Những dự án đảm bảo tiến độ thi công thực tế, pháp lý minh bạch và chủ đầu tư uy tín sẽ là bến đỗ an toàn cho dòng vốn của người có nhu cầu thực. Ảnh: Lê Toàn.
“Mắc cạn” dòng tiền
Những ngày gần đây, thị trường bất động sản phía Nam xuất hiện nhiều thông tin rao bán bất động sản từ nhà đầu tư thứ cấp theo kiểu “giảm giá sâu” hay “cắt lỗ”.
Tìm hiểu từ các đơn vị môi giới cho thấy, đằng sau các vụ rao bán đó đều có điểm chung là áp lực tài chính đang đè nặng, không chỉ với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng” nhà đất, mà cả với nhiều trường hợp ở các lĩnh vực khác bị kẹt dòng tiền nên phải bán bất động sản như là giải pháp.
“Những người đang nắm giữ bất động sản không có ý định bán ra lúc này chắc hẳn đã mặc định ôm hàng chờ đến chu kỳ mới và ngược lại, những người sốt ruột muốn bán nhanh cho thấy khả năng chịu đựng sức ép tài chính đã tới hạn, buộc phải ra hàng”, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Vietnam nói và chia sẻ thêm, thị trường phía Nam bước vào quý IV/2026 bắt đầu xuất hiện “sóng ngầm” rao bán bất động sản. Khác với giai đoạn trước đây, bên bán nằm “kèo trên” với tâm thế “được giá thì bán, không thì thôi”, còn nay vì kẹt tiền, thiếu vốn nên chấp nhận bán giảm giá, trong khi bên mua cũng nhận thấy cơ hội “săn hàng”.
Ông Nguyễn Sương - một môi giới chuyên phân phối bất động nhà phố tại TP.HCM cũng cho hay, thời gian qua, nhiều chủ tài sản rao bán với mức giá giảm khá sâu, phần lớn do đến thời điểm đáo hạn ngân hàng.
“Gần đây, có một khách hàng là chủ căn biệt thự tại quận 7 cũ rao bán với giá ban đầu là 95 tỷ đồng với lý do gia đình đi định cư nước ngoài. Tuy nhiên, sau nhiều tháng không bán được, khách hàng liên tục giảm giá xuống 85 tỷ đồng và 80 tỷ đồng. Đây là số tiền quá lớn, không phải ai cũng có sẵn, còn nếu vay để mua thì có lẽ không ai thực hiện lúc này vì lãi suất quá cao”, ông Sương kể và cho biết thêm, so với cuối năm 2025, giá căn biệt thự này đã giảm 20% và khả năng chủ nhà còn phải giảm thêm nếu muốn bán được, vì thực tế tài sản này đang được thế chấp ngân hàng cho khoản vay 50 tỷ đồng và sắp đến ngày đáo hạn.
Theo ông La Cẩm Nam - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản An Phúc Lộc, thời gian gần đây, hiện tượng rao bán bất động sản với mức giá giảm từ 10-20% so với cuối năm 2025 tăng lên. Tuy nhiên, với dòng sản phẩm giá trị thực, sức cầu luôn hiện hữu, chỉ cần khách hàng thấy phù hợp là sẽ mua.
“Với dòng sản phẩm trên 20 tỷ đồng hiện không dễ bán, nhưng nếu thấp hơn và có pháp lý, vị trí tốt, cứ giảm khoảng 10-15% là bán được”, ông Nam nói và cho rằng, những người mua “hàng ngộp” lúc này gần như cầm chắc khoản lời không nhỏ bởi giai đoạn trầm lắng hiện tại phần nhiều do lãi suất tăng và khi lãi suất đạt đỉnh, đáy thị trường đang xuất hiện.
Trong bối cảnh hiện tại nhiều người gặp khó, nhưng cũng không ít người có tiềm lực tài chính xem đây là giai đoạn hiện thực hóa các cơ hội đầu tư, khi bất động sản luôn được xem là tài sản trú ẩn an toàn trước áp lực lạm phát gia tăng.
Theo các chuyên gia, hiện tượng “cắt lỗ” bất động sản gần đây là hệ quả tất yếu sau một thời gian dài thị trường phát triển dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính. Lãi suất tăng cao là “phép thử” cho một giai đoạn thanh lọc của thị trường.
“Việc giảm giá có thể sẽ đạt đỉnh vào năm 2027, khi các khoản vay hạn mức và áp lực trả lãi gốc trở nên quá tải đối với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy. Dù vậy, sự điều chỉnh này là cần thiết để hướng tới một thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn, nơi giá trị tài sản gắn liền với khả năng khai thác và nhu cầu thực tế, chứ không phải là một hiện tượng đi xuống của thị trường”, ông Trần Hoài Bảo - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TPI nhận định.
