Chiều 19/8, tiếp chương trình Kỳ họp không thường lệ lần thứ Nhất - Quốc hội khoá XVI, Quốc hội thảo luận tại tổ về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở 2023.
Một số đại biểu Quốc hội đề nghị không quy định "chung cư có thời hạn" như đề xuất của Chính phủ tại Tờ trình định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở 2023 trình Quốc hội sáng cùng ngày.
Lý do là việc sửa đổi Luật Nhà ở không chỉ nhằm tháo gỡ những vướng mắc trong phát triển, quản lý nhà ở mà còn phải bảo đảm quyền tài sản của người dân.
Định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở 2023 sẽ được Quốc hội cho ý kiến vào cuối kỳ họp này, sau đó Chính phủ sẽ chính thức trình dự thảo Luật tại Kỳ họp thứ hai - Quốc hội khoá XVI, dự kiến diễn ra vào tháng 10/2026.
Đảm bảo tuổi thọ công trình và quyền tài sản của người dân
Góp ý vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Trương Thị Bích Hạnh (đoàn TP.HCM) đề nghị phân biệt rõ “thời hạn sử dụng nhà chung cư” với “thời hạn sở hữu căn hộ”.
Theo đại biểu, căn hộ không chỉ là một tài sản có giá trị lớn mà còn là kết quả tích lũy trong nhiều năm của mỗi gia đình, là nơi người dân sinh sống lâu dài và có thể để lại cho thế hệ sau. Vì vậy, nếu dự thảo sử dụng khái niệm “chung cư có thời hạn”, người dân dễ hiểu rằng sau 50 năm hoặc 70 năm, quyền sở hữu căn hộ sẽ tự động chấm dứt.
Từ đó, đại biểu đề nghị không đưa khái niệm “chung cư có thời hạn” vào dự thảo luật, tránh gây tâm lý lo lắng cũng như cách hiểu, cách vận dụng không thống nhất.
Theo đại biểu, luật cần tập trung quy định thời hạn sử dụng của công trình trên cơ sở hồ sơ thiết kế, thời gian sử dụng thực tế và kết luận kiểm định; đồng thời xác định rõ quyền tài sản của chủ sở hữu khi công trình không còn bảo đảm an toàn.
Cùng quan điểm này, đại biểu Dương Minh Tuấn (TP.HCM) cho rằng tâm lý phổ biến của người Việt Nam là mua nhà để ở ổn định, lâu dài. Nếu quy định không rõ ràng, người dân có thể e ngại mua chung cư và chuyển sang tìm mua đất nền, đi ngược định hướng của Nhà nước về phát triển nhà chung cư tại các đô thị lớn.
Theo đại biểu Dương Minh Tuấn, khi chung cư xuống cấp, không còn bảo đảm chất lượng, cơ quan có thẩm quyền cần kiểm định, thông báo công khai và có phương án cải tạo, xây dựng lại phù hợp. Tuy nhiên, điều người dân quan tâm nhất là sau khi công trình phải phá dỡ, quyền tài sản của họ được giải quyết như thế nào.
Trong khi đó, đại biểu Vũ Huy Khánh (TP.HCM) cho rằng các khái niệm trong dự thảo hiện chưa thực sự rành mạch. Phần giải thích từ ngữ sử dụng khái niệm “chung cư có thời hạn”, trong khi các điều khoản sau lại quy định về “thời hạn sử dụng nhà chung cư”.
| |
Đại biểu Vũ Huy Khánh (TP.HCM) |
Theo đại biểu, cách quy định này có thể khiến người dân hiểu rằng tồn tại hai loại nhà chung cư: loại có thời hạn và loại không có thời hạn. Trong khi đó, về bản chất, mọi công trình xây dựng đều có tuổi thọ và phải được kiểm định khi hết thời hạn theo thiết kế hoặc khi có dấu hiệu không bảo đảm an toàn.
Ngoài ra, ông Khánh cũng lưu ý, quy định xác định thời hạn sử dụng chung cư (Điều 84 dự thảo Luật) và các trường hợp phải phá dỡ (Điều 85) chưa rõ ràng. Luật cần xác định cụ thể, sau khi cơ quan chuyên môn có kết luận kiểm định, công trình được tiếp tục sử dụng, phải sửa chữa hay buộc phá dỡ, kết luận xong rồi thì định đoạt nó thế nào...
Xác định thời điểm phá dỡ xong, luật cần trả lời đầy đủ những vấn đề phát sinh sau đó: chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ hay tại địa điểm khác? Giá trị căn hộ cũ được xác định ra sao? Người dân phải đóng góp bao nhiêu để xây dựng lại? Quyền sử dụng đất có nhà chung cư được xử lý như thế nào?...
Ai chịu trách nhiệm khi chung cư không đạt tuổi thọ thiết kế?
