Lặng lẽ giữa bầu không khí sôi sục của thị trường
Kể từ đầu tháng 2/2020, đại dịch Covid-19 bắt đầu lan rộng trên thế giới, ảnh hưởng đến nền toàn cầu và Việt Nam cũng không là ngoại lệ.
Thị trường cổ phiếu bắt đầu giảm điểm do tâm lý nhà đầu tư bị ảnh hưởng và các ngành nghề bị tác động trực tiếp, nhiều hoạt động sản xuất - kinh doanh bị đình trệ. Chỉ trong gần hai tháng, đường tỷ suất lợi nhuận trong vòng 1 năm của các cổ phiếu ngành bất động sản đã giảm 37,5%, chỉ số VN-Index cũng giảm hơn 30%.
Cùng với đà phục hồi của thị trường chứng khoán thế giới, thị trường chứng khoán trong nước đã đi lên mạnh mẽ nhờ thông tin tích cực hơn về kiểm soát dịch bệnh và những giải pháp phục hồi kinh tế được Chính phủ triển khai quyết liệt.
Trong đà hứng khởi chung đó, nhiều nhóm cổ phiếu đã liên tục có sóng tăng, với tiêu điểm là các nhóm ngân hàng, dệt may, hàng không, cổ phiếu ngành xây dựng - vật liệu xây dựng, thủy sản…
Dẫu vậy, nhóm bất động sản, với nhiều gương mặt lớn trên sàn chứng khoán, từng dẫn dắt chỉ số chung trong nhiều giai đoạn lại khá trầm lắng, dù có sự phục hồi nhất định ở một số mã cổ phiếu.
Ngoại trừ VHM có sự phục hồi mạnh từ vùng đáy 54.800 đồng/cổ phiếu xác lập trong phiên 1/4 về 77.100 đồng/cổ phiếu trong phiên 20/5 thì NVL chỉ tăng nhẹ từ 51.000 đồng/CP phiên 20/3/2020 lên 53.100 đồng/cổ phiếu trong phiên 20/5. Cổ phiếu DXG cũng đang giao dịch ở mức 10.900 đồng/cổ phiếu so với mức đáy 7.800 đồng/cổ phiếu trong phiên 1/4. Hay thị giá cổ phiếu KDH có lúc xuống 18.300 đồng/cổ phiếu trong phiên 3/4/2020 đã về 22.200 đồng/cổ phiếu nhưng cũng chưa về mức giá hồi đầu năm 2020…
Diễn biến này phù hợp với tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành. Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý I/2020, tổng sản phẩm chào bán mới trên cả nước là 18.695 sản phẩm (8.363 căn hộ chung cư và 10.322 nhà ở thấp tầng). Tổng hàng tồn kho từ năm 2019 và các sản phẩm chào bán mới là 53.236 sản phẩm.
Tuy nhiên, tổng lượng giao dịch thành công đạt 7.641 sản phẩm, tương ứng với tỷ lệ hấp thụ là 14,3%. Trong đó, số lượng giao dịch các sản phẩm chào bán mới là 2.769 sản phẩm (chỉ bằng 19,6% so với cùng kỳ năm 2019).
Theo VARS, tỷ trọng đầu tư trực tiếp vào hoạt động kinh doanh bất động sản giảm mạnh trong các năm gần đây.
Quý I/2020, vốn đầu tư vào bất động sản chỉ chiếm 3,1% so với mức 7,2% của quý I/2019 và 10,2% của cả năm 2019. Sự sụt giảm này cho thấy nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản đã dần thận trọng hơn so với 1 - 2 năm trước.
Hiện tại, phân khúc cao cấp đang có tỷ lệ tồn kho lớn nhất và cũng là phân khúc chịu tác động nặng nhất từ đại dịch.
Kết quả thống kê với 34 doanh nghiệp bất động sản công bố kết quả kinh doanh quý I/2020 tính đến cuối tháng 4 cho thấy, tổng doanh thu và lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp trên lần lượt giảm 35,8% và giảm 34,7% so với cùng kỳ năm 2019.
Tồn kho lớn, nợ vay cao, triển vọng ngành nhiều khó khăn
Đại dịch Covid-19 là cú đánh mạnh và bất ngờ vào các ngành kinh tế, nhưng với ngành bất động sản, những khó khăn đã xuất hiện từ năm 2019.
