Dòng vốn FDI và hạ tầng giao thông tiếp tục tạo động lực tăng trưởng cho thị trường bất động sản khu công nghiệp
FDI chất lượng cao tạo lực đẩy mạnh
Sau nhiều năm là điểm đến hấp dẫn của dòng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới khi xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu ngày càng rõ nét. Đây tiếp tục là bệ phóng lớn đối với các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp.
Theo số liệu từ Công ty Chứng khoán ACB (ACBS), vốn FDI đăng ký trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt khoảng 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước; trong khi vốn FDI giải ngân vượt mức 13 tỷ USD, tăng khoảng 11%. Trong bối cảnh kinh tế thế giới còn nhiều biến động, mức tăng trưởng ấn tượng này phản ánh niềm tin mạnh mẽ của các tập đoàn quốc tế vào môi trường đầu tư tại Việt Nam.
Không chỉ duy trì quy mô lớn, dòng vốn FDI còn ghi nhận sự chuyển dịch mạnh mẽ sang các lĩnh vực công nghệ cao như bán dẫn, điện tử, trung tâm dữ liệu (data center), trí tuệ nhân tạo (AI), năng lượng sạch và sản xuất thiết bị công nghệ. Đây là nhóm ngành có yêu cầu khắt khe về hạ tầng kỹ thuật, logistics và chất lượng dịch vụ vận hành, mở ra cơ hội bứt phá cho những chủ đầu tư sở hữu quỹ đất sạch lớn và hạ tầng đồng bộ.
Thực tế, hàng loạt dự án quy mô lớn liên tục được kích hoạt như kế hoạch mở rộng quy mô đầu tư của Samsung tại Thái Nguyên, dự án năng lượng LNG tại Nghệ An hay các trung tâm dữ liệu lớn tại TP.HCM. Các dự án này không chỉ làm gia tăng nhu cầu thuê đất công nghiệp truyền thống mà còn thúc đẩy làn sóng tăng trưởng đối với nhà xưởng xây sẵn, hệ thống kho vận (warehousing) và các dịch vụ hạ tầng đi kèm.
Định hướng này hoàn toàn đồng nhất với các mục tiêu chiến lược của Chính phủ nhằm thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài thế hệ mới, ưu tiên phát triển mô hình khu công nghiệp sinh thái, thúc đẩy các ngành công nghệ cao và nâng cao tỷ lệ nội địa hóa trong giai đoạn 2026 - 2030.
Hạ tầng bứt phá nâng bước giá thuê
Tỷ lệ lấp đầy đạt từ 85 - 90% tại các khu vực trọng điểm là minh chứng rõ nhất cho thấy sức hấp thụ của thị trường bất động sản khu công nghiệp vẫn bền vững bất chấp các biến động kinh tế toàn cầu.
Bên cạnh lực đẩy từ FDI, tiến độ đầu tư hạ tầng giao thông đang là động lực quan trọng đẩy nhanh chu kỳ tăng trưởng của ngành. Hàng loạt dự án trọng điểm quốc gia như cao tốc Bắc - Nam, Sân bay quốc tế Long Thành, các tuyến đường vành đai tại Hà Nội, TP.HCM cùng hệ thống cảng biển, hạ tầng logistics đang được đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện. Việc kết nối hạ tầng giao thông ngày càng đồng bộ không chỉ nâng cao sức cạnh tranh của các khu công nghiệp hiện hữu mà còn mở rộng không gian phát triển cho các vùng kinh tế mới.
Những khu công nghiệp tọa lạc gần các trục giao thông chiến lược rõ ràng nắm giữ lợi thế độc quyền trong việc thu hút khách thuê lớn và tối ưu hóa biên lợi nhuận thông qua việc tăng giá thuê trong tương lai. Đây cũng là lý do dòng tiền của các chủ đầu tư đang tích cực đổ vào hoạt động mở rộng quỹ đất tại các địa phương có lợi thế kết nối vượt trội như Hải Phòng, Hưng Yên, Bắc Ninh ở miền Bắc và Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu ở miền Nam.
Nghiên cứu từ các đơn vị phân tích cho thấy, diện mạo hạ tầng thay đổi đã tác động trực tiếp lên thị trường cho thuê đất công nghiệp. Bà Phạm Thái Thanh Trúc, Giám đốc Phân tích ngành tại ACBS cho biết, sau giai đoạn tăng nóng (2021 - 2023), giá thuê đất công nghiệp đang bước vào nhịp tăng trưởng ổn định và bền vững hơn. Hiện tại, giá thuê trung bình tại miền Bắc đạt khoảng 143 USD/m2, trong khi khu vực miền Nam đạt mức 185 USD/m2 cho thời hạn thuê còn lại, với tốc độ tăng trưởng duy trì khoảng 3 - 4% mỗi năm.
