Gặp nhiều khó khăn
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, hiện trên địa bàn Thành phố có gần 22.000 căn nhà trên và ven 57 tuyến kênh rạch cần được di dời và đây cũng là một phần của chương trình chỉnh trang đô thị giai đoạn 2016 đến 2020.
Theo kế hoạch, Thành phố sẽ chia làm ba nhóm triển khai di dời nhà ven kênh, chỉnh trang đô thị thời gian tới.
Nhóm một, thực hiện bằng nguồn vốn ngân sách, gồm 52 dự án với gần 14.000 căn di dời, kinh phí bồi thường và tái định cư hơn 21.500 tỷ đồng. Nhóm hai, được thực hiện bằng nguồn vốn doanh nghiệp, tập trung tại ba tuyến kênh, di dời khoảng 1.800 căn, kinh phí dự kiến hơn 2.700 tỷ đồng. Nhóm ba, thực hiện theo hình thức đối tác công - tư (PPP) với 6 dự án tại quận 7, 8 và Bình Thạnh, di dời hơn 6.200 căn, kinh phí khoảng 19.000 tỷ đồng.
Theo Sở Xây dựng Thành phố, áp lực về nguồn vốn đầu tư cho các dự án cải tạo, di dời hàng chục nghìn căn nhà lụp xụp ven kênh rạch là rất lớn. Thống kê cho thấy, số tiền cần để bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư cải tạo và di dời nhà ven kênh cũng lên đến 50.000 tỷ đồng.
Khu vực có số hộ bị ảnh hưởng nhiều nhất là quận 8, do tập trung nhiều nhà ở ven kênh rạch nhất trên địa bàn TP.HCM với khoảng hơn 11.000 căn nhà trên và ven các tuyến sông, kênh, rạch. Những căn nhà này tập trung chủ yếu dọc các tuyến sông, kênh rạch như sông Ông Lớn, sông Ông Nhỏ, sông Cần Giuộc, kênh Đôi, kênh Xáng, rạch Du, rạch Bồ Đề, rạch Xóm Củi, rạch Bà Tàng, rạch Nhảy, rạch Ruột Ngựa, rạch Bà Dơi, rạch Bà Cả, rạch Nhụy.
Quy mô diện tích của các căn nhà trên và ven các tuyến kênh rạch đa phần là rất nhỏ thường là 20 - 40 m2/căn nhà, cá biệt có những căn nhà chỉ rộng 10 m2 nhưng có đến 4 nhân khẩu sinh sống, có hộ có đến 20 nhân khẩu.
Kiến trúc phổ biến của những ngôi nhà này là nhà phố liền kề san sát và nhà phố kết hợp nhà sàn có một phần nằm trên kênh, phổ biến là nhà trệt và gác gỗ có cấu trúc tạm bợ hoặc bán kiên cố, kết cấu bằng gỗ, ván, tôn, gạch, ngói; số lượng nhà có kết cấu bê tông cốt thép không nhiều.
Do đặc thù là khu dân cư hình thành tự phát, mật độ xây dựng cao nên đa phần hệ thống hạ tầng cơ sở, hạ tầng kỹ thuật trong các khu vực này không đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của người dân như: Hệ thống cấp thoát nước đô thị tự phát và không hoàn chỉnh; các dịch vụ tiện ích không được đầu tư đầy đủ đúng mức, công tác phòng cháy chữa cháy gặp nhiều khó khăn; giao thông chủ yếu tiếp cận các công trình kiến trúc tiếp giáp đường phố chính dọc kênh; việc đi lại của nhân dân sau lớp nhà mặt tiền chủ yếu thông qua các hẻm nhỏ hoặc rất nhỏ....
Theo lãnh đạo UBND quận 8, một trong những nguyên nhân khiến việc chậm giải tỏa, di dời nhà ven kênh rạch là do các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có mục tiêu tái định cư và nhà ở xã hội khó khăn về mặt tài chính hoặc đang thực hiện các thủ tục pháp lý có liên quan để thi công dự án. Vì vậy, gặp khó khăn về quỹ nhà ở, căn hộ tái định cư cho các trường hợp đủ điều kiện tái định cư và quỹ nhà ở xã hội cho các trường hợp không đủ điều kiện tái định cư nhưng đủ điều kiện thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo đúng quy định.
Hơn nữa, đối với nhóm dự án thực hiện bằng hình thức PPP, hiện nay phải thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua phương thức đấu thầu theo đúng quy định tại Luật Đấu thầu, vì dự án nhóm này trên địa bàn quận 8 có khối lượng di dời giải tỏa nhà, đất rất lớn, số lượng người dân di dời ước tính trên 20.000 người, tổng giá trị bồi thường ước tính khoảng 13.000 tỷ đồng.
Chưa kể, quỹ đất còn lại trên địa bàn quận 8 để đối ứng cho nhà thầu hiện nay cũng đang gặp khó khăn.