Đóng góp xây dựng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Tuấn Anh (TP. Cần Thơ) dẫn Nghị quyết số 21-NQ/TW Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV, trong đó định hướng đối với chung cư xây dựng mới, thời hạn sử dụng căn hộ được quy định theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản; chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.
Theo đại biểu, đây là vấn đề quan trọng, nhiều người quan tâm vì liên quan đến quyền Hiến định là quyền sở hữu tài sản của tổ chức, cá nhân.
Dự thảo Luật Nhà ở đã thể chế hóa Nghị quyết của Đảng, tuy nhiên, đại biểu cho rằng, cách thức quy định về vấn đề này còn ẩn chứa những quy định chưa thực sự rõ ràng.
| |
Đại biểu Nguyễn Tuấn Anh (TP. Cần Thơ) |
Ví dụ, đại biểu chỉ ra rằng quy định về “chung cư có thời hạn” (tại Khoản 13 Điều 2 và khoản 4 Điều 14 dự thảo Luật) xác định, quyền sở hữu căn hộ và phần diện tích khác trong nhà chung cư được xác lập cho đến khi nhà chung cư phải phá dỡ - là chưa phân định rõ giữa niên hạn thiết kế, thời hạn sử dụng thực tế của công trình và thời hạn của quyền sở hữu căn hộ.
“Việc hết niên hạn thiết kế chỉ là căn cứ để kiểm định chất lượng, không đồng nghĩa với việc công trình đương nhiên phải phá dỡ hoặc quyền sở hữu tự động chấm dứt”, đại biểu nêu quan điểm.
Dẫn các Điều 158, 160, 163 và 237 của Bộ luật Dân sự quy định: quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt; được pháp luật bảo hộ và chỉ chấm dứt theo căn cứ luật định, đại biểu cho rằng, khi nhà chung cư bị phá dỡ, mặc dù vật kiến trúc cũ không còn, quyền tài sản của chủ sở hữu liên quan đến quyền sử dụng đất chung, phần sở hữu chung, giá trị còn lại của căn hộ, quyền được bồi thường, tái định cư hoặc nhận căn hộ xây dựng lại vẫn phải được bảo đảm.
“Trong khi đó, cụm từ “khi nhà chung cư phải phá dỡ” chưa xác định rõ quyền sở hữu chấm dứt từ thời điểm có kết luận kiểm định, có quyết định phá dỡ hay khi công trình bị phá dỡ trên thực tế; đồng thời chưa xử lý đầy đủ hậu quả đối với tài sản đang thế chấp, thừa kế hoặc bị kê biên”, đại biểu phân tích.
Ngoài ra, theo ông Tuấn Anh, dự thảo Luật chưa làm rõ trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư trong trường hợp tuổi thọ thực tế của công trình thấp hơn thời hạn được xác định theo thiết kế.
"Chẳng hạn, công trình được thiết kế với tuổi thọ 100 năm nhưng do chất lượng xây dựng không bảo đảm, sau 30-50 năm đã xuống cấp nghiêm trọng, buộc phải phá dỡ, thì trách nhiệm bồi thường thuộc về chủ thể nào?", đại biểu nêu vấn đề và nhấn mạnh, dự thảo cũng chưa quy định cơ chế bảo hiểm vòng đời công trình hoặc trách nhiệm tài chính liên đới của chủ đầu tư ban đầu trong trường hợp công trình không bảo đảm thời hạn sử dụng đã được xác định trong hồ sơ, văn bản thẩm định thiết kế.
Thủ tướng: Hết hạn sử dụng chung cư không có nghĩa là người dân mất quyền tài sản
Thảo luận tại tổ chiều 19/8 về vấn đề "chung cư có thời hạn" quy định tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng lưu ý, việc sửa đổi Luật Nhà ở cần làm rõ rằng thời hạn sử dụng của công trình không đồng nghĩa với thời hạn sở hữu căn hộ.
| |
Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng phát biểu tại thảo luận tổ chiều 19/8 |
Khi công trình hết niên hạn hoặc không còn bảo đảm an toàn, quyền tài sản, quyền sử dụng đất và quyền được bố trí chỗ ở của chủ sở hữu vẫn phải được bảo vệ bằng những cơ chế cụ thể, minh bạch và khả thi.
Thủ tướng cho rằng thời hạn sử dụng nhà chung cư phải gắn với niên hạn của công trình.
"Chúng ta phải làm rõ với nhau là không có nhà nào ở vĩnh viễn được. Đến thời hạn, phải kiểm tra. Nếu không đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật thì phải xây lại nếu vẫn quy hoạch khu vực đó làm nhà ở. Nhưng quyền tài sản đi kèm đó phải được pháp luật bảo vệ, tức là phải thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây mới theo quy định", Thủ tướng nói.
Thủ tướng khẳng định, hết hạn sử dụng chung cư không có nghĩa là người dân mất quyền tài sản. Từ đó, Người đứng đầu Chính phủ chỉ đạo, cách thức quy định trong dự thảo Luật cần rõ ràng để người dân và thị trường yên tâm.