Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) phát biểu tại ĐHCĐ thường niên 2024 diễn ra sáng nay (26/4), dù năm 2023 khó khăn nhưng nhờ đồng lòng, ý chí quyết liệt, PDR đã vượt qua khó khăn.
 |
| Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT PDR phát biểu tại Đại hội. |
Thành quả đáng ghi nhận đó là đã hoàn thành kế hoạch với lợi nhuận 682 tỷ đồng; cổ đông cũng vui mừng khi cổ phiếu PDR cuối 2022 so với cuối 2023 tăng gấp đôi; số lượng cổ đông của PDR cũng tăng gấp đôi từ hơn 16.000 lên hơn 32.800. Quan trọng không kém, PDR đưa dư nợ trái phiếu về 0 - đúng như cam kết trong ĐHCĐ 2023.
Bên cạnh đó, PDR hoàn thành thủ tục pháp lý của nhiều dự án, để quý II và quý III đưa ra thị trường 4-6 dự án, tổng giá trị sản phẩm 30.000-40.000 tỷ đồng
PDR tiếp tục hoàn thiện các đội ngũ nhân sự cấp cao, sẵn sàng cho vận hội mới.
“Năm 2024, PDR rất tập trung, không quên đi khó khăn đã qua, nhưng cũng sẵn sàng cho vận hội phía trước”, ông Đạt nói.
Ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng giám đốc PDR cho biết, năm 2024, Công ty đặt mục tiêu trọng tâm đạt kế hoạch doanh thu 2.982 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 880 tỷ đồng. Tiếp tục hoàn thiện pháp lý các dự án. Tập trung bán hàng để có dòng tiền ổn định, đồng thời tìm kiếm thêm các quỹ đất có vị trí đắc địa.
Dự án PDR dự kiến mở bán trong năm 2024 gồm dự án Bắc Hà Thanh, dự án Thuận An (Bình Dương), dự án Cadia (Quy Nhơn) và Poulo Condor.
Theo tờ trình Đại hội, PDR sẽ phát hành gần 131 triệu cổ phiếu để trả cổ tức cho cổ đông theo tỷ lệ 15% (tức cổ đông sở hữu 100 cổ phiếu nhận thêm 15 cổ phiếu mới). Thời gian chi trả dự kiến trong năm 2024.
Ngoài ra, Phát Đạt sẽ phát hành 34,1 triệu cổ phiếu để hoán đổi khoản nợ vay 30 triệu USD tại ACA Vietnam Real Estate III LP. Hợp đồng vay chuyển đổi này được ký ngày 14/3/2022, thời hạn vay 3 năm, lãi suất cố định 8%/năm. Mục đích vay nhằm tài trợ dự án Khu thương mại - dịch vụ, căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng và khách sạn 5 sao cao cấp tại thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
Giá hoán đổi 20.000 đồng/cp (1 cổ phiếu hoán đổi 20.000 đồng tiền nợ), PDR dự kiến phát hành hơn 34 triệu cổ phiếu cho chủ nợ trên. Cổ phiếu sau khi phát hành sẽ bị hạn chế chuyển nhượng 1 năm.
Phát Đạt cũng sẽ phát hành tối đa 14,6 triệu cổ phiếu ESOP với giá 12.000 đồng/cp cho cán bộ nhân viên để ghi nhận sự nỗ lực trong 2 năm 2022 và 2023. Cổ phiếu ESOP bị hạn chế chuyển nhượng trong 1 năm từ thời điểm phát hành.
Sau 3 đợt phát hành cổ phiếu kể trên, vốn điều lệ của Phát Đạt sẽ được nâng từ 7.388 tỷ đồng lên hơn 9.200 tỷ đồng.
 |
Thảo luận tại Đại hội
Việc chuyển đổi nợ thành cổ phiếu với giá 20.000 đồng/cp. Quỹ ACA này là ai, giá chuyển đổi này có phù hợp trong thời gian hiện tại không? Việc phát hành thêm để huy động vốn nhằm mục đích gì?
Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT: Quỹ ACA làm việc với PDR 2 năm, có gốc các doanh nghiệp Nhật Bản rất lớn, không những cho vay mà có những bước đi dò xét trước khi đầu tư vào PDR. Quan điểm kinh doanh của PDR là win-win cùng kiếm tiền. Giá chuyển đổi trong hợp đồng trước đây rất cao nhưng thời điểm rồi giá cổ phiếu rớt xuống nên tôi nghĩ 20.000 đồng là hợp lý. Sau các đợt phát hành tới, gồm chia cổ tức thì mức giá cân bằng. Chúng tôi muốn mời nhà đầu tư Nhật vào ở những bước đầu tiên, làm tiền đề mời thêm nhiều nhà đầu tư lớn.