Kết quả kinh doanh quý I/2020 của các DN bds có vốn hóa > 1.000 tỷ đồng.
Thống kê kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết năm 2019 cho thấy, tổng doanh thu và lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp (số liệu loại trừ VHM do doanh thu và lợi nhuận của VHM được hợp nhất với VIC) lần lượt đạt 219.404 tỷ đồng (tăng 5,3% so với năm 2018) và 21.117 tỷ đồng (tăng 27,3% so với năm 2018).
Đây là năm thứ 9 liên tiếp kể từ năm 2011, doanh thu toàn ngành tăng trưởng dương, tuy vậy, tốc độ tăng trưởng năm 2019 chậm hơn nhiều so với giai đoạn 2016 - 2018.
Tốc độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận sau thuế bình quân hàng năm (CAGR) của toàn ngành bất động sản giai đoạn a2010 - 2019 lần lượt là 27,1%/năm và 11,9%/năm.
Hàng tồn kho của các dn bds giai đoạn 2010-2019.
Tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết là 258.000 tỷ đồng vào cuối năm 2019 (tăng 28% so với năm trước).
Trong đó, giá trị hàng tồn kho của VIC là 85.400 tỷ đồng, chiếm 33% tổng giá trị hàng tồn kho toàn ngành (số liệu đã loại trừ 60.000 tỷ đồng hàng tồn kho của VHM do hợp nhất với VIC).
Tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản trung bình toàn ngành năm 2019 là 30%. Cá biệt, QGC và NBB có tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản trên 70%.
Giá trị hàng tồn kho lớn và dự kiến sẽ tăng mạnh trong năm 2020.
Có thể thấy, giá trị hàng tồn kho/tổng tài sản của một số doanh nghiệp trong ngành đang ở mức rất cao. Nếu không sớm đẩy mạnh hoạt động kinh doanh sau dịch bệnh, sẽ làm gia tăng giá trị tồn kho của toàn ngành. Lượng hàng tồn kho tăng lên sẽ trở thành gánh nặng, gia tăng chi phí và làm mất tính thanh khoản của doanh nghiệp.
Tổng nợ vay của các dn bds giai đoạn 2010-2019.
Số liệu thống kê cũng cho thấy, tổng nợ vay của toàn ngành bất động sản niêm yết là 222.000 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm 2019, tăng 21% so với cuối năm 2018. Trong đó, giá trị vay nợ của VIC là 117.500 tỷ đồng, chiếm 53% tổng giá trị nợ vay toàn ngành. Nếu loại trừ giá trị nợ vay của VIC và VHM, giá trị nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản tăng 2%.
Tỷ lệ HTK/TTS của các doanh nghiệp năm 2019.
Con số này cũng cho thấy, các chính sách siết chặt tín dụng của Nhà nước đã tác động mạnh đến các doanh nghiệp bất động sản có quy mô vừa và nhỏ do các dự án kinh doanh ít khả thi hơn.
Ngoài ra, việc siết chặt cấp phép dự án mới tại hai đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM cũng là một thách thức với các doanh nghiệp bất động sản hoạt động tại hai thành phố này.
Tại TP.HCM, lượng hàng tồn kho không còn nhiều và các dự án mới ngày càng khan hiếm hơn. Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong quý I/2020, trên địa bàn toàn Thành phố có 10 dự án được phê duyệt với 2.816 sản phẩm đủ điều kiện bán hàng, trong đó có 2.736 căn hộ chung cư và 80 thấp tầng, chỉ bằng 78% so với cùng kỳ năm 2019.
Điểm sáng của các cổ phiếu ngành bất động sản đang thuộc về các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp, do các doanh nghiệp này hầu như không bị ảnh hưởng gì từ dịch bệnh do các khách thuê đều ký hợp đồng dài hạn.
Tiêu biểu là SZC và NTC, hai doanh nghiệp này đều công bố kết quả kinh doanh quý I tăng trưởng tốt.
Thậm chí, trong thời gian tới, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp còn được hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư khỏi Trung Quốc của nhiều tập đoàn lớn trên thế giới nhằm đa dạng hóa chuỗi cung ứng hậu dịch Covid-19.
