Cần vay mua nhà ở tỷ lệ hợp lý để tránh áp lực trả nợ quá lớn khi lãi suất tăng cao
Lãi vay tăng
Chị Thu Trang trú tại TP. Thủ Đức, TP.HCM kể rằng, trong tháng 8/2022, khoản vay 900 triệu đồng của chị tại một ngân hàng có trụ sở ở TP.HCM đã được nhân viên tín dụng thông báo điều chỉnh lãi vay sau 3 tháng đầu từ mức 9,5%/năm lên 12%/năm. Tính ra, chị Trang phải trả thêm 2,5%/năm cho khoản tiền vay mua nhà nói trên và không chỉ có vậy, khách hàng này cho biết, phía ngân hàng còn thông báo mức lãi suất 12%/năm chỉ cố định trong kỳ hạn 6 tháng, sau đó sẽ điều chỉnh theo diễn biến lãi suất thị trường.
Thế nhưng, mức 12%/năm chưa phải là cao nhất đối với lãi suất cho vay mua nhà hiện nay. Có khách hàng cá nhân phản ánh đã phải trả lãi 13-14%/năm trong khoảng một tháng trở lại đây khi chi phí vốn của ngân hàng tăng và room tín dụng cạn.
Khảo sát cho thấy, lãi vay mua nhà đã được điều chỉnh tăng tại hầu hết ngân hàng. PVcomBank có lãi suất cho vay ưu đãi cố định trong 6 tháng đầu là 5%/năm, từ tháng thứ 7 trở đi mức lãi suất mà khách hàng phải trả sẽ là 12%/năm. Thậm chí, ngay cả Vietcombank từ tháng 8/2022 cũng điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà thêm 4%/năm so với tháng 3/2022. Cụ thể, lãi suất cho vay cố định tại ngân hàng này trong 3-5 năm đầu ở mức 10,8%/năm, 7 năm lên 11,5%/năm, 10 năm cố định lên 12,3%/năm. Trước đó, Vietcombank áp dụng chương trình ưu đãi cho khách hàng vay với lãi suất cố định trong 6 tháng đầu ở mức 6,79 - 6,99%/năm, 7,29%/năm trong 12 tháng vay đầu tiên.
Lãnh đạo Ngân hàng Bản Việt cho rằng, khi mặt bằng lãi suất đầu vào tăng dần từ đầu năm 2022 thì với các khoản vay nhỏ lẻ, lãi suất đầu ra khó tránh khỏi việc điều chỉnh tăng. Tại Bản Việt, lãi suất cho vay mua nhà áp dụng trên dưới 10%/năm, nhưng chỉ cho vay đối với các dự án có liên kết với Ngân hàng.
So với các ngân hàng trong nước, lãi suất cho cá nhân vay mua nhà tại các nhà băng nước ngoài có phần cạnh tranh hơn, do có nguồn vốn từ tập đoàn mẹ rót vào với giá rẻ. Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, nhóm này cũng khó tránh được làn sóng tăng lãi suất đầu ra đối với phân khúc tín dụng mua nhà.
Chẳng hạn, Woori Bank điều chỉnh tăng thêm 0,2%/năm lãi suất, lên 6,2%/năm từ tháng 7/2022. Mức lãi suất 6,3%/năm được cố định trong 1 năm đầu. Bên cạnh đó, khách hàng cũng có thể lựa chọn các gói lãi suất ưu đãi khác như: 7,3%/năm trong 2 năm đầu hoặc lãi suất cố định 7,6%/năm trong 3 năm đầu. Lãi suất thả nổi tại Woori Bank bằng lãi suất bình quân lãi suất kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng quốc doanh cộng thêm 2,3%/năm.
Ngân hàng Hong Leong Bank điều chỉnh tăng mạnh lãi suất thêm 1,73%/năm lên mức 7,92%/năm, mức lãi suất này được cố định trong 1 năm đầu.
Shinhan Bank vốn là ngân hàng nước ngoài có mức lãi suất cho vay mua nhà khá cạnh tranh, song mới đây cũng đã nâng lãi suất bình quân lên tối thiểu 8%/năm. Cụ thể, lãi suất ưu đãi 8,2%/năm cho năm đầu, 8,9% ưu đãi cho 3 năm. Trong khi đó, cuối năm ngoái, mức lãi suất ưu đãi tại Shinhan Bank chỉ gần 5,5%/năm cho năm đầu tiên và 7,8% cho năm thứ 2 đến năm thứ 5.
