Bất động sản công nghiệp được đánh giá là nhóm ngành đáng quan tâm đầu tư trong giai đoạn nửa cuối năm 2022.
Cổ phiếu được đánh giá tích cực
Thị trường chứng khoán ít có cơ hội đầu tư kể từ đầu tháng 4/2022 đến nay, bởi rất nhiều cổ phiếu giảm giá mạnh, tưởng chừng đã tạo đáy nhưng rồi lại giảm thêm, hoặc “quay xe” sau nhịp hồi phục.
Sau khi giá điều chỉnh sâu và thanh khoản cạn kiệt, thị trường có dấu hiệu tìm được điểm cân bằng khi VN-Index gần đây dao động xung quanh ngưỡng 1.200 điểm. Mặc dù vậy, cơ hội đầu tư vẫn khó khăn, ngay cả với các nhóm ngành hay doanh nghiệp được nhìn nhận có triển vọng hoạt động tích cực như bất động sản khu công nghiệp, bởi tâm lý nhà đầu tư nhìn chung là thận trọng, giá cổ phiếu có thể giảm trở lại.
Tuy nhiên, thông tin chia sẻ từ các chuyên gia tại Talkshow Chọn danh mục với chủ đề “Sức hút cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp” do Báo Đầu tư tổ chức cuối tuần qua cho thấy, đây là nhóm ngành đáng quan tâm đầu tư trong giai đoạn nửa cuối năm 2022.
Nhiều doanh nghiệp ngành này ghi nhận kết quả kinh doanh khả quan trong nửa đầu năm 2022 và tiếp tục có triển vọng sáng trong nửa cuối năm cũng như năm 2023, sau 2 năm 2020 - 2021 bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19. Nhu cầu thuê và giá cho thuê trung bình tại các khu công nghiệp đang gia tăng.
 |
Bà Ngô Thị Kim Thanh, chuyên gia cao cấp chiến lược đầu tư SSI Research chia sẻ, trong chuyến đi công tác Đồng Nai mới đây, bà nhận thấy nhu cầu thuê tại các khu công nghiệp có mức tăng trưởng tích cực so với cùng kỳ năm ngoái. Đồng thời, giá cho thuê tăng khoảng 18%. Hiện tại, dư địa tăng trưởng cả về nhu cầu và giá thuê vẫn còn.
SSI Research dự báo, nhu cầu thuê trung bình tại các khu công nghiệp của doanh nghiệp niêm yết nửa cuối năm 2022 tăng 10 - 12%, còn từng doanh nghiệp riêng lẻ sẽ có kế hoạch khác nhau tùy thuộc vào quỹ đất còn lại cho thuê và khả năng bán hàng.
“Những khu công nghiệp còn diện tích đất cho thuê thì biên lợi nhuận được cải thiện và phản ánh vào kết quả kinh doanh. Cho nên, những thông tin này giúp nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp tăng giá trong thời gian gần đây”, bà Thanh nói.
Theo đó, những doanh nghiệp có dư đất cho thuê sẽ hưởng lợi từ cả nhu cầu và giá tăng, nhất là nhu cầu từ các doanh nghiệp FDI. Ngược lại, các khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy cao, không có dự án án mới, chưa chắc đã “ngon cơm”.
Nhu cầu thuê và giá cho thuê trung bình tại các khu công nghiệp đang gia tăng. Lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp niêm yết trong 6 tháng cuối năm 2022 có thể tăng trưởng hơn 24%.
Theo dự báo của SSI Research, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp niêm yết trong 6 tháng cuối năm 2022 sẽ có mức tăng trưởng hơn 24%, chủ yếu đến từ việc ghi nhận từ diện tích đất cho thuê tăng mạnh trên nền thấp của cùng kỳ năm 2021 và một số khu công nghiệp chuyển sang cách ghi nhận doanh thu một lần.
Về cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp, bà Thanh cho rằng, trong thời gian qua, nhóm này đã có mức tăng giá khá mạnh, để chọn được cổ phiếu thích hợp đầu tư ở thời điểm hiện tại không còn nhiều, nhất là trong bối cảnh dòng vốn trên thị trường chứng khoán luân chuyển nhanh giữa các nhóm ngành.
