Còn nhiều rào cản cản trở nhà ở xã hội phát triển. Ảnh người dân tìm hiểu dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn. Ảnh: Dũng Minh.
Nhiều giải pháp được đưa ra
Ngay sau khi Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 338/QĐ-TTg phê duyệt Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030, ghi nhận từ thị trường cho thấy đã có thêm một số chủ đầu tư “để mắt” tới phân khúc nhà ở này.
Ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Property cho rằng, bất động sản tác động đến nhiều ngành nghề, lĩnh vực khác vì đây là “ga cuối” của dòng tiền, hầu như người có tiền đều “đặt” một phần hoặc toàn bộ vào bất động sản. Hiện tại, Chính phủ đang đẩy mạnh tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục pháp lý dự án, còn các thành viên thị trường đều quan sát và mong ngóng các giải pháp cụ thể được đưa ra. Khi bất động sản được tháo gỡ khó khăn sẽ kéo nhiều ngành khác tốt lên và dòng tiền mới lưu thông trở lại được.
“Việc sửa đổi, bổ sung các sắc luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… sẽ tác động đến nhiều đối tượng. Phía chủ đầu tư muốn xem việc sửa luật sẽ giúp được gì cho mình, nhất là trong việc hoàn thiện pháp lý dự án, còn người mua quan tâm đến quyền lợi gắn với các bất động sản… Công tác sửa luật đều đang hướng đến các điều này nên tốt cho các bên, tốt cho thị trường”, ông Nga nói.
Hay với câu chuyện giá nhà ở hiện quá cao so với thu nhập của đại bộ phận người dân, theo ông Nga, để có thể giảm xuống, cần tập trung nhiều cho mảng nhà ở xã hội, nhất là ở các đô thị lớn, song phân khúc này cũng đang gặp vướng mắc pháp lý nên cần đẩy nhanh tháo gỡ nút thắt này để gia tăng nguồn cung cho thị trường. Ngoài ra, việc thủ tục hành chính còn nhiêu khê, thời gian thẩm định còn dài… cũng khiến chi phí làm dự án bị đội lên cao. Do đó, để tăng nguồn cung, từ đó kéo giảm giá nhà, ngoài việc nhanh chóng gỡ vướng pháp lý, thì còn cần rút ngắn thủ tục hành chính.
Còn theo luật sư Trương Anh Tú, Giám đốc Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú cho biết, mục tiêu xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030 của Chính phủ là rất tham vọng, nếu làm được sẽ giúp 4 - 5 triệu người nghèo có được chỗ ở, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM...
Tuy nhiên, cũng cần thẳng thắn nhìn vào tính khả thi, vào giải pháp thực hiện, mà theo ông Tú là có nhiều thách thức. Đầu tiên là pháp lý, thủ tục để bàn giao đất cho chủ đầu tư. Khâu này hiện nay còn quá nhiêu khê, nhiều thủ tục, vừa khó, vừa mất thời gian và làm nản lòng doanh nghiệp.
Tiếp theo là nguồn vốn. Ông Tú cho biết, nguồn vốn cho vay mua nhà hiện được giao cho các ngân hàng thương mại thu xếp. Tuy nhiên, các ngân hàng này cũng đang khát vốn, lại phải huy động vốn đầu vào với lãi suất từ 8-9%/năm, nên việc cung cấp một nguồn tiền lớn cho vay nhà ở xã hội ở mức lãi suất 8,7%/năm như kế hoạch đề ra dường như bất khả thi. Chưa kể, để triển khai một dự án nhà ở nói chung, nhà ở xã hội nói riêng cần thời gian dài, nên mức lãi suất 8,7%/năm cũng là một gánh nặng cho các chủ đầu tư.
 |
Nhu cầu nhà ở xã hội luôn rất lớn, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM…Ảnh: Thành Nguyễn. |
Ông Tú cho rằng, Nhà nước cần thu xếp để có được 100% vốn cho vay là vốn ngân sách với lãi suất 0%, có như vậy mới có thể kích thích các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tham gia, tăng nguồn cung ra thị trường, từ đó kéo giá nhà xuống thấp và tăng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân, chứ mức giá nhà ở xã hội hiện vẫn quá cao.