Đâu là cơ hội?
Bà Võ Nhật Liễu - Tổng giám đốc Công ty Tư vấn và Phát triển dự án BrandLift Asia nhìn nhận, bối cảnh chung hiện nay cho thấy, các kênh đầu tư phổ biến như vàng, chứng khoán, tiền điện tử… đều biến động khó lường và bất động sản không là ngoại lệ, nhưng đây vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng.
Theo bà Liễu, nhu cầu tìm hiểu của khách hàng với bất động sản luôn âm thầm diễn ra, nhiều người đã chuẩn bị sẵn nguồn tài chính, chỉ cần có sản phẩm phù hợp là xuống tiền.
 |
Chủ đầu tư dự án thiết kế chương trình ưu đãi riêng để kích cầu mua nhà. Ảnh: Lê Toàn. |
“Không phải nhà đầu tư không có tiền, họ chỉ đang chờ cơ hội đầu tư có tỷ suất sinh lời đủ hấp dẫn. Dòng tiền hiện ở trạng thái quan sát và chờ thời điểm phù hợp. Đây cũng là lượng tiền có khả năng quay lại thị trường nhanh nhất khi các điều kiện hội tụ”, bà Liễu nhấn mạnh.
Theo chia sẻ của các chuyên gia, thị trường bất động sản đang khó khăn là một thực tế, song với người mua nhà để ở, đây có thể được xem là thời điểm thuận lợi để tiếp cận các sản phẩm chất lượng cao với chính sách thanh toán linh hoạt, ân hạn nợ gốc và lãi suất ưu đãi được các chủ đầu tư phối hợp với ngân hàng đối tác thiết kế riêng nhằm mục đích kích cầu.
Những dự án đảm bảo tiến độ thi công thực tế, pháp lý minh bạch và chủ đầu tư uy tín sẽ là bến đỗ an toàn cho dòng vốn của người có nhu cầu thực.
Ở góc độ đầu tư, ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện cơ hội mua hàng rẻ.
“Cần hiểu rằng, với những người không bị áp lực dòng tiền lúc này sẽ không chấp nhận bán bất động sản giá thấp. Thêm nữa, trong bối cảnh nhiều biến động của các kênh đầu tư tích lũy khác như vàng, chứng khoán, tiền số…, bất động sản vẫn được xem là kênh trú ẩn an toàn nhất. Do vậy, có thể xem đây là cơ hội cho người có sẵn tiền mua được hàng rẻ”, ông Quang nói và cho rằng, đối với nhóm nhà đầu tư không sử dụng vốn vay ngân hàng, hiện là thời điểm “vàng” để tích lũy tài sản giá tốt, sở hữu được các bất động sản có vị trí “độc”, điều mà khi thị trường bình thường khó có thể có được.
Tuy vậy, ông Quang cũng lưu ý, sử dụng đòn bẩy để săn “hàng ngộp” lúc này là một cái bẫy rủi ro nguy hiểm. Việc ham rẻ mua vào sản phẩm cắt lỗ, nhưng vẫn phải gánh lãi suất vay cao có thể biến người đi săn trở thành nạn nhân tiếp theo trong làn sóng “ngộp hàng”. Mùa săn chỉ thực sự mang lại chiến thắng cho những ai có tầm nhìn dài hạn, kỷ luật tài chính nghiêm ngặt và năng lực quản trị rủi ro tốt.
Sản phẩm tốt, giá tốt không lo không bán được hàng
Lâu nay, trên thị trường có 2 nhóm nhà đầu tư phổ biến. Một là nhóm mua bất động sản để chờ tăng giá cao rồi bán. Nhóm nhà đầu tư này thường đầu tư theo xu hướng thị trường và sử dụng dụng đòn bẩy cao để “lướt sóng”, nên dễ gặp rủi ro mỗi khi thị trường biến động.
Trong khi đó, nhóm thứ 2 là nhà đầu tư theo giá trị và mỗi khi thị trường gặp khó khăn, nhóm này thường xuất hiện để “săn” các sản phẩm tốt với giá hời. Với các nhà đầu tư này, điều họ quan tâm nhất không chỉ là giá giảm bao nhiêu, mà còn là tính hữu dụng và giá trị thực tế của sản phẩm.
Dù thị trường chung đang gặp khó khăn, nhưng có một thực tế là hầu hết các dự án, sản phẩm mất thanh khoản thường không đáp được “khẩu vị” của khách hàng.
Minh chứng là có những dự án bất động sản ở TP.HCM có vị trí tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực và khai thác kinh doanh vẫn nhận được sự quan tâm lớn từ khách hàng, giá không những không giảm mà còn tăng. Trong khi đó, có dự án dù giảm giá sâu vẫn không bán được hàng.
