Đề nghị để doanh nghiệp quyết định giá bán, giá thuê nhà ở xã hội

Khó thực hiện kiểm toán giá bán, giá thuê nhà ở xã hội

Sáng 24/5, tiếp chương trình Kỳ họp thứ 9 Quốc hội khoá XV, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Phát biểu đóng góp cho dự thảo Nghị quyết, đại biểu Trần Văn Tiến (đoàn Vĩnh Phúc) nêu vấn đề: Điều 8 dự thảo Nghị quyết về "Xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội" quy định như sau:

"Chủ đầu tư tự xây dựng, thuê tư vấn có đủ điều kiện năng lực về hoạt động xây dựng để thẩm tra trước khi chủ đầu tư phê duyệt giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội.

Sau khi hoàn thành, bàn giao đưa vào sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện kiểm toán, quyết toán về chi phí đầu tư xây dựng của dự án theo quy định và gửi hồ sơ đến cơ quan chuyên môn cấp tỉnh nơi có dự án để kiểm tra giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội.

Trường hợp giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội theo kiểm toán quyết toán cao hơn giá bán, giá thuê mua do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch của người mua, thuê mua nhà ở xã hội. Trường hợp thấp hơn thì chủ đầu tư phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội".

Vị đại biểu cho rằng, quy định như trên là chưa công bằng và đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc quy định này nhằm bảo đảm tính công bằng.

"Đề nghị làm rõ thêm đối với nhà ở xã hội được đầu tư bằng quỹ nhà ở quốc gia hoặc bằng nguồn vốn nhà nước hoặc dự án nhà ở xã hội gồm cả nguồn vốn nhà nước và nguồn vốn ngoài nhà nước thì việc xác định giá bán, giá thuê mua thực hiện như thế nào?", ông Tiến nói thêm.

Cùng quan điểm, đại biểu Trịnh Xuân An (đoàn Đồng Nai) cũng cho rằng nên để cho chủ doanh nghiệp chủ động trong việc định giá và Nhà nước có thể tiến hành cơ chế hậu kiểm.

Theo ông Trịnh Xuân An, nếu quy định phải có kiểm toán như trên sẽ rất khó thực hiện, dẫn đến sự khó phân định giá này đúng hay chưa. Mặc dù có kiểm toán, có kiểm tra nhưng phải đến cơ quan chuyên môn của tỉnh mà cơ quan chuyên môn của tỉnh với cách thức làm như lâu nay, đặc biệt nếu chỗ nào sợ trách nhiệm thì rất khó.

Ông An đề nghị phải có cơ chế về giá đối chiếu hoặc có hội đồng thẩm định. Hội đồng phải đưa giá công khai, khách quan, tránh việc đùn đẩy giữa các cơ quan. Quy định như dự thảo có thể dẫn đến tình trạng đùn đẩy và việc xác định giá bán sẽ mất thêm thời gian.

Đồng thời, ông đề xuất ấn định thời gian xác định xong giá bán, giá thuê nhà ở xã hội để cho dự án được chạy. Khi đã công khai, đã niêm yết và đã ký hợp đồng thì theo nguyên tắc hợp đồng mà quyết định giá chứ không phải thanh toán lại phần chênh lệch sau kiểm toán như dự thảo Nghị quyết.

Ngoài ra, đại biểu đoàn Đồng Nai đề nghị xác định cả phần giá thuê mua, thuê lại nhà ở xã hội để doanh nghiệp căn cứ vào đó triển khai thực hiện; trong đó tách bạch một mục về giá bán, một mục riêng về giá thuê và thuê mua.

Mặc dù chúng ta nỗ lực như vậy, nhưng giá nhà ở xã hội vẫn cao so với thu nhập của người thuộc đối tượng thụ hưởng: giá bán 25 triệu đồng/m2, giá thuê cao nhất hiện nay lên đến 200 nghìn đồng/m2 (một căn nhà 30 m2 lên đến 6 triệu đồng/tháng). Với một người thu nhập 15 triệu đồng/tháng trở xuống, mức giá này vẫn là khó tiếp cận.

ĐBQH Tạ Văn Hạ (đoàn Quảng Nam)

Minh bạch, kiểm soát giá nhà ở xã hội để đảm bảo quyền tiếp cận cho người dân

Đại biểu Thạch Phước Bình (đoàn Trà Vinh) nhận xét, qua giám sát nhiều dự án nhà ở xã hội hiện nay cho thấy giá bán và giá thuê nhà ở xã hội chưa thực sự hợp lý, nếu không muốn nói là bất hợp lý.