Ông Trịnh Bằng Vũ, Giám đốc Khối cho vay khách hàng cá nhân Shinhan Bank cho rằng, lãi suất tiết kiệm liên tục được các ngân hàng điều chỉnh trong thời gian gần đây đã khiến lãi suất cho vay tăng lên. Bên cạnh đó, áp lực lợi nhuận từ cổ đông và cơ chế quản lý bằng hạn mức tăng trưởng tín dụng khiến lãi suất cho vay cá nhân đi lên.
Theo ông Vũ, trong bối cảnh room tín dụng còn lại hạn hẹp và Ngân hàng Nhà nước vẫn chưa có thông báo mới thì chắc chắn các nhà băng phải chọn lọc khách hàng khi giải ngân.
Chưa hết áp lực
Dù các ngân hàng vẫn đang tiếp tục “tung” ra nhiều gói tín dụng ưu đãi mua nhà, nhưng mức lãi suất ưu đãi 8-9%/năm thường chỉ áp dụng trong 6-9 tháng đầu. Sau đó, lãi suất sẽ được cộng thêm biên độ khoảng 3,5-4%/năm. Do đây là loại hình tín dụng nhỏ lẻ, chi phí trong cho vay cao, đồng thời khi rót vốn vào bất động sản, nhất là với những khoản vay mua căn hộ có giá trị từ 4 tỷ đồng trở lên phải chịu hệ số rủi ro 150-200%, nên dự báo lãi vay mua nhà có thể còn tăng khi dòng vốn huy động trở nên đắt đỏ hơn.
Chính vì vậy, lời khuyên của các chuyên gia là trong bối cảnh hiện tại, nhà đầu tư hay người có nhu cầu ở thực cần thận trọng khi “gõ cửa” ngân hàng. Nếu vay hạn mức vốn vượt quá khả năng trả nợ hàng tháng, khách hàng có thể rơi vào tình cảnh trở tay không kịp khi lãi suất cho vay đột ngột tăng cao. Bên cạnh việc so sánh lãi suất vay mua nhà các ngân hàng để lựa chọn gói vay phù hợp, mức phổ biến được cho là an toàn là chỉ nên vay dưới 50% giá trị căn nhà định mua và thay vì bị thu hút bởi lãi suất ưu đãi, hãy tính toán dựa trên lãi suất thả nổi theo thị trường.
Chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh khuyên người mua nhà chỉ nên dành tối đa 40% tổng thu nhập hàng tháng cho nhà ở, để có thể đảm bảo các chi phí cho những nhu cầu cơ bản khác. Việc trả lãi, gốc hàng tháng nếu không lên kế hoạch kỹ lưỡng và hợp lý có thể tạo ra gánh nặng tài chính và áp lực lớn cho cuộc sống. Trong bối cảnh giá căn hộ chung cư ngày càng tăng và mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà khó giảm khi ngân hàng phải thực hiện lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn theo quy định Thông tư 08/2020/TT-NHNN thì áp lực đối với khách hàng cá nhân trả lãi suất vay mua nhà còn tăng.
Công ty Chứng khoán Bản Việt dự báo, lãi suất cho vay thế chấp mua nhà trong nửa cuối năm nay sẽ tiếp tục tăng. Sang năm 2023, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà có thể đi ngang ở mức 11,2%/năm; còn lãi suất tiền gửi ngân hàng sẽ ở mức 6%/năm.
Dữ liệu mới công bố từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến cuối tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021, chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống (cùng kỳ năm 2021 tăng 8,2%, chiếm 19,9%). Trong đó, tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33% dư nợ tín dụng lĩnh vực này; tín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67% dư nợ tín dụng lĩnh vực này. Nợ xấu lĩnh vực bất động sản khoảng 36.400 tỷ đồng, tăng 5% so với cuối năm 2021, tỷ lệ nợ xấu là 1,54% (năm 2021 là 1,67%).
Ngân hàng Nhà nước nhận định, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng khoảng 14% so với cuối năm 2021, cao hơn tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống và cùng kỳ các năm trước. Nếu tín dụng ngân hàng được đẩy mạnh quá mức vào bất động sản sẽ tạo rủi ro lớn, ảnh hưởng trọng yếu tới an toàn hệ thống nói riêng và nền kinh tế nói chung do lĩnh vực này thường có thời gian vay vốn dài, khoảng 94% dư nợ tín dụng bất động sản có thời gian vay vốn từ 10-30 năm, trong khi nguồn huy động của tiết kiệm chủ yếu là ngắn hạn.