Thanh khoản sẽ phân hóa theo mức độ phù hợp
Trong bối cảnh lãi suất vẫn là một biến số lớn, thị trường nhiều khả năng sẽ tiếp tục phân hóa, thay vì phục hồi đồng đều. Sự điều chỉnh nếu có diễn ra cũng không nhất thiết bắt đầu từ việc giảm giá.
Chủ đầu tư hiện ưu tiên giữ giá niêm yết và hỗ trợ người mua qua chính sách tài chính. Các hình thức phổ biến gồm hỗ trợ lãi suất, gói vay lãi suất cố định, ân hạn nợ gốc, chiết khấu cho thanh toán nhanh và giãn tiến độ thanh toán. Những công cụ này giúp giảm áp lực dòng tiền cho người mua, mà không làm ảnh hưởng trực tiếp đến mặt bằng giá của dự án.
Trong 6-12 tháng tới, mặt bằng giá chung nhiều khả năng khó giảm mạnh do chính các chủ đầu tư cũng chịu chi phí vốn lớn khi phát triển dự án, nhưng mức độ phân hóa giữa các dự án có thể rõ hơn.
Dự án có vị trí tốt, pháp lý chuẩn chỉnh và chủ đầu tư uy tín nhiều khả năng giữ giá ổn định. Ngược lại, những sản phẩm kém cạnh tranh hoặc dựa nhiều vào đòn bẩy sẽ chịu áp lực điều chỉnh.
Nếu có điều chỉnh, xu hướng này nhiều khả năng diễn ra cục bộ theo từng dự án và chủ yếu thông qua chính sách bán hàng, thay vì giảm giá niêm yết. Vì vậy, câu chuyện của thị trường nhà ở TP.HCM hiện không đơn thuần là giá sẽ tăng hay giảm. Với người có nhu cầu thực, đây là thời điểm tốt để sở hữu nhà.
Cơ hội săn bất động sản tốt
Thị trường địa ốc đang trong giai đoạn điều chỉnh mặt bằng giá, nhưng tâm lý phần lớn người mua vẫn chờ đợi giá sẽ tiếp tục giảm. Tuy vậy, đối với những nhà đầu tư có tư duy dài hạn, một khi nhận thấy sản phẩm tốt sẽ đưa ra quyết định.
Trên thực tế, những sản phẩm có khả năng tạo ra dòng tiền ngay như nhà phố trung tâm hay bất động sản gắn liền với hạ tầng thương mại luôn duy trì được sức chống chịu bền bỉ.
Khi người bán rơi vào thế bị động do áp lực tài chính, nhà đầu tư có sẵn nguồn tài chính sẽ nắm trọn quyền đàm phán để sở hữu tài sản với mức giá mà ở thời điểm đỉnh sóng không bao giờ có được.
Điểm khác biệt căn bản giữa nhà đầu tư chuyên nghiệp và người đầu tư theo phòng trào giai đoạn này chính là năng lực phân tích để nhận diện đâu là tài sản bị định giá thấp và đâu là tài sản kém chất lượng. Việc mua được một bất động sản tốt ở vùng giá hợp lý không chỉ mang lại biên độ an toàn cao, mà còn đảm bảo mức lợi nhuận vượt trội khi thị trường phục hồi.
Thời của bất động sản tích lũy và tạo dòng tiền
Trong bất kỳ giai đoạn nào, bất động sản luôn là kênh đầu tư được ưa chuộng.
Tuy nhiên, trong xu hướng chung của thị trường hiện nay, khi nói đến câu chuyện đầu tư bất động sản thì câu hỏi được đặt ra là “bất động sản đó có tạo được dòng tiền và có khả năng tích lũy tốt hay không".
Sau một thời gian dài đầu tư đất nền vùng ven, nhà đầu tư nhận ra rằng, tài sản không tạo ra lợi nhuận đều đặn là một gánh nặng. Xu hướng quay về trung tâm là để tìm kiếm các sản phẩm có thể đưa vào vận hành và thu về dòng tiền ngay.
Các loại hình như shophouse khối đế, nhà phố mặt tiền hay căn hộ tại trung tâm đang có tỷ lệ lấp đầy rất cao nhờ sự phục hồi của ngành du lịch và dịch vụ.
Cơ hội hiện nay nằm ở việc chuyển đổi công năng. Nhiều nhà đầu tư đang gom các mặt bằng trung tâm để làm mô hình Co-working space hoặc chuỗi cửa hàng tiện lợi.
Thực tế, giá thuê tại khu vực trung tâm đã vượt qua mức thời điểm trước dịch Covid-19, điều này chứng minh sức sống mãnh liệt của bất động sản vùng lõi đô thị. Dòng tiền đổ về đây không chỉ để kỳ vọng tăng giá đất, mà còn để khai thác tối đa giá trị sử dụng trên mỗi mét vuông đất.
