Dự án The Emerald Garden View đang trong giai đoạn thi công nền móng và hạ tầng ban đầu. Ảnh: Việt Dũng.
Tranh thủ thăm dò sức mua
Dự án ArtStella của Công ty cổ phần Bất động sản địa ốc An Thịnh (ATTLAND) tại phường Đông Hòa, TP.HCM được môi giới quảng bá là sản phẩm căn hộ cao cấp, có thể kết nối trực tiếp tới ga metro số 1 Suối Tiên, Bến xe Miền Đông mới và các trục giao thông huyết mạch như Xa lộ Hà Nội, Vành đai 3, Quốc lộ 1K…
Về chính sách thanh toán, theo đơn vị môi giới, khách hàng đồng ý mua sẽ trả trước 50 triệu đồng để đăng ký, 10 ngày sau ký văn bản thỏa thuận và trả tiền đợt 1 là 10% giá trị sản phẩm, các đợt 2 và 3 cách nhau 30 ngày với số tiền là 5% giá trị sản phẩm mỗi đợt, sau khi trả đợt 4 với số tiền là 10% sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán, dự kiến thời gian ký vào quý I/2026 và bàn giao nhà vào quý IV/2027.
Khi lựa chọn phương thức thanh toán này, khách hàng sẽ được chủ đầu tư khấu trừ ngay 2% vào giá bán. Ngoài ra, còn có nhiều phương thức thanh toán khác trong trường hợp không vay ngân hàng, khách hàng mua sỉ…
Hay dự án The Emerald Garden View tại phường Thuận An, TP.HCM do Tập đoàn Lê Phong (Lê Phong Group) làm đơn vị phát triển đang quảng cáo rầm rộ có quy mô hơn 2.000 sản phẩm với 2 tòa tháp cao 25 tầng, bao gồm căn hộ, condotel và shophouse. Dự án được xây dựng trên diện tích 8.627 m2, gồm 2 block chung cư cao 39 tầng với khoảng 1.100 căn hộ...
Trên thị trường, môi giới đang mời chào khách hàng mua sản phẩm The Emerald Garden View với nhiều phương thức thanh toán như chỉ cần trả trước 0,5%/tháng (tương đương khoảng 7 triệu đồng/tháng), các phương án khác bao gồm thanh toán theo tiến độ dài hạn (khoảng 30 tháng)...
Ngoài những cái tên kể trên, nhiều dự án khác cũng đang được rao bán rầm rộ như The Gió Riverside tại phường Dĩ An của An Gia Group, The One World tại phường Thuận Giao của Tập đoàn Kim Oanh; A&T Saigon Riverside tại phường Bình Hòa của Công ty cổ phần Đầu tư phát triển đô thị A&T Bình Dương…
Có thể thấy, trong tháng cuối năm, thị trường nhà ở phía Nam ghi nhận hàng loạt dự án mới được giới thiệu ra thị trường với quy mô lớn và nhịp độ quảng bá mạnh mẽ, thu hút sự chú ý của đông đảo nhà đầu tư và người mua để ở. Các chủ đầu tư, đơn vị phân phối cũng đưa ra nhiều chương trình ưu đãi bán hàng, chính sách thanh toán linh hoạt nhằm kích cầu tiêu dùng nhà ở.
Đáng chú ý, tại cuộc họp báo về kinh tế - xã hội TP.HCM mới đây, đại diện Sở Xây dựng cho biết, nhiều dự án bất động sản trên địa bàn rao bán và huy động vốn khi mới ở giai đoạn đầu triển khai.
Ghi nhận thực tế cho thấy, dự án The Emerald Garden View đang trong giai đoạn thi công nền móng và hạ tầng ban đầu, chưa xuất hiện bất kỳ khối nhà nào hình thành trên mặt đất. Toàn bộ khu đất đã được quây tôn, bên trong bố trí nhà điều hành, bãi tập kết vật liệu và hệ thống đường công vụ tạm phục vụ thi công.
Trên công trường, một số máy móc hạng nặng như cần cẩu tháp, máy khoan cọc nhồi, máy xúc, xe tải vận chuyển đất đá đang hoạt động rải rác tại nhiều vị trí. Song, các hạng mục thi công chưa đồng bộ, chủ yếu tập trung vào đào đất, xử lý nền, gia cố móng. Nhiều khu vực vẫn là đất trống, lộ rõ dấu vết đào xới, chưa chuyển sang giai đoạn đổ bê tông móng hoặc thi công phần thân.
