Chu kỳ mới của thị trường
Nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại Hà Nội trong tháng 3/2025 theo số liệu cập nhật mới nhất từ Batdongsan.com.vn ghi nhận tăng 27% so với tháng liền trước, qua đó tiếp tục phản ánh sự tích cực của thị trường từ đầu năm tới nay. Mặt bằng lãi suất ở mức thấp và chủ trương bơm mạnh vốn vào nền kinh tế được xem là yếu tố kích thích kênh đầu tư bất động sản vào thời điểm này.
Ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, cho tới nay, chỉ còn một vài ngân hàng duy trì mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên 6%/năm, còn lại cơ bản đều đã về dưới mức này, kéo theo đó là mặt bằng lãi suất cho vay tiếp tục ở mức thấp, tạo điều kiện cho người có nhu cầu mạnh dạn vay tiền ngân hàng để mua nhà đất.
Tại nhiều ngân hàng thương mại hiện nay, lãi suất vay mua nhà đất dao động từ 5,5-6,5%/năm và cố định trong 2 năm đầu, sau đó áp dụng lãi suất thả nổi theo thị trường. Cá biệt, có ngân hàng cho phép điều khoản tất toán ngay mà không bị phạt hay chịu thêm phí với điều kiện khách hàng có tài sản đảm bảo và chứng minh được nguồn tài chính và thu nhập rõ ràng.
Bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nhận định, việc duy trì mặt bằng lãi suất thấp sẽ góp phần tạo ra làn sóng đầu tư mới thời gian tới, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang diễn biến ngày một tích cực hơn và có nhiều tín hiệu cho thấy Ngân hàng Nhà nước sẽ gia tăng cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản.
Tuy vậy, theo ông Lưu Quang Tiến, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services, thời gian gần đây, thông tin Mỹ áp thuế quan mới đối với Việt Nam đã tác động tới tâm lý thị trường. Nhiều nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong việc phân bổ tài sản đầu tư, ưu tiên lựa chọn dòng sản phẩm có giá trị sử dụng thực và tiềm năng tích lũy cao, nhằm đảm bảo an toàn cho các khoản đầu tư của mình.
Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, mặc dù tiếp tục dẫn dắt thị trường khi đóng góp tới 72% lượng giao dịch trong quý đầu năm, nhưng tỷ lệ hấp thụ chung cư có xu hướng chậm lại, tập trung vào các dòng sản phẩm sơ cấp, còn giao dịch thứ cấp không diễn ra rộng rãi với mọi loại nhà ở, mà chủ yếu tại các dự án căn hộ đã hình thành gần đây và trong các dự án được quy hoạch đồng bộ tiện ích.
Mức giá được người mua chấp nhận ở quanh mức 50 triệu đồng/m2, nếu vượt qua mức này thì đối tượng khách hàng sẽ thuộc phân khúc cao cấp và họ thường có xu hướng tìm kiếm các dự án mới để tiếp cận chính sách mua nhà tốt hơn, hoặc tìm về khu vực vùng ven với các loại hình đất nền dự án hoặc nhà thấp tầng.
Cũng liên quan tới phân khúc sản phẩm, ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes cho biết, việc nhiều công trình hạ tầng kết nối được đẩy mạnh triển khai, bên cạnh chủ trương sáp nhập các tỉnh, thành phố cũng mang tới tiềm năng tăng giá tốt hơn cho đất nền dự án so với các phân khúc khác.
Trong đó, các lô đất có suất đầu tư hợp lý, thường ở mức dưới 2 tỷ đồng/lô, pháp lý đảm bảo tại các khu vực có hạ tầng đang triển khai thực tế được quan tâm nhiều nhất. Trong trường hợp có giá cao hơn thì phải là các sản phẩm dự án thấp tầng trong các dự án đô thị quanh khu vực đã được đầu tư về hạ tầng và có đầy đủ các dịch vụ, tiện ích.
Báo cáo mới nhất của CBRE cho biết, phân khúc nhà ở thấp tầng đang nổi lên như một điểm sáng trên thị trường bất động sản. Sự đồng bộ của hạ tầng giao thông, điển hình như cầu Tứ Liên tại Hà Nội hay đường Vành đai 3 tại TP.HCM, được đánh giá là yếu tố then chốt giúp gia tăng giá trị cho các dự án thấp tầng xa trung tâm.
Bên cạnh đó, các chủ đầu tư lớn còn tung ra hàng loạt chính sách ưu đãi hấp dẫn như chiết khấu lên đến 10% cho khách hàng thanh toán sớm, hỗ trợ vay vốn tới 70% giá trị, áp dụng chính sách ân hạn nợ gốc và lãi suất trong vòng 24 tháng, thậm chí cam kết lợi nhuận cho thuê từ 5-6%/năm.
“Những động thái này không chỉ giúp giảm bớt áp lực tài chính cho người mua, mà còn tạo thêm sức hút mạnh mẽ đối với giới đầu tư”, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội nhấn mạnh.
Theo thống kê, biên lợi nhuận ròng của các thương vụ “lướt sóng” bất động sản trong năm 2024 chỉ đạt 6-8%, trong khi tổng chi phí vốn thường lên tới 9-11%/năm. Điều này có nghĩa, chỉ cần giá không tăng là nhà đầu tư đã “lỗ âm thầm” mà không hay, còn với các dự án pháp lý chưa rõ ràng, ở xa trung tâm hay chủ đầu tư yếu tài chính, rủi ro còn lớn hơn nhiều.
Ngoài ra, khả năng sinh lời từ việc cho thuê cũng là một yếu tố hấp dẫn của nhà ở thấp tầng.
Với mức cam kết lợi nhuận cho thuê từ 5-6%/năm từ các chủ đầu tư uy tín, cùng với tiềm năng tăng giá trung bình khoảng 10%/năm, theo Batdongsan.com.vn, nhà đầu tư có thể kỳ vọng vào mức lợi nhuận kép lên tới 16%/năm.
Đồng thời, các sản phẩm này đáp ứng đa dạng nhu cầu sử dụng thực tế, từ an cư lạc nghiệp đến khai thác kinh doanh, mang lại giá trị ổn định trong dài hạn cho người sở hữu.
Cần chiến lược đầu tư đúng đắn
Theo đánh giá của các chuyên gia, bất động sản vẫn là tài sản có khả năng giữ giá trị vượt trội so với các tài sản khác. Chưa kể, với mức lạm phát mục tiêu 4-4,5% trong năm nay, giữ tiền mặt cũng không phải là một giải pháp tối ưu.
Do đó, nhà đầu tư khôn ngoan sẽ lựa chọn sản phẩm tốt, pháp lý sạch, ở vị trí “vàng” và có khả năng sinh lời ổn định từ cho thuê hoặc tăng giá dài hạn.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam cho rằng, khi giá bất động sản tăng cao, tâm lý sợ “mua đắt” khiến nhiều người đẩy nhanh việc mua hàng, nhưng điều này không đồng nghĩa với việc mua bằng mọi giá, mà vẫn cân nhắc về tính hợp lý của sản phẩm.
Đối với cơ hội đầu tư bất động sản, mỗi phân khúc đều có tiềm năng riêng tùy vào mục đích sử dụng - mua để ở, để khai thác cho thuê, hay đầu tư chờ tăng giá. Đặc biệt, khi mặt bằng giá các sản phẩm đều neo cao, cần ưu tiên tính thanh khoản với từng sản phẩm và sử dụng tỷ lệ đòn bẩy tài chính một cách hợp lý.
Cùng góc nhìn, theo ông Bạch Dương - Tổng giám đốc Property Guru Việt Nam, trước khi ra quyết định, nhà đầu tư cần nhìn vào tiềm năng địa phương, cơ sở hạ tầng, kế hoạch phát triển kinh tế... để lựa chọn dự án, sản phẩm, đồng thời cần có tầm nhìn dài hạn, hạn chế “lướt sóng” ngắn hạn để giảm thiểu rủi ro.
“Khi chọn sản phẩm sơ cấp, nhà đầu tư cần dành nhiều sự quan tâm đến uy tín chủ đầu tư, thủ tục pháp lý, tính minh bạch thông tin, cơ sở hạ tầng, môi trường sống xung quanh dự án… Đầu tư bất động sản không nên dựa vào các thông tin đồn thổi hoặc thông tin chưa chính thức, chưa được kiểm chứng”, ông Dương nhấn mạnh.
Liên quan tới tỷ lệ đòn bẩy, ông Nguyễn Thế Minh - Giám đốc Phân tích, Khối Khách hàng cá nhân, Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam khuyến nghị, với bất động sản, nhà đầu tư cá nhân không nên sử dụng quá 30% giá trị danh mục. Bởi nếu thanh khoản yếu, giá không tăng, thì lợi nhuận kỳ vọng dễ dàng “bốc hơi” bởi chi phí lãi vay, phí chuyển nhượng và mức độ trượt giá.
Ông Minh cho biết, theo thống kê, biên lợi nhuận ròng của các thương vụ “lướt sóng” bất động sản trong năm 2024 chỉ đạt 6-8%, trong khi tổng chi phí vốn thường lên tới 9-11%/năm. Điều này có nghĩa, chỉ cần giá không tăng là nhà đầu tư đã “lỗ âm thầm” mà không hay, còn với các dự án pháp lý chưa rõ ràng, ở xa trung tâm hay chủ đầu tư yếu tài chính, rủi ro còn lớn hơn nhiều.
Nhìn chung, theo các chuyên gia, với những động thái nới lỏng tín dụng và các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, thị trường bất động sản đang đứng trước cơ hội phục hồi mạnh mẽ.
Bởi vậy, các nhà đầu tư cần có chiến lược hợp lý để tận dụng tối đa cơ hội mà thị trường mang lại. Dù dòng tiền đang sẵn sàng chảy vào bất động sản, nhưng việc lựa chọn các sản phẩm có tính bền vững sẽ là yếu tố quyết định giúp nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro và thu được lợi nhuận ổn định trong dài hạn.