Đầu tư cổ phiếu bất động sản không chỉ nhìn vào kết quả kinh doanh 1 quý của doanh nghiệp.
Sức bật từ tiềm năng tăng trưởng…
Ngoài ngân hàng, bất động sản - nhóm vốn hóa lớn thứ hai thị trường, chính là nhóm thu hút dòng tiền của các quỹ đầu tư, cũng như các nhà đầu tư cá nhân trong năm 2021.
Tháng 8/2021, nhóm quỹ do Dragon Capital quản lý đã mua vào khoảng 10% vốn của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (An Gia, mã chứng khoán AGG), dù trước đó chưa sở hữu cổ phiếu AGG nào.
Giải thích sự xuất hiện của AGG trong danh mục đầu tư, đại diện Dragon Capital cho biết, ban lãnh đạo trẻ và năng động, cách làm sản phẩm bài bản và mô hình tài chính hiệu quả của An Gia là các yếu tố khiến quỹ này quyết định mạnh tay đầu tư.
Trong khi việc mua vào 10% vốn của AGG đưa danh mục cổ phiếu bất động sản mà Dragon Capital nắm giữ lên con số 3, thì PYN Elite Fund, KIM Vietnam Growth Equity Fund..., ngoài việc mua tiếp cổ phiếu trong đợt phát hành thêm của Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán NLG) hồi tháng 9/2021, cũng đã mạnh tay bổ sung các cổ phiếu tiềm năng khác cho danh mục đầu tư của mình.
Ông Lê Đức Khánh, Giám đốc Phát triển năng lực đầu tư, Công ty Chứng khoán VPS cho biết, nếu các ngành khác như sản xuất, dịch vụ bị tê liệt, thì với ngành bất động sản, dịch Covid-19 chỉ là nốt trầm trong bản nhạc đầy sôi động của thị trường này.
“Triển vọng tăng trưởng trong dài hạn, cùng mức định giá tương đối hợp lý vào thời điểm hiện nay có thể xem là lý do khiến nhiều quỹ ngoại đặt cược vào tiềm năng tăng trưởng của các cổ phiếu bất động sản, đặc biệt là các cổ phiếu đầu ngành”, ông Khánh chia sẻ.
Thực tế, xuyên suốt cuộc khủng hoảng Covid-19 từ năm 2020 đến nay, giá bất động sản vẫn tăng đều, thậm chí vẫn xuất hiện một số cơn sốt cục bộ.
Trong báo cáo mới nhất, các chuyên gia tới từ Công ty Chứng khoán Rồng Việt nhận định, thị trường bất động sản luôn được kỳ vọng có tiềm năng tăng trưởng. Đặc biệt, với việc mở cửa dần trở lại nền kinh tế, các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, lãi suất và lạm phát ở mức thấp, cùng việc Chính phủ thúc đẩy đầu tư công, giúp các ngành có liên quan trong đó có bất động sản được hưởng lợi.
TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế - tài chính cho biết, so với các cuộc khủng hoảng kinh tế trước đây, đại dịch Covid-19 tác động tới nền kinh tế và lĩnh vực bất động sản có sự khác biệt. Trước đây, khi gặp khó khăn, nhu cầu sụt giảm ngay lập tức, nhưng lần này, nhu cầu ở một số phân khúc như bất động sản khu công nghiệp, logistics, nhà ở thương mại vẫn tốt.
Kỳ vọng về thị trường địa ốc đã giúp nhóm cổ phiếu bất động sản có một năm thăng hoa.
 |
Đà tăng của một số cổ phiếu bất động sản so với Vn-Index trong năm 2021 ( tính tới 13/12/2021). |
Ở nhóm bluechips, ngoại trừ bộ 3 nhà Vingroup (VHM, VRE, VIC) vẫn thể hiện vai trò đầu ngành với kết quả kinh doanh duy trì khả quan, nhiều cổ phiếu khác như NVL, NLG, PDR cũng đã bứt lên, góp phần giúp VN-Index chinh phục các mốc điểm lịch sử mới.
Ở nhóm vốn hóa trung bình và nhỏ (midcap và penny), những cổ phiếu như DIG, HDC, NLG, HDC, HDG, DXG, LDG… có sức hút mạnh với đà tăng tính bằng lần trong năm qua.
Trong đó, cổ phiếu DIG của Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng có mức tăng 64% chỉ trong tháng 10/2021 và tăng gần 200% kể từ đầu năm. Thậm chí, cổ phiếu HDC của Công ty cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận đỉnh lịch sử, gia nhập “câu lạc bộ 3 chữ số” khi có lúc đạt mức giá 111.000 đồng/cổ phiếu.
… Nhưng cần cẩn trọng
Hàng loạt động thái trong thời gian gần đây của Chính phủ và các bộ, ngành trong việc đẩy nhanh sửa Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai được kỳ vọng sẽ tạo động lực cho thị trường bất động sản sôi động trở lại trong thời gian tới.
