IDC luôn có tầm nhìn đi trước 5 năm, thậm chí 10 năm
Ông Chính cho biết, hiện nay, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp (KCN) ở các tỉnh lân cận TP. HCM đang rất cao. Nguồn cung phụ thuộc vào quy hoạch phát triển KCN của từng địa phương và kế hoạch sử dụng đất được phép phát triển mỗi năm là bao nhiêu ha.
Đối với IDC, quỹ đất các KCN phía Nam có trên 700 ha đất sạch công nghiệp là lợi thế mà Công ty đã chuẩn bị từ trước.
Theo Phó tổng giám đốc IDC, sự chuẩn bị luôn là điều cần thiết, bởi để triển khai được một khu công nghiệp phải mất thời gian 3 - 4 năm, nếu nhanh là 3 năm, chậm là 5 năm. Do đó, mọi việc phải có tầm nhìn đi trước 5, thậm chí 10 năm mới có nguồn hàng dồi dào, gối đầu lên nhau.
“Trong những năm qua, IDC luôn tìm các dự án gối đầu để luôn có nguồn đất gối đầu, có một quỹ đất phù hợp, phát triển liên tục, bền vững”, ông Chính khẳng định.
Về các sản phẩm bất động sản KCN, ông Chính thông tin, IDICO có đất KCN và nhà xưởng KCN. Công ty xác định phát triển bền vững và song song. Ngoài việc cho thuê đất, IDC còn có các sản phẩm xây dựng nhà xưởng KCN cho thuê tại KCN Hựu Thạnh ở Long An, KCN Nhơn Trạch 1 ở Đồng Nai mà Công ty đang triển khai.
 |
Ông Phan Văn Chính tại Talkshow Chọn danh mục kỳ 14 với chủ đề: “Sức hút cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp”. |
Riêng tính cạnh tranh giá thuê nhà xưởng ở Việt Nam, chúng ta phải nhìn một vấn đề là tại sao các nhà đầu tư đến Việt Nam đầu tư nhà xưởng cho thuê? Theo lý giải của Phó tổng giám đốc IDC, ở Việt Nam có dư địa cạnh tranh, có sức hấp dẫn khi đầu tư nhà xưởng cho thuê. Không chỉ BW, Cushman & Wakefield đầu tư nhà xưởng cho thuê, mà một số quỹ đầu tư cũng đầu tư nhà xưởng, họ thuê đất, đầu tư nhà xưởng kho bãi cho thuê như Fraser cũng triển khai nhà xưởng cho thuê.
“Điều đó cho thấy sự cạnh tranh, sức hấp dẫn về nhà xưởng cho thuê ở Việt Nam đang rất cạnh tranh so với các nước trong khu vực”, ông Chính khẳng định.
Bên cạnh đó, các KCN ở Bình Dương, TP. HCM, ngay cả Đồng Nai cũng bắt đầu hết nguồn quỹ đất và đang dần dần cạn kiệt nguồn quỹ đất. Không chỉ về đất mà còn vấn đề lao động, nhu cầu thị trường và phục vụ các thị trường mới. Do đó, vấn đề chuyển dịch đã thực hiện cách đây 2 năm qua nhưng năm nay đã có xu hướng rõ ràng hơn.
Nếu so sánh giá ở Việt Nam và các nước trong khu vực như: Indonesia, Thái Lan, Ấn độ - là nước được nhà đầu tư xem xét lựa chọn, ông Chính nhận xét, giá ở Indonesia và Việt Nam có thể tiệm cận với nhau; giá Indonesia có thể cao hơn Việt Nam một chút; Ấn Độ chưa chắc chắn, còn Thái Lan giá không còn rẻ nữa.
“Trong khu vực, giá của Việt Nam không phải rẻ cũng không phải đắt”, ông Chính nhìn nhận.
Mặt khác, so với giá miền Bắc và giá miền Nam, giá miền Nam khó xác định đỉnh vì nhu cầu luôn luôn có. Về giá mặt bằng, miền Nam cao hơn miền Bắc.
Theo số liệu từ nhà đầu tư uy tín Nhật Bản, ngưỡng chấp nhận được của nhà đầu tư khi triển khai dự án nằm ở mức 150 USD/m2 suốt thời hạn. Đây là một ngưỡng phù hợp để triển khai đầu tư KCN, nếu cao quá nhà đầu tư sẽ không có hiệu quả và không quyết định đầu tư được. Vì đầu tư bất động sản KCN, nhà đầu tư phải có hiệu quả mới đầu tư, họ không đầu cơ.