Cần đổi mới cách làm
Để đẩy nhanh tiến độ thực hiện chương trình chỉnh trang đô thị trên địa bàn TP.HCM nói chung và quận 8 nói riêng, ông Trần Quang Thảo, Chủ tịch UBND quận 8 cho rằng, về nguồn vốn thực hiện Chương trình thì UBND Thành phố nên chấp thuận giao cho UBND quận, huyện thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư bằng nguồn vốn từ ngân sách thành phố và nguồn vốn ngoài ngân sách đối với các dự án di dời nhà lụp xụp và chỉnh trang đô thị trên các tuyến kênh rạch khác.
Đổi lại, nhà đầu tư sẽ được hoàn trả bằng các khu đất phát triển nhà ở và thương mại dịch vụ, đồng thời được ưu tiên khai thác thế mạnh sông nước, trên bến dưới thuyền để nâng cao giá trị các khu đất được giao.
Còn về công tác tái định cư, cần kiện toàn bộ máy vận hành Chương trình chỉnh trang đô thị cấp thành phố và quận huyện. Kết hợp ủy quyền, phân cấp cho UBND quận, huyện để tạo điều kiện thuận lợi, sự chủ động trong quá trình triển khai thực hiện, nhất là trong công tác bố trí tái định cư. Trên thực tế, kinh nghiệm cho thấy, chậm trễ trong triển khai quy trình, thủ tục, pháp lý cũng là một rào cản lớn.
Mặt khác, cần chuẩn bị thêm quỹ nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp để giải quyết cho những trường hợp chỉ được hỗ trợ về đất mà số tiền hỗ trợ không đủ để mua căn hộ tái định cư với vị trí, diện tích, giá cả hợp lý trước khi tiến hành giải phóng mặt bằng. Đồng thời, giao UBND các quận, huyện xem xét, quyết định giá bán cho những đối tượng này nhằm đảm bảo tiến độ, thời gian thực hiện. Sở Xây dựng hướng dẫn và hỗ trợ cho UBND các quận, huyện thực hiện.
Đối với các dự án phát triển nhà ở có mục tiêu tạo quỹ nhà tái định cư, quỹ nhà ở xã hội tham gia Chương trình chỉnh trang đô thị, kiến nghị UBND Thành phố xem xét tạm ứng vốn trước cho quận - huyện đặt mua các quỹ nhà này và ứng trước lần đầu cho chủ đầu tư với tỷ lệ khoảng 20% tổng giá trị quỹ nhà tái định cư hoặc nhà ở xã hội để chủ đầu tư an tâm đầu tư xây dựng quỹ nhà, nguồn tiền hoàn trả tạm ứng là trả từ tiền mua nhà tái định cư của các hộ dân thuộc phạm vi các dự án chỉnh trang đô thị.
Đại diện UBND quận 8 cũng kiến nghị UBND Thành phố phê duyệt chủ trương xin điều chỉnh quy hoạch mà Sở Quy hoạch - Kiến trúc, các sở ngành có liên quan và UBND quận 8 đã thống nhất và hiện đang khảo sát điều chỉnh tổng thể hành lang bảo vệ kênh rạch dọc tuyến kênh Đôi, một số khu vực dọc kênh, rạch để xây dựng các cụm dân cư cao tầng và thấp tầng thay vì chỉ quy hoạch làm công viên tại các khu đất có khoảng cách lớn từ mép bờ cao đến đường giao thông để kêu gọi đầu tư.
Đồng thời, cho phép tăng các chỉ tiêu về tầng cao và hệ số sử dụng đất, tăng khả năng thu hút nhà đầu tư. Đề xuất điều chỉnh quy hoạch hành lang kênh Đôi hợp lý để hình thành các tuyến kè song song để tạo các tuyến giao thông dọc kênh, thực hiện các dự án phát triển đô thị, nhà ở, công viên cây xanh.
“UBND Thành phố nên chấp thuận cho nhà đầu tư được nghiên cứu, đề xuất điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch trên khu đất để nâng cao hiệu quả sử dụng đất toàn khu, hướng tới mục tiêu phát triển một khu đô thị văn minh, hiện đại, phù hợp với định hướng phát triển của quận 8 nói riêng và Thành phố nói chung”, Chủ tịch UBND quận 8 chia sẻ.
Ông Thảo cũng cho biết thêm, để thu hút nhà đầu tư tham gia thực hiện các dự án chỉnh trang đô thị, trước tiên cần có sự kết nối các trục đường huyết mạch trên địa bàn nhằm tạo sự lan tỏa, kết nối đồng bộ về hạ tầng với các quận nội thành và xung quanh các khu vực có mật độ cao. Điều này góp phần tăng giá trị bất động sản, thu hút các hoạt động tạo động lực để phát triển khu vực, cải thiện đời sống người dân.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