Ngoài ra, theo ông Tú, còn một vấn đề rất quan trọng khác về mặt giải pháp để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội nhưng lại chưa được đề cập tới, đó là khoa học kỹ thuật, bởi yếu tố này vừa giúp rút ngắn thời gian thi công, vừa có thể kéo giảm giá nhà. Chẳng hạn, một dự án nhà ở bình thường mất 2 năm để xây xong, nhưng nếu áp dụng khoa học kỹ thuật có thể giảm một nửa thời gian, xuống còn 1 năm và tương tự với chi phí xây dựng, nếu đơn giá xây nhà hiện tại là 10 triệu đồng/m2 thì nhờ khoa học kỹ thuật có thể giảm xuống 5 - 7 triệu đồng/m2.
“Tóm lại, cần phải đẩy nhanh tiến trình gỡ vướng pháp lý, có hướng dẫn thực thi, rút gọn thủ tục hành chính để doanh nghiệp xây dựng và hoàn thiện dự án được nhanh chóng; phải đẩy mạnh công tác nghiên cứu khoa học kỹ thuật để rút ngắn thời gian thi công, giảm chi phí xây dựng và đặc biệt, vốn cho vay làm dự án, vay mua nhà ở xã hội phải là vốn ngân sách với lãi suất thấp”, ông Tú nhấn mạnh.
Cần có quỹ riêng
Cùng chung mối quan tâm với nhà ở xã hội, ông Đào Văn Duy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIID) cho biết, hiện còn nhiều rào cản cản trở nhà ở xã hội phát triển, một trong số đó là chưa có quỹ phát triển chuyên biệt cho loại hình nhà ở này, khiến các doanh nghiệp muốn làm dự án gặp khó trong tiếp cận vốn.
Ông Duy phân tích, về cơ bản, giá nhà ở xã hội được cấu thành bởi 4 yếu tố, gồm tiền giải phóng mặt bằng, tiền xây dựng, chi phí lãi vay và chi phí vận hành hậu bàn giao.
Trong đó, chi phí giải phóng mặt bằng gồm chi phí tư vấn, quản lý dự án theo định mức có sẵn, nhưng trên thực tế, chủ đầu tư phải chi thêm “phí ngoài” để thỏa thuận với người dân, nếu không có chi phí này thì gần như dự án không thể triển khai bởi không có được sự đồng thuận từ người dân. Là chi phí hợp lý, nhưng chủ đầu tư lại không được hạch toán vào chi phí dự án, do đó cần được hợp thức hóa để đảm bảo quyền lợi cho cả 3 bên gồm Nhà nước (làm được dự án, đảm bảo an sinh), chủ đầu tư (được hạch toán để kích đầu tư dự án) và người dân (được đền bù đất theo giá thị trường).
Với chi phí xây dựng (hệ thống kết cấu kiến trúc, cơ điện…), do là một loại chi phí lớn nên cần có chính sách hỗ trợ về thuế cho các đơn vị cung cấp nguyên vật liệu xây dựng để giảm chi phí này xuống, tạo dư địa giảm giá nhà.
Về chi phí lãi vay, việc quyết toán dự án thường được tính đến thời điểm bàn giao nhà, nhưng trên thực tế, không phải dự án nào cũng bán hết, mà vẫn còn tồn đọng sản phẩm, dẫn đến việc chủ đầu tư phải mất thêm chi phí vận hành, trong khi phí dịch vụ chưa thể thu để bù đắp.
“Nhà nước nên cho phép các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nộp tiền sử dụng phần quỹ đất 20% trong các dự án để thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội quốc gia. Nguồn quỹ này được dùng phục vụ công tác giải phóng mặt bằng hoặc cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay. Làm được điều này, một mặt sẽ điều tiết đúng nguồn vốn đáng ra phải dành cho phát triển nhà ở xã hội, mặt khác cũng tạo điều kiện tiếp cận vốn vay cho các chủ đầu tư, nâng cao tính khả thi của các dự án nhà ở xã hội”, ông Duy đề xuất.