Tương tự, dự án ArtStella dù mới trong giai đoạn đào hầm móng nhưng nhiều tháng qua vẫn được các sàn môi giới đua nhau rao bán.
Cần rút ngắn quy trình thủ tục cho dự án
Thực tế trên thị trường bất động sản, việc dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản nhưng vẫn được đẩy mạnh quảng bá, tiếp thị và thu tiền của khách hàng thông qua các hình thức như “đặt cọc”, “giữ chỗ”, “thỏa thuận nguyên tắc” hoặc “hợp đồng góp vốn” không phải hiếm gặp.
Theo lý giải của ông Lê Toán, Giám đốc Kinh doanh dự án tại một sàn giao dịch lớn ở TP.HCM, hiện tượng này không xuất phát từ việc doanh nghiệp không nắm rõ quy định pháp luật, mà chủ yếu đến từ áp lực tài chính và nhu cầu thăm dò thị trường trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu phục hồi.
Vị này cho biết, sau giai đoạn thị trường trầm lắng kéo dài, nhiều doanh nghiệp đang sở hữu quỹ đất và dự án nhưng chưa thể hoàn tất pháp lý trong thời gian ngắn, trong khi chi phí tài chính, lãi vay, chi phí vận hành... vẫn phát sinh đều đặn. Nếu chờ đến khi đủ điều kiện mở bán chính thức, doanh nghiệp có thể lỡ cơ hội thị trường.
“Trong bối cảnh đó, việc đưa dự án ra thị trường ở giai đoạn sớm được xem như là giải pháp duy trì dòng tiền, đồng thời giữ độ ‘nóng’ cho dự án”, ông Lê Toán nói và chia sẻ thêm rằng, ngoài ra còn vì lý do thăm dò sức mua thực tế thị trường, bởi các số liệu nghiên cứu, dự báo chỉ mang tính tham khảo.
Chỉ khi dự án được giới thiệu ra thị trường, chủ đầu tư mới có thể đánh giá chính xác mức độ quan tâm của khách hàng, phân khúc sản phẩm phù hợp, mức giá có thể chấp nhận và tỷ lệ mua để ở so với đầu tư, từ đó mới có thêm dữ liệu để điều chỉnh phương án kinh doanh, cơ cấu sản phẩm và chiến lược bán hàng phù hợp.
Bên cạnh đó, áp lực từ hệ thống phân phối cũng là một yếu tố không thể bỏ qua. Khi thị trường bắt đầu có dấu hiệu ấm lên, các sàn giao dịch và đội ngũ môi giới cần nguồn hàng để duy trì hoạt động.
Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Asian Holding cũng cho hay, trong bối cảnh thị trường vừa phục hồi, nếu tiếp tục chờ đợi hoàn tất toàn bộ thủ tục, doanh nghiệp có thể đánh mất cơ hội, dòng tiền đứt gãy, dự án càng thêm khó khăn.
Từ thực tế này, ông Hậu kiến nghị các cơ quan quản lý cần đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ, rút ngắn quy trình, thời gian xử lý thủ tục pháp lý cho dự án bất động sản. Khi thủ tục được giải quyết nhanh hơn, doanh nghiệp không có lý do gì để làm khác luật. Khi đó, thị trường sẽ vận hành lành mạnh hơn, rủi ro cho cả doanh nghiệp lẫn người mua cũng giảm đi.
Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, các hình thức huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán không được pháp luật bảo vệ đầy đủ, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp nếu dự án chậm tiến độ, thay đổi quy hoạch hoặc không thể triển khai như cam kết ban đầu.
Luật sư Trương Văn Tuấn, Đoàn luật sư TP.HCM cho hay, thời gian qua, ông tiếp nhận nhiều vụ khách hàng kiện các chủ đầu tư bán dự án từ những năm trước. Dù đã thu của khách hàng số tiền khá lớn, nhưng lại không triển khai xây dựng, không bàn giao nhà cho khách hàng.
Theo đó, ông Tuấn khuyến cáo, khi quyết định mua bất động sản, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý gồm các quyết định phê duyệt dự án, quyết định giao đất của Nhà nước, quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng, thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận đủ điều kiện mở bán…
“Người mua cần thận trọng, kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý dự án trước khi xuống tiền. Bởi trong mọi trường hợp, tiền của khách hàng là tiền thật, trong khi rủi ro pháp lý có thể kéo dài và diễn biến khó lường”, ông Tuấn nhấn mạnh.
