Dự án New City gặp vướng mắc liên quan đến xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính. Ảnh: Việt Dũng.
Giữa Khu đô thị mới Thủ Thiêm, dự án chung cư New City với 1.330 căn hộ từng được chờ đợi giúp giảm bớt “cơn khát” nhà ở nơi đây. Thế nhưng, nhiều năm qua, dự án này lại gắn với những tranh cãi kéo dài liên quan đến việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất và xử lý nghĩa vụ tài chính.
Tương tự, dự án 39-39B Bến Vân Đồn, khu căn hộ đã được bàn giao cho người mua nhà từ 6 năm trước, nhưng đến nay, hàng trăm cư dân vẫn chưa được cấp sổ hồng. Nguyên nhân xuất phát từ việc khu đất này liên quan đến sai phạm trong quá trình giao đất và chuyển nhượng tài sản công.
Theo kết luận của cơ quan thanh tra, việc giao đất cho dự án có dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật, kéo theo toàn bộ quá trình xác định nghĩa vụ tài chính và cấp giấy chứng nhận bị đình lại trong thời gian dài.
Hệ quả là người dân dù đã bỏ ra hàng tỷ đồng mua nhà, nhưng nhiều năm vẫn sống trong cảnh “ở tạm trong chính căn hộ của mình”. Không có sổ hồng đồng nghĩa với việc không thể thế chấp vay vốn, khó chuyển nhượng tài sản.
Không chỉ người mua nhà, việc dự án chưa hoàn tất pháp lý khiến chủ đầu tư không thể triển khai các bước tiếp theo, tài sản không thể lưu thông, dòng tiền bị mắc kẹt, trong khi lãi vay, chi phí tài chính và áp lực công nợ vẫn tiếp tục phát sinh. Với các ngân hàng, đây là nhóm tài sản tiềm ẩn nguy cơ nợ xấu khi khoản vay không thể xử lý dứt điểm do dự án bị đình trệ pháp lý.
Những dự án như vậy được ví như các “cục máu đông” trên thị trường bất động sản, không chỉ làm nghẽn dòng vốn của doanh nghiệp, mà còn kéo theo hàng loạt hệ lụy đối với tín dụng ngân hàng, thị trường lao động và nguồn thu ngân sách từ đất đai.
Tuy nhiên, quá trình xử lý các “cục máu đông” này đang được đẩy nhanh. Chính phủ vừa ban hành Nghị định 147/2026 hướng dẫn thực hiện Nghị quyết 29/2026 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng. Đây được xem là bước đi quan trọng nhằm khơi thông nguồn lực đất đai và dòng vốn đang bị mắc kẹt nhiều năm qua.
Theo cơ chế mới, các dự án có sai phạm vẫn có thể tiếp tục triển khai sau khi xử lý trách nhiệm hành chính hoặc hình sự đối với tổ chức, cá nhân liên quan, đồng thời thực hiện khắc phục hậu quả kinh tế và thu hồi các khoản lợi ích bất hợp pháp theo bản án đã có hiệu lực pháp luật.
Điểm đáng chú ý là tư duy xử lý đang có sự thay đổi rõ nét. Nếu như trước đây, chỉ cần dự án liên quan đến sai phạm thì gần như toàn bộ hoạt động sẽ bị “đóng băng”, thì nay cơ quan quản lý chuyển sang hướng tách bạch giữa xử lý trách nhiệm cá nhân với việc khơi thông tài sản và nguồn lực xã hội. Cách tiếp cận này nhằm tránh tình trạng sai phạm xảy ra trong quá khứ, nhưng hậu quả lại dồn lên người dân, doanh nghiệp và nền kinh tế ở hiện tại cũng như trong tương lai.
Bà Hoàng Thu Hằng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, thị trường hiện tồn tại nhiều điểm nghẽn lớn, trong đó đáng chú ý là tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực, giá bất động sản neo cao và đặc biệt là khó khăn trong tiếp cận tín dụng.
Theo bà Hằng, các tổ chức tín dụng hiện nay đang kiểm soát rất chặt việc cho vay đối với các dự án bất động sản chưa hoàn thiện pháp lý. Quan điểm của Nhà nước là vẫn ủng hộ thị trường bất động sản và sẵn sàng có các gói tín dụng hỗ trợ, nhưng điều kiện tiên quyết là dự án phải đầy đủ pháp lý.
Theo thống kê, hiện nay, cả nước có khoảng 4.500 dự án bất động sản đang gặp vướng mắc pháp lý với tổng quy mô khoảng hơn 3 triệu tỷ đồng. Đến nay, đã có hơn 1.000 dự án được tháo gỡ khó khăn, tương đương khoảng hơn 800.000 tỷ đồng vốn được giải phóng. Khi pháp lý được tháo gỡ, doanh nghiệp sẽ dễ tiếp cận vốn hơn, triển khai dự án thuận lợi hơn, từ đó thị trường sẽ được khơi thông dòng tiền.
“Những sửa đổi quy định pháp luật hiện nay là quá trình điều tiết để phù hợp hơn với thực tế thị trường. Mục tiêu cuối cùng là giúp thị trường địa ốc phát triển minh bạch, linh hoạt và bền vững hơn trong thời gian tới”, bà Hằng nói.