“Chúng ta phải xác định đơn giá phù hợp để nhà đầu tư tổng hợp tất cả yếu tố để quyết định đầu tư. Hiện tại, ngưỡng giá từ 150 USD/m2 là ngưỡng được nhà đầu tư nước ngoài đưa ra để làm việc với chúng tôi. Rất may, IDC có những khung giá dễ chấp nhận cho nhà đầu tư trong thời gian qua”, ông Chính cho biết.
Giá thuê đất tăng do nhiều yếu tố
Nghiên cứu gần đây nhất của JLL cho thấy, giá thuê phía Bắc có mức tăng 6 - 7% so với cùng kỳ, còn phía Nam tăng trưởng khoảng từ 8 - 9% - là mức tăng trưởng trung bình.
Bà Ngô Thị Kim Thanh, Chuyên gia cao cấp chiến lược đầu tư - Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư - CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research) đánh giá, xu hướng này phù hợp với chi phí đền bù giải phóng mặt bằng hiện tăng cao khi áp dụng khung giá đất mới cho giai đoạn 2021 - 2025 đã làm chi phí đền bù giải tỏa tăng lên rất nhiều.
Đồng thời, trong năm vừa qua, giá vật liệu xây dựng cũng tăng khá mạnh và ảnh hưởng đến chi phí xây dựng hạ tầng của các khu công nghiệp. Do đó, chuyên gia SSI nhận định, mức tăng trên có thể bù đắp một phần vào chi phí đền bù giải tỏa và chi phí làm hạ tầng cho các khu công nghiệp.
Trong khi đó, ông Chính phân tích, giá cho thuê đất nên phân theo 3 vùng miền: Bắc, Trung, Nam. Giá ở miền Nam cao nhất, đến miền Bắc rồi đến miền Trung, xuất phát từ đặc điểm và điều kiện.
Thứ nhất, nhu cầu miền Trung thấp hơn Nam và Bắc, do đó, mọi vấn đề theo giá thị trường. Đặc biệt, sự phát triển của miền Trung không phải là phát triển đô thị, công nghiệp không nhiều, dẫn đến quỹ đất với chi phí đền bù thấp hơn.
Miền Bắc, các KCN trước đây được triển khai tương đối thuận lợi do phần lớn là đất lúa nên triển khai đền bù thuận lợi hơn và chi phí đền bù tương đối cạnh tranh.
Miền Nam chi phí đền bù cao do nhiều nguyên nhân, như bà Thanh đã trao đổi là chi phí đền bù, chi phí xây dựng. Ông Chính bổ sung, miền Bắc và miền Nam khác nhau ở chỗ, miền Bắc là đất lúa nên chỉ đền bù cây hoa màu trên đất, do đó chi phí rẻ hơn. Còn ở miền Nam, phần lớn đất công nghiệp nằm trên đất rẫy, đất của dân, do đó ngoài chi phí đền bù về đất còn có chi phí đền bù vật kiến trúc, nhà cửa, tài sản trên đất. Đồng thời, chi phí tái định cư, chi phí nhà ở của người lao động làm đội giá chi phí đầu tư lên cao.
Thứ hai, chi phí xây dựng hạ tầng, địa hình phía Nam thường là địa hình thấp, nên chi phí san lấp, chi phí làm đường sẽ cao hơn, còn ở miền Trung và các tỉnh đất đồi rất nhiều.
Thêm một yếu tố nữa mà nhiều người không để ý là chi phí về lãi vay. Theo ông Chính, chi phí về lãi vay với đầu tư KCN, khi đền bù là do chủ đầu tư tự bỏ ra, ngân hàng không cho vay, ngân hàng chỉ cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng đường xá và cơ sở hạ tầng khác. Do đó, chi phí bỏ ra ban đầu của chủ đầu tư tương đối lớn. Trong chu kỳ kinh doanh, những năm đầu thời gian đầu thu hút sẽ hạn chế hơn, khiến dòng tiền sẽ bị eo hẹp hơn. Chính vì thế chi phí tài chính trong dự án miền Nam bị đẩy cao hơn và làm cho giá thuê phía Nam tương đối cao.
“Tôi xin bổ sung thêm rằng, giá thuê ở miền Nam cao còn liên quan đến vấn đề cung cầu. Cung phía Nam có thể không nhiều lắm nhưng cầu phía Nam tương đối cao vì khả năng xuất khẩu, khả năng phục vụ thị trường do được nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn”, ông Chính nói.