Vốn huy động được cho các dự án tạo dòng tiền nhanh trong năm nay như Cadia (Quy Nhơn), Bắc Hà Thanh, Nguyễn Thị Minh Khai (Bình Dương) và hoàn tất hạ tầng dự án 249 Bình Định.
Dự trù doanh thu 3 năm tới, quỹ đất hiện nay thì triển khai hết thì doanh thu PDR bao nhiêu? Tầm nhìn mở rộng quỹ đất trong 5 năm tới?
Ông Nguyễn Văn Đạt: Mỗi năm tăng trưởng khoảng hơn 20% lợi nhuận từ 1-3 năm, quỹ đất 4.000 ha thì PDR đang sở hữu hoặc đang theo đuổi để hoàn tất pháp lý, dựa vào tình hình làm pháp lý và thị trường thì có kế hoạch phù hợp ra thị trường, chứ không ra cùng một lúc được.
Trong quỹ đất này, thì PDR còn thêm nhiều quỹ đất mà PDR đang mua thêm và vẫn tiếp tục tìm quỹ đất mới vị trí đẹp.
Cứ mỗi chu kỳ 5 năm, PDR có kế hoạch cụ thể về từng chỉ tiêu, công ty đang xây dựng kế hoạch năm 2024-2028 sẽ công bố.
PDR có kế hoạch đầu tư lại mảng bất động sản khu công nghiệp. Dự án nhà thi đấu Phan Đình Phùng hiện nay ra sao. Chiến lược phát triển quỹ đất tại thị trường TP.HCM?
Ông Nguyễn Văn Đạt: Vừa qua, PDR tái cơ cấu tài chính và bán mảng khu công nghiệp nhưng PDR vẫn có tờ trình, văn bản xin khu công nghiệp ở nhiều địa phương khác, sắp tới nếu đấu thầu được thì tiếp tục làm.
Hiện PDR được dự án 400ha đất khu công nghiệp ở Quảng Ngãi rồi, còn trình tự pháp lý dự kiến 2024 có. PDR cũng đang có nhiều cơ hội có khu công nghiệp ở tỉnh thành khác, sẽ công bố sau.
Với dự án Nhà thi đấu Phan Đình Phùng, gần đây có thấy thông tin TP.HCM muốn thu hồi lại. PDR sẽ tuân thủ quy định, nhưng mong muốn vẫn làm tiếp và theo điều kiện/quy định của pháp luật hiện hành thì PDR vẫn đủ điều kiện làm tiếp. Theo đó, vẫn cần thời gian thêm để làm việc với cơ quan chức năng
PDR luôn không từ bỏ thị trường TP.HCM, khi nào tìm được quỹ đất tốt sẽ đầu tư.
Cơ sở nào để thực hiện lợi nhuận 880 tỷ đồng, dự án đóng góp trọng tâm, dự kiến quý nào hạch toán Doanh thu, lợi nhuận (quý 1 mới đạt 6%)?
Ông Nguyễn Văn Đạt: Có 4 - 6 dự án ra thị trường năm nay, tổng giá trị sản phẩm 30.000 - 40.000 tỷ đồng, nhưng chúng tôi tự tin đạt mục tiêu lợi nhuận. Dự án trọng tâm Bắc Hà Thanh, hiện đang xây dựng ráo riết, dự tháng 5 tháng 6 hoàn tất đóng tiền sử dụng đất, xây dựng chính sách bán hàng. Dự bán hàng cuối quý II dự án này, thì tầm quý III và IV sẽ có lợi nhuận từ dự án này.
Dự án cao ốc Thuận An 1 và 2, đã nhận được giấy phép, tiến độ thu xếp vốn như thế nào khi tổng mức đầu tư lớn hơn 9.0000 tỷ đồng. Tiến độ pháp lý còn vướng gì tại dự án Everrich 2-3
Ông Nguyễn Văn Đạt: Dự án Khu nhà ở Phức Hợp cao tầng Thuận An 1 có giấy phép xây dựng phần thân rồi, dự án Thuận An 2 có xây dựng phần cọc rồi, ngân hàng MB đồng ý tài trợ dự án 6.000 tỷ đồng. Dự án làm theo nhiều giai đoạn nên vấn đề vốn không quá lo, sắp tới cũng có kế hoạch tăng vốn và bổ sung một phần cho dự án Thuận An
Dự án Everich 2 và 3, PDR đã hoàn tất chuyển nhượng và thu đủ tiền, không còn quyền lợi và trách nhiệm (ghi rõ trong hợp đồng 2 bên).
Định hướng hoạt động kinh doanh, có bước quan trọng chuyển đổi mô hình bán hàng (rất quan trọng với DN bất động sản), đã thay đổi gì, cải tiến gì trong quá khứ. Định hướng cho công tác bán hàng là gì?
Ông Nguyễn Văn Đạt: Trong quá khứ, PDR từng bán sỉ sản phẩm, nhiều nhà đầu tư tưởng PDR chuyển nhượng dự án, nhưng chủ lực là bán sỉ sản phẩm, cụ thể là cho Danh Khôi (nhưng đang bị tác động bởi sự khó khăn chung của thị trường).
Vài năm qua, bán hàng có nhiều cái ảnh hưởng thương hiệu, tinh thần, lúc tốt thì không sao, lúc thị trường xấu thì đâu đó có sự lợi dụng đám đông để gây ảnh hưởng tới DN.
Với chiến lược và căn cứ trên tình hình thực tế, PDR đã phối hợp cùng một doanh nghiệp, để thay thế Danh Khôi là Realty Holdings. Đơn vị này vừa mua một block B của dự án Phát Đạt và tiền dứt điểm rồi. Công ty này đồng ý cho chúng ta kiểm soát lợi nhuận một cách chặt chẽ, dựa vào kinh nghiệm của mình, tôi cho rằng ta chia sẻ lợi nhuận thì cũng chia sẻ rủi ro.
Dự 12/5 PDR sẽ ký hợp tác toàn diện cùng Realty Holdings để bán toàn bộ dự án Bắc hà Thanh và Thuận An 1-2.
PDR sẽ tập trung cái giỏi nhất của mình. Đối tác này có nguồn lực bán hàng cực tốt, dự kiến 12/5 đơn vị này sẽ ra đội ngũ bán hàng hùng hậu, giúp PDR có thể tập trung vào phát triển dự án, đảm bảo thu về dòng tiền nhanh.
Về công tác bán hàng, công ty này mới thành lập 12/2023, thì PDR chia sẻ nhiều hơn năng lực của đối tác này. Danh Khôi trước thì thị trường biết khá rõ?
Ông Nguyễn Văn Đạt: Cho tôi giữ bí mật tới 12/5, lúc đó sẽ tiết lộ về họ. Nhưng chỉ nói, họ mua nguyên block của Astral City, đã trả dứt điểm – cho thấy tiềm lực về tài chính.
Báo cáo tài chính quý I của PDR, thuyết minh cho thấy lợi nhuận sau thuế có từ tiền phạt chậm trả là 34 tỷ đồng, tôi tính toán, phải thu ngắn hạn với Địa ốc Sài Gòn này là 11 tỷ đồng trong quý này, vậy hơn 20 tỷ đồng từ đâu? Cân đối kế toán tiền mặt hơn 19 tỷ đồng, liệu có ảnh hưởng gì tới công ty không?
Ông Nguyễn Văn Đạt: Doanh thu quý I, một phần từ chuyển nhượng Astral. Doanh thu khác bao gồm tiền phạt từ Danh Khôi và còn các khoản khác.
Khoản mục tiền mặt 19 tỷ đồng không ảnh hưởng gì đến hoạt động Công ty, đây chỉ là con số chốt cuối quý. Có lúc trong kỳ, tiền mặt PDR hơn 500 tỷ đồng.
Đánh giá thị trường bất động sản ra sao?
Ông Nguyễn Văn Đạt: Ai cũng đang nói có dấu hiệu ấm, ấm dần phía Bắc, phân khúc đất nền (sắp tới không được phân lô bán nền) và quan trọng phải có sổ đỏ.
Tập trung dòng tiền - theo ý nghĩa của PDR là gì, làm sao để hiệu quả?
Ông Nguyễn Văn Đạt: Tôi luôn muốn mối quan hệ hợp tác cùng nhau là win – win, cùng thắng. Trải qua khủng hoảng, càng khẳng định dòng tiền – là “máu”, nên Công ty tập trung nhiều thứ pháp lý, bán hàng… nhưng ưu tiên dòng tiền.
Căn cứ vào đâu mà đưa ra tỷ lệ cổ tức và ESOP 2024. ESOP mỗi năm sẽ tăng hay cố định? Có e ngại pha loãng không?
ESOP lần 2 (lần 1 không quá 2%). Giá mua lần 1 là 20.000 đồng, giá mua lần 2 là 12.000 đồng, đều vượt giá trị sổ sách tại từng thời điểm. Nhưng dĩ nhiên, sẽ có pha loãng. Trong suốt các thời gian khủng hoảng, thì người lao động, cán bộ công ty, ngoài giảm lương thì còn không có thưởng. Chi phí nhân sự, thù lao quản lý cấp cao thể hiện qua con số báo cáo tài chính cho thấy PDR đã có những lúc rất quyết liệt. HĐQT đánh giá trên khía cạnh này, để trình với cổ đông phương án chia sẻ với CBCNV đồng hành cùng công ty.
Chủ trương của PDR cho các đợt ESOP sau này, là không quá 2%vốn điều lệ