CBRE Việt Nam dự đoán, nguồn cung căn hộ có thể tăng mạnh vào thời điểm cuối năm 2021 và năm 2022 khi các vướng mắc về pháp lý được tháo gỡ. Riêng nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM có thể phục hồi trong năm 2022 với mức tăng 26,2% và năm 2023 tăng 55,7%, trong đó phân khúc trung cấp sẽ đóng góp 30 - 50% vào tổng nguồn cung. Còn thị trường phía Bắc, dự báo nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội có thể sẽ tăng 40%.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội cho rằng, nguồn cung gia tăng là một trong những chỉ báo tốt với thị trường bất động sản, bởi việc thị trường bị chững lại thời gian qua xuất phát từ nguyên nhân tắc cung, chứ không phải do sức cầu.
“Ngay trong bối cảnh dịch bệnh, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn âm thầm chuẩn bị nguồn lực tài chính và quỹ đất để sẵn sàng trở lại trong bối cảnh bình thường mới”, bà An nhấn mạnh.
Tuy nhiên, nhóm bất động sản khác với các nhóm ngành khác bởi quy mô và chiến lược của mỗi doanh nghiệp khác nhau, kết quả cũng có sự phân hóa rất mạnh, nên nhà đầu tư cần cẩn trọng khi đua theo sóng ngành.
Theo ông Nguyễn Anh Trung, Phó tổng giám đốc Công ty Chứng khoán Hải Phòng, đi cùng với triển vọng tăng trưởng, các doanh nghiệp địa ốc hiện nay vẫn cần phải duy trì được sức khỏe tài chính, cùng với mạng lưới bán hàng rộng mới đảm bảo quả kinh doanh tốt.
Thực tế, báo cáo tài chính năm 2020 và quý III/2021 cho thấy, sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp địa ốc như CEN, HPX, VPI, LDG, NRC, VC3… không mấy khả quan. Cụ thể, dòng tiền kinh doanh âm, gánh nặng nợ vay lớn và tồn kho bất động sản tăng mạnh. Các chỉ số này chưa ảnh hưởng trong ngắn hạn, nhưng sẽ là nỗi lo trong dài hạn nếu không sớm khắc phục, đồng thời ảnh hưởng tới việc đánh giá đúng giá trị thật cổ phiếu của các nhà đầu tư.
Thậm chí, có những cổ phiếu tăng bằng lần trong thời gian qua, đưa mức giá cổ phiếu lên cao ngất ngưởng, vượt qua cả các mã đầu ngành, trong khi tiềm lực và kết quả kinh doanh khá kém.
 |
Đơn cử, cổ phiếu L14 của Công ty cổ phần Licogi 14 tăng vọt từ mức 82.900 đồng/cổ phiếu cuối tháng 8 lên gần 290.000 đồng/cổ phiếu giữa tháng 11/2021, tương ứng tăng 250%, trở thành cổ phiếu có thị giá cao nhất thị trường.
Điều đáng nói, L14 có năng lực tài chính và quy mô còn khiêm tốn (tổng tài sản cuối quý III/2021 gần 730 tỷ đồng), sẽ bị hạn chế nhất định trong việc tiếp cận các dự án lớn. Dự án nổi bật mà Licogi 14 từng triển khai là Khu đô thị Minh Phương cách đây hơn 10 năm.
Do vốn và năng lực tài chính chưa đủ, nên Licogi 14 phải liên doanh với Licogi 16 để có thể trúng thầu dự án mới nhất là Nam Minh Phương với tổng mức đầu tư lớn hơn giá trị tài sản của Licogi 14 nhiều lần.
Trao đổi với Đầu tư Chứng khoán, giám đốc một công ty quản lý quỹ cho biết, có dấu hiệu bong bóng ở những cổ phiếu bất động sản quy mô vừa và nhỏ khi giá tăng quá nhanh và mạnh trong thời gian ngắn, mặc dù kết quả kinh doanh và triển vọng không có gì thay đổi.
“Cảm giác đầu tư vào cổ phiếu bất động sản trong 2, 3 tháng qua chỉ nhắm mắt cũng có lãi là có vấn đề khi không phản ánh đúng giá trị thật của cổ phiếu”, vị giám đốc chia sẻ.
Trong khi đó, theo ông Hoàng Văn Thọ, chuyên gia phân tích ngành bất động sản của Dragon Capital, việc hạch toán doanh thu và lợi nhuận của các công ty bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào tiến độ bàn giao sản phẩm tới các khách hàng.
Do đó, lợi nhuận một quý tốt chưa chắc là công ty đó hoạt động tốt, mà nhà đầu tư cần quan tâm thêm cả tốc độ bán hàng của doanh nghiệp, gồm tốc độ bán hàng năm trước, trong năm nay và triển vọng năm sau.
