Hạn chế cao ốc tại vùng lõi
Khu vực lõi trung tâm TP.HCM từ lâu đã như một chiếc áo quá chật chội so với tốc độ gia tăng dân số và sự phát triển của Thành phố. Việc tập trung quá nhiều tòa nhà cao tầng, khu phức hợp thương mại và căn hộ cao cấp trên một diện tích đất giới hạn đã đẩy cả hệ thống hạ tầng kỹ thuật lẫn hạ tầng xã hội vào tình trạng quá tải.
Nhằm giảm tải áp lực đô thị khu vực lõi trung tâm ngày càng lớn, chủ trương của TP.HCM đề ra là từng bước di dời hệ thống các trường đại học, bệnh viện ở khu vực trung tâm ra vùng ngoại thành.
Ngoài ra, tại buổi tiếp xúc cử tri sau kỳ họp thứ nhất, Quốc hội khóa XVI mới đây, Bí thư Thành ủy TP.HCM Trần Lưu Quang cho hay, Thành phố đang nghiên cứu điều chỉnh cấu trúc đô thị theo hướng giãn dân ra vùng ven nhằm hạn chế tình trạng kẹt xe nội đô và quá tải hạ tầng trung tâm như hiện nay.
Các dự án nhà ở mới sẽ ưu tiên phát triển tại khu vực ngoại thành, gắn với đầu tư hạ tầng giao thông đồng bộ để kết nối thuận lợi với trung tâm.
“Chung cư cao tầng sẽ không mọc lên ở trung tâm nữa. Những khu đất rộng ưu tiên làm công viên, không gian công cộng phục vụ cộng đồng”, ông Quang nhấn mạnh, đồng thời cho biết thêm, ngoài hạn chế xây cao ốc ở vùng lõi đô thị, Thành phố cũng nghiên cứu mô hình nhà ở thương mại giá hợp lý tại các khu vực xa trung tâm.
Đây không phải nhà ở xã hội hay nhà ở thuê mua, nhưng sẽ có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của một bộ phận người dân. Cùng với đó, để thu hút người dân chuyển dịch ra ngoài trung tâm, Thành phố tiếp tục đầu tư mạnh cho hệ thống giao thông kết nối, rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm ra khu vực ngoại vi và ngược lại.
Thực tế, chủ trương hạn chế phát triển cao ốc tại khu vực trung tâm đã được TP.HCM đặt ra nhiều năm qua. Theo Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030, Thành phố hạn chế dự án cao tầng mới tại 7 quận nội thành cũ nếu hạ tầng kỹ thuật và xã hội chưa đáp ứng.
Đại diện Sở Xây dựng cũ, đơn vị xây dựng đề án lý giải rằng, việc hạn chế các dự án cao tầng xuất phát từ hạ tầng đô thị, giao thông ở khu vực trung tâm đang quá tải, thường xảy ra ùn tắc, ô nhiễm và ngập nước. Nhiều tuyến đường chỉ dài 2-3 km, rộng 8-10 m, nhưng đang “gánh” đến vài chục cao ốc với hàng chục nghìn hộ dân nên hạ tầng đô thị, giao thông không theo kịp.
Theo các chuyên gia, ngoài áp lực quá tải đô thị, quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt nên việc sở hữu một quỹ đất đủ lớn để phát triển một dự án nhà ở hoàn chỉnh, đồng bộ tại trung tâm là điều rất khó đối với các chủ đầu tư ở thời điểm hiện tại.
Khi nguồn cung mới rơi vào trạng thái nhỏ giọt, quy luật tất yếu của thị trường đã đẩy giá bất động sản khu vực lõi lên cao ngất ngưởng, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người có nhu cầu thực về nhà ở.
Cơ hội giãn dân đô thị về vùng vệ tinh
Ông Dương Minh Tiến - Phó tổng giám đốc Công ty Bất động sản DKRS, doanh nghiệp phát triển khá nhiều dự án căn hộ tầm trung tại các khu vực vệ tinh TP.HCM cho biết, mặc dù thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn thời gian qua, song phân khúc bất động sản đáp ứng nhu cầu thực vẫn có thanh khoản tốt.