Dù đà tăng giá có phần hạ nhiệt so với giai đoạn trước, song mặt bằng giá vẫn được neo ở mức cao nhờ lực cầu ổn định, trong khi nguồn cung đất thương phẩm chất lượng cao, vị trí thuận lợi chưa tăng tương xứng để đáp ứng kịp thời. Tỷ lệ lấp đầy tại các khu vực trọng điểm tiếp tục duy trì ở mức cao, đạt khoảng 85% ở miền Bắc và gần 90% ở miền Nam. Ở phân khúc nhà kho và nhà xưởng xây sẵn, xu hướng thuê thay vì tự đầu tư xây dựng ngày càng phổ biến nhằm giúp các doanh nghiệp ngoại rút ngắn thời gian triển khai dự án, tối ưu hóa chi phí đầu tư ban đầu và linh hoạt hơn trong hoạt động sản xuất.
Sự phân hóa và cơ hội từ các cổ phiếu “vua đất”
Tỷ lệ lấp đầy đạt từ 85 - 90% tại các khu vực trọng điểm là minh chứng rõ nhất cho thấy sức hấp thụ của thị trường bất động sản khu công nghiệp vẫn bền vững bất chấp các biến động kinh tế toàn cầu.
Nhìn tổng thể dưới góc độ đầu tư, bất động sản khu công nghiệp vẫn là một trong những nhóm ngành triển vọng nhất trên thị trường chứng khoán trong trung và dài hạn. Dù trong ngắn hạn, các biến động về chính sách thuế tối thiểu toàn cầu hay rào cản thương mại có thể tác động đến tâm lý thị trường, song về dài hạn, nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp sở hữu nền tảng tốt được kỳ vọng sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới nhờ môi trường đầu tư liên tục cải thiện. Tuy nhiên, triển vọng tăng trưởng và câu chuyện kinh doanh của từng doanh nghiệp sẽ có sự phân hóa đáng kể.
Theo phân tích của bà Thanh Trúc, nhóm doanh nghiệp sở hữu quỹ đất cao su lớn có khả năng chuyển đổi sang phát triển khu công nghiệp như Công ty cổ phần Cao su Phước Hòa (mã PHR) và Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (mã GVR) sẽ hưởng lợi lớn từ nguồn thu bồi thường đất, cũng như giá trị gia tăng thặng dư sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng. Riêng đối với Cao su Phước Hòa, đơn vị phân tích dự báo doanh nghiệp có thể đạt mức tăng trưởng lợi nhuận sau thuế vượt 280% trong năm 2026.
Đối với nhóm doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp truyền thống, dư địa tăng trưởng sẽ phụ thuộc lớn vào tiến độ bàn giao đất, phương thức ghi nhận doanh thu và quy mô quỹ đất thương phẩm còn lại. Tổng công ty IDICO (mã IDC) tiếp tục là mã cổ phiếu được đánh giá cao nhờ quỹ đất thương phẩm dồi dào còn lại hơn 1.300 ha và nhiều dự án gối đầu sẵn sàng mở bán. Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn VRG (mã SIP) nổi bật với mô hình kinh doanh tích hợp độc đáo: vừa cho thuê hạ tầng khu công nghiệp, vừa cung ứng hệ thống điện, nước, tạo ra nguồn doanh thu và dòng tiền ổn định.
Trong khi đó, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã KBC) liên tục mở rộng tầm ảnh hưởng tại nhiều địa phương và được kỳ vọng là doanh nghiệp hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng FDI công nghệ cao, đặc biệt là tại các dự án trọng điểm như Tràng Duệ 3, Kim Thành 2 cùng các tổ hợp đô thị - công nghiệp mới ở cả hai miền. Với Tập đoàn Đầu tư và Phát triển công nghiệp Becamex (Becamex, mã BCM), đây vẫn là “ông lớn” nắm giữ quỹ đất lớn nhất ngành với hệ sinh thái khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ đồng bộ. Mặc dù áp lực từ đòn bẩy tài chính và chi phí vốn còn hiện hữu, Becamex vẫn được các định chế tài chính đánh giá sở hữu lợi thế cạnh tranh vượt trội trong dài hạn.
Dưới góc nhìn của Công ty Chứng khoán Quốc Gia (NSI), tại báo cáo phân tích nhóm ngành mới nhất, KBC và VGC (Tổng công ty Viglacera) là hai cổ phiếu có câu chuyện đầu tư nổi bật.
Đối với KBC, NSI đưa ra mức giá mục tiêu là 39.000 đồng/cổ phiếu dựa trên lợi thế quỹ đất lớn sẵn sàng đón dòng vốn FDI công nghệ cao tại Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên và Long An.
Đối với VGC, mức giá mục tiêu được kỳ vọng đạt 40.000 đồng/cổ phiếu nhờ danh mục khu công nghiệp lớn, tỷ lệ lấp đầy cao và quỹ đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê dồi dào. Bên cạnh đó, mảng vật liệu xây dựng của doanh nghiệp cũng được dự báo phục hồi mạnh mẽ khi đầu tư công tăng tốc giải ngân và thị trường bất động sản nhà ở dần ấm trở lại.