Nhưng trong nửa cuối năm 2022 và năm 2023, nhiều khả năng bất động sản khu công nghiệp vẫn là nhóm được nhà đầu tư quan tâm, nhất là đối với các mã cổ phiếu có mức định giá vẫn hấp dẫn. Một số mã cổ phiếu đáng chú ý là IDC, BCM, KBC và VGC.
Ngoài bất động sản khu công nghiệp, vị chuyên gia SSI chia sẻ, giá nhiều nguyên liệu đầu vào trên thế giới cũng như trong nước hạ nhiệt và điều chỉnh giảm trong thời gian vừa qua sẽ là yếu tố thuận lợi cho các nhà sản xuất, chẳng hạn Vinamilk (vì giá sữa nguyên liệu đầu vào giảm).
Lưu ý câu chuyện giải phóng mặt bằng
Bất động sản khu công nghiệp được nhận nhận là điểm sáng trong nửa cuối năm nay và cả các năm sau. Nhưng thời gian đền bù giải phóng mặt bằng chậm, dẫn đến nguồn cung đất ở các khu công nghiệp còn lại ít, sẽ ảnh hưởng đến việc cho thuê với diện tích lớn.
Chuyên gia SSI đánh giá, công tác giải phóng mặt bằng tại các khu công nghiệp gặp không ít khó khăn. Tuy nhiên, đây sẽ là câu chuyện thuận lợi đối với nhà phát triển khu công nghiệp sẵn sàng diện tích đất cho thuê và đã đền bù giải phóng mặt bằng, còn với các nhà phát triển mới đang trong quá trình đền bù có thể bị chậm hơn.
Về vấn đề này, ông Phan Văn Chính, Phó tổng giám đốc Tổng công ty IDICO - CTCP (IDICO, mã chứng khoán IDC) cho biết, việc triển khai khu công nghiệp có hai khâu khó khăn nhất sau khi có giấy chứng nhận chấp thuận nhà đầu tư là đền bù giải phóng mặt bằng và cho thuê đất. Trong đó, đền bù giải phóng mặt bằng tức tạo được sản phẩm mặt bằng, từ đó tạo ra sản phẩm cho thuê đất và cho thuê đất để tạo dòng tiền hoàn vốn đầu tư.
IDICO đã đầu tư 10 khu công nghiệp trên cả nước, kinh nghiệm triển khai đền bù được tích lũy từ khu công nghiệp này sang khu công nghiệp khác. Chính vì vậy, trong thời gian qua, khi triển khai Khu công nghiệp Hữu Thạnh tại Long An, quy mô 524 ha, chỉ hơn một năm, IDICO đã đền bù được trên 95%, với phương pháp đền bù là dứt điểm từng khu vực, tránh tình trạng “da beo”, đền bù không liền thửa.
“Nhờ đó, chúng tôi tối ưu đất đưa vào hoạt động ngay khi triển khai, giúp mang lại hiệu quả cao cho IDICO. Kinh nghiệm này, chúng tôi sẽ tiếp tục phát huy, triển khai càng nhanh càng tốt”, ông Chính chia sẻ kinh nghiệm.
Trong 2 - 3 năm gần đây, nhiều doanh nghiệp ngành cao su tự nhiên chuyển đổi một phần diện tích đất trồng cao su sang bất động sản khu công nghiệp. Chính nhận xét, ngành cao su khi triển khai khu công nghiệp có điểm thuận lợi là tài sản của họ nên tự quyết định được thời gian, chi phí giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên, đối với ngành cao su khi triển khai các khu vực quy hoạch khu công nghiệp, các địa phương phải quy hoạch không chỉ một khu, mà nhiều khu. Theo Nghị định 35/2022/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế có hiệu lực từ ngày 15/7/2022, quy mô khu công nghiệp tối đa là 500 ha. Do đó, khả năng ngành cao su nếu tham gia trên đất cao su thì chỉ được 1 khu, tối đa 500 ha, diện tích còn lại sẽ dành cho các nhà đầu tư khác tham gia.
Theo ông Chính, IDICO có kinh nghiệm, năng lực tài chính, năng lực triển khai thực hiện, đặc biệt là năng lực thu hút đầu tư, nên doanh nghiệp sẽ phát huy những lợi thế này để trở thành nhà đầu tư tại một trong những khu công nghiệp được quy hoạch ở vùng đất cao su (nếu có). IDICO luôn tìm kiếm cơ hội đầu tư, đánh giá những địa bàn phù hợp để có thể xây dựng những khu công nghiệp mới.