“Đặc biệt, từ sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP.HCM, nhu cầu nhà ở thực tăng lên rõ rệt. Nhóm đối tượng có nhu cầu nhà ở lớn nhất hiện nay là những người có thu nhập tầm trung, các gia đình trẻ, đội ngũ chuyên gia, kỹ sư và người lao động đang làm việc tại các nhà máy, khu công nghiệp…”, ông Tiến nói và chia sẻ thêm, trước đây, các tòa nhà chung cư cao tầng chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm TP.HCM cũ, nhưng nay mở rộng không chỉ ở khu vực Bình Dương, mà còn ở Phú Mỹ của Bà Rịa - Vùng Tàu hay Nhơn Trạch, Biên Hòa của Đồng Nai cũ… Nhìn vào xu thế thị trường có thể khẳng định, cơ hội đang mở rộng ở các khu đô thị vệ tinh trong xu thế giãn dân.
| |
Các dự án nhà ở mới sẽ ưu tiên phát triển tại khu vực ngoại thành. Ảnh: Lê Toàn. |
Còn ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông, đơn vị phát triển nhiều dự án căn hộ tầm trung tại phía Nam cho hay, nhu cầu nhà ở thuộc phân khúc tầm trung hiện rất lớn nên doanh nghiệp không lo không bán được hàng, mà là không có dự án để làm, bởi nói là phát triển dự án nhà ở vừa túi tiền ở vùng ven, nhưng để tìm được quỹ đất phù hợp không hề đơn giản.
Tuy nhiên, theo ông Phúc, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông đang mở ra cơ hội lớn cho thị trường nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt tại các khu vực ven TP.HCM.
Trong đó, xu hướng giãn dân ra khu vực phía Đông, phía Tây hay phía Bắc TP.HCM đang diễn ra rõ nét nhờ hệ thống giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện, giúp rút ngắn thời gian di chuyển, thay đổi quan niệm “xa trung tâm là bất tiện” trước đây.
“Trong giai đoạn tới, thay vì chỉ tập trung vào bán hàng hay các chương trình ưu đãi tài chính, các nhà phát triển dự án sẽ phải chú trọng nhiều hơn đến chất lượng sản phẩm và trải nghiệm thực tế của cư dân. Các đô thị quy mô lớn sẽ tiếp tục là sân chơi của những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, trong khi các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ sẽ tập trung vào những dự án vừa phải, nhưng đáp ứng đúng nhu cầu ở thực của người dân”, ông Phúc nói.
Thực tế, sự quá tải tại khu vực lõi đô thị thúc đẩy làn sóng giãn dân ra các đô thị vệ tinh là mang tính tất yếu. Ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Hoding cho rằng, sau sáp nhập, thị trường bất động sản TP.HCM đã mở ra một trang mới.
Trước đây, nhắc đến quận 9, Thủ Đức hay quận 12 cũ, nhiều người nghĩ đến đó là các khu vực vùng ven, nhưng nay các khu vực này đã trở thành trung tâm, vùng lõi đô thị TP.HCM ngày càng được mở rộng.
Theo các chuyên gia, bối cảnh hiện tại đang mở ra cơ hội để vùng đô thị vệ tinh TP.HCM trở thành bệ phóng cho thị trường bất động sản toàn khu vực, đóng vai trò là “chiếc van” điều tiết không gian sống cho toàn bộ siêu đô thị này. Yếu tố cốt lõi và là đòn bẩy quan trọng nhất thúc đẩy xu hướng này chính là sự bùng nổ của hạ tầng giao thông kết nối liên vùng.
Thời gian qua, TP.HCM đã tập trung nguồn lực để hoàn thiện mạng lưới giao thông huyết mạch. Các dự án đường vành đai, hệ thống đường cao tốc nối liền các cực kinh tế, tuyến metro kéo dài cùng các trục đường đại lộ hướng tâm đã và đang được triển khai mạnh mẽ.
Bên cạnh đòn bẩy hạ tầng, quỹ đất dồi dào sau sáp nhập mở ra không gian thu hút các tập đoàn bất động sản lớn đổ về vùng vệ tinh. Tại các khu vực này, không gian phát triển rất rộng mở, giá đất còn ở mức hợp lý, cho phép các chủ đầu tư có thể quy hoạch những đại đô thị quy mô hàng trăm, hàng ngàn héc-ta.