Mặc dù pháp luật quy định không tính tiền sử dụng đất vào giá bán nhà ở xã hội nhưng trên thực tế giá bán vẫn cao, không phù hợp với thu nhập của nhiều người lao động do cơ chế kiểm soát giá còn thiếu hiệu quả.

Đại biểu nêu ví dụ, nhà ở xã hội tại một số đô thị lớn có giá gần 25 triệu đồng/m2, cao hơn khả năng chi trả của đa số người lao động. Báo cáo của Kiểm toán nhà nước năm 2022 cũng chỉ ra có dấu hiệu gộp khống chi phí vào giá nhà ở xã hội tại một số địa phương.

Do đó, đại biểu cho rằng cần minh bạch hóa quy trình xác định giá, đồng thời tăng cường giám sát độc lập để đảm bảo đúng chi phí đầu tư và đúng đối tượng thụ hưởng. Từ đó, ông đề nghị bổ sung vào Nghị quyết yêu cầu bắt buộc công khai chi tiết phương án giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội trên Cổng thông tin điện tử của tỉnh, đồng thời tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư và người lao động trước khi phê duyệt.

Ngoài ra, đại biểu kiến nghị cho phép tỉnh, thành phố được lập Hội đồng thẩm tra độc lập thực hiện kiểm tra ngẫu nhiên một số dự án để xác định tính hợp lý của chi phí và lợi nhuận định mức. Điều này giúp tăng cường kiểm soát, chống việc gộp khống chi phí và đảm bảo quyền lợi của người mua, thuê nhà ở xã hội.

Đồng quan điểm, đại biểu Nguyễn Hữu Thông (đoàn Bình Thuận) nhận định, nếu chúng ta không kiểm soát được giá bán, giá thuê nhà ở xã hội thì hiệu quả của chính sách này sẽ bị ảnh hưởng rất lớn. Đại biểu đề nghị Chính phủ có phương án và có cách thức tiếp cận để kiểm soát được thật tốt giá bán, giá thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội giúp các đối tượng thụ hưởng được tiếp cận dễ dàng.

Đề xuất áp giá trần, giá sàn cho nhà ở xã hội

Nêu quan điểm về vấn đề này, đại biểu Phan Đức Hiếu (đoàn Thái Bình) nhận xét, nếu giá nhà ở xã hội được thiết kế như dự thảo Nghị quyết thì mất rất nhiều thời gian, công sức để xác định giá bán, tính toán chi phí, sau đó lại kiểm toán.

Khi cho phép bán nhà trước, kiểm toán sau sẽ rất nhiều rủi ro, chính chi phí đó cũng là tiền, thời gian chậm để xác định được giá bán cũng là tiền, như vậy sẽ bị đội giá nhà ở xã hội lên.

Từ đó, đại biểu đề nghị nghiên cứu một phương án áp giá trần để doanh nghiệp chủ động quyết định giá nhà ở xã hội. Theo đó, chủ đầu tư nhà ở xã hội có thể đặt ra mức giá bán, giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội sao cho có lợi nhuận trong khuôn khổ giá trần, thậm chí có những doanh nghiệp bán lỗ vì mục đích xã hội.

"Như vậy sẽ tiết kiệm được rất nhiều thời gian, công sức, thậm chí còn làm cho sản phẩm nhà ở xã hội rẻ hơn; còn nếu quy định như dự thảo thì rất rủi ro và không ai dám làm", ông Hiếu nói.

Đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân (đoàn Bình Dương) nêu thực trạng, thời gian qua giá nhà ở và giá tiêu dùng tăng liên tục, dù Luật Nhà ở và nhiều chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội đã được triển khai nhưng với mức thu nhập chỉ trên dưới hơn 10 triệu đồng mỗi tháng, cùng với nhiều tiêu chí thủ tục xét duyệt khó khăn, người lao động vẫn rất khó tiếp cận nhà ở xã hội.

Đồng tình với đại biểu Phan Đức Hiếu, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân cũng đề nghị Quốc hội xem xét bổ sung quy định về khung giá trần hoặc giá sàn nhà cho ở xã hội theo từng khu vực.

Minh Minh