Không ít nhà đầu tư gặp vướng mắc khi thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân với doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ảnh: Đ.T
Chỉ còn một phương án
Chuẩn bị trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ tư (khai mạc ngày 20/10), Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tiến hành thẩm tra chính thức.
So với hồ sơ được Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến tại phiên họp chuyên đề (ngày 22/9/2022), thì không chỉ có Tờ trình, Dự thảo luật, mà cả Báo cáo đánh giá tác động cũng đã là phiên bản mới.
Trực tiếp trình bày những vấn đề đã có thay đổi tại phiên thẩm tra của Ủy ban Kinh tế, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà, Trưởng ban Soạn thảo cho biết, quy định thu hồi đất cho nhà ở thương mại đã được chỉnh sửa.
Ở Dự thảo lần thứ nhất, “dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại” và “các dự án khác được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý” vẫn nằm trong diện “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”.
Một trong những lý do Ban Soạn thảo nghiêng về phương án này là việc quy định Nhà nước không thu hồi đất, mà thực hiện cơ chế tự thỏa thuận sẽ kéo theo nguồn lực đất nước tập trung cho nhà ở giải quyết nhu cầu ở, mà không tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh tạo ra của cải, hàng hóa.
Dù vậy, do còn có ý kiến khác là cần thực hiện cơ chế tự thỏa thuận (đang thực hiện), nên có thêm một phương án theo quan điểm này để xin ý kiến Quốc hội.
Nhưng, ở Báo cáo thẩm tra sơ bộ phục vụ phiên thảo luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 22/9, Ủy ban Kinh tế cho rằng, việc đưa dự án khu đô thị, khu nhà ở thương mại thuộc dự án thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là không phù hợp, bởi Nghị quyết 18-NQ/TW đã đặt ra nhiệm vụ tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận trong các dự án này.
Cho rằng, cần bám sát yêu cầu của Nghị quyết 18-NQ/TW, nhiều ý kiến tại Ủy ban Thường vụ Quốc hội nêu rõ sự cần thiết phải thực hiện cơ chế tự thỏa thuận với các dự án đô thị, nhà ở thương mại.
Tiếp thu ý kiến, dự thảo mới nhất đã nghiêng nhiều hơn về phương án tự thỏa thuận, chỉ quy định điều kiện thu hồi đất đối với dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Việc này, theo Bộ trưởng Trần Hồng Hà, là để Nhà nước thu được giá trị tăng thêm để điều tiết lợi ích tổng thể cho toàn xã hội và người sử dụng đất; thực hiện điều tiết thị trường thông qua quan hệ cung - cầu.
Với các trường hợp khác, Nhà nước không thu hồi đất, mà thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
Tuy nhiên, báo cáo đánh giá tác động chính sách vẫn thể hiện rõ sự lo ngại của cơ quan chủ trì soạn thảo, khi mà phương án tự thỏa thuận sẽ tiếp tục phát sinh tình trạng khó khăn cho nhà đầu tư.
Sẽ tiếp tục nghiên cứu
Bên cạnh quyền lợi của nhà đầu tư, các đại biểu Quốc hội ở cơ quan chủ trì thẩm tra Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) còn lo cho cả quyền lợi của người dân.
Ủy viên Ủy ban Kinh tế, Trưởng ban Dân vận Tỉnh ủy Bắc Giang, đại biểu Phạm Văn Thịnh nhấn mạnh, người dân muốn công bằng, nếