Thảo luận tại hội trường Quốc hội sáng 21/11 về dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) cho rằng, thời gian qua xảy ra tình trạng người có đất muốn giao quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp để phát triển nhà ở thương mại thì gặp khó khăn vì không phải là đất ở, mặc dù nằm trong quy hoạch.
Ngoài ra, thực tiễn thời gian qua có trường hợp doanh nghiệp đã xây dựng nhà ở thương mại rồi nhưng không hợp thức hóa được, rất lãng phí nguồn lực của xã hội, trong đó có nguồn lực của doanh nghiệp, nguồn lực của ngân hàng mà doanh nghiệp vay vốn...
Do đó, việc ban hành dự thảo nghị quyết này là cần thiết để khắc phục vướng mắc trên.
Tuy nhiên, vị đại biểu băn khoăn, Nghị quyết này áp dụng từ ngày có hiệu lực thi hành hay chúng ta quay trở lại những trường hợp trước đây?
"Theo tôi, nên áp dụng quay trở lại những trường hợp đã, đang triển khai chứ không chỉ áp dụng nghị quyết từ đây trở về sau", ông Hoà nói và lưu ý, hiện nay các thành phố lớn như TP Hồ Chí Minh, TP Hà Nội, TP Đà Nẵng, TP Khánh Hòa và các thành phố khác đều đang vướng, vấp các tình trạng này.
Nhà ở chung cư đã xây dựng, thậm chí người dân đã vào ở nhưng bây giờ làm thủ tục không được vì vướng pháp lý, đại biểu cho rằng người dân và doanh nghiệp rất cần Quốc hội, Chính phủ tháo gỡ cho họ về vấn đề này.
Ngoài ra, hiện nay có tình trạng nhà chung cư, nhà ở cao tầng xây dựng xong nhưng cỏ mọc, xuống cấp rất trầm trọng, đại biểu Phạm Văn Hoà đề nghị: "Chúng ta không hợp thức hóa sai phạm cho những chủ thể này, nhưng những trường hợp đã xử lý, đã giải quyết thì nên cho phép áp dụng Nghị quyết thí điểm này để xem xét xử lý cho các doanh nghiệp làm sao đảm bảo hài hòa".
Vì sao không thí điểm "nút thắt" lớn nhất hiện nay là nhà ở xã hội?
Đại biểu Nguyễn Công Long (đoàn Đồng Nai) phản ánh, thí điểm về đất đai khác với các chính sách khác, một khi đã xây dựng các công trình ở trên đó và đã thực hiện chuyển đổi mục đích chúng ta sẽ không có khả năng khắc phục và tác hại, những hệ lụy của nó (nếu có) sẽ là khôn lường, do đó đại biểu đề nghị Chính phủ có đánh giá tác động kỹ lưỡng.
| |
Đại biểu Nguyễn Công Long (đoàn Đồng Nai) |
Theo đó, vị đại biểu đề cập đến một khía cạnh đó là chúng ta thí điểm ban hành chính sách này sẽ tạo ra mặt bằng pháp lý như thế nào?
Quốc hội đã rất kỳ công khi ban hành hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, bất động sản, cho đến nay có thể khẳng định là đã hoàn thiện khá cơ bản, từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch... và các luật khác.
Đến nay lại ban hành một nghị quyết thí điểm khác, theo đó các nhà đầu tư không cần phải đáp ứng yêu cầu của các luật đã ban hành, như vậy chúng ta sẽ có hai mặt bằng pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản. Một là phải tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật hiện hành như đất đai, kinh doanh bất động sản, nhà ở, quy hoạch... và hai là nghị quyết này với rất nhiều ưu thế đặc thù, như vậy thì sẽ tác động đến thị trường như thế nào?
Theo ông Long, một điều mà cử tri rất quan tâm hiện nay là tình trạng giá bất động sản tăng phi mã, người nghèo, người lao động, người thu nhập thấp, cán bộ, công chức rất khó có thể mua được.
"Người ta tính rằng một công chức nếu không ăn gì cả, vài trăm năm mới mua được nhà", ông Long nói và nhấn mạnh, tại sao không có một cơ chế gì thí điểm để tháo gỡ cho vướng mắc lớn nhất hiện này đó là nhà ở xã hội? Tại sao cơ chế này lại không áp dụng để thực hiện đối với cả nhà ở xã hội mà lại chỉ có mỗi nhà thương mại?
Lưu ý rằng, Chính phủ cũng báo cáo cụ thể là rất nhiều địa phương không vướng gì cả, tại sao lại phải đồng loạt thí điểm hết toàn bộ? Kỳ họp này chúng ta cũng ban hành rất nhiều cơ chế thí điểm nên đại biểu đề nghị phạm vi của nghị quyết này chúng ta cần rất cân nhắc, không thể nào mở đại trà.
Theo đại biểu, việc thí điểm không cẩn trọng sẽ dẫn đến những hệ lụy tiêu cực, ví dụ như chuyện đầu cơ đất đai, tình trạng mua gom đất đai chờ lên giá, thu gom đất nông nghiệp... Đây không phải là nguy cơ nữa mà câu chuyện thu gom đất nông nghiệp hàng chục năm nay.
"Chúng tôi kiến nghị các giải pháp để chống được tình trạng hợp thức hóa tất cả tình trạng mua gom đất đai để hợp thức hóa cho sai phạm trước đây. Chúng ta làm sao ngăn chặn được nguy cơ này, nhưng vẫn đảm bảo thị trường phát triển một cách lành mạnh", ông Long nói.
Đánh thuế đối với lợi nhuận từ đất đai để điều tiết giá đất
Đồng thuận với dự thảo Nghị quyết thí điểm song đại biểu Phạm Đức Ấn (đoàn Hà Nội) cho rằng, vấn đề là chúng ta giới hạn phạm vi thí điểm như thế nào? Khi chúng ta cho nghị quyết về quyền thỏa thuận giá chuyển nhượng đất, lợi ích này ai sẽ đạt được?
| |
Đại biểu Phạm Đức Ấn (đoàn Hà Nội) |
Bởi vì, theo đại biểu, việc thỏa thuận như thế này sẽ tạo ra một mặt bằng giá mới của đất không phải là đất ở. Điều đó dẫn đến hệ luỵ là khi Nhà nước cần thu hồi đất để sử dụng trong mục tiêu của Nhà nước thì không cạnh tranh được với giá do tư nhân thỏa thuận mua, từ đó sẽ nảy sinh những tranh chấp và việc thu hồi đất của Nhà nước sẽ rất khó khăn.
"Xác định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý, nhưng nguyên tắc thị trường như thế này thì tôi thấy có băn khoăn. Có lẽ đến lúc chúng ta phải xem xét lại vấn đề khi nói đất theo giá thị trường mà chính giá thị trường cũng đang bị thao túng", ông Ấn nêu quan điểm.
Bởi vì, khi định giá đất theo giá thị trường nhưng giá thị trường mặt bằng có thể do tư nhân kiểm soát vấn đề này.
"Mặc dù Luật Đất đai mới ban hành nhưng vấn đề tiếp cận giá đất, tôi rất mong Quốc hội trong thời gian tới có những phiên họp chuyên đề chúng ta thảo luận để tháo gỡ cả vấn đề này.
Thực sự nghị quyết cũng rất cần thiết, nhưng có lẽ ở mức giao cho Chính phủ để đưa ra được một số nguyên tắc để chúng ta xử lý những vấn đề hiện tại nhưng không nên mở quá rộng để trong tương lai cũng sẽ thỏa thuận như thế này", ông Ấn nói.
Để giải quyết bài toán này triệt để, đại biểu đoàn Hà Nội cho rằng phải đánh thuế đối với lợi nhuận, lợi tức, lợi ích trong kinh doanh bất động sản, sử dụng các công cụ để điều tiết được giá đất đai và đảm bảo giá đất đai ở mức độ hợp lý để mọi người đều có thể tiếp cận.
"Kể cả hoạt động kinh doanh mà giá đất cứ cao sẽ hệ lụy đến chuyện hàng hóa, giá cả, dịch vụ của Việt Nam sẽ tăng do giá đất phải đền bù rất lớn. Vấn đề này mang lại hệ lụy rất lớn cho cả nền kinh tế trong dài hạn. Đây là một vấn đề rất đáng quan tâm, ngoài việc ra một nghị quyết thì chúng ta cần phải tính đến những hệ lụy liên quan đến vấn đề này", ông Ấn nói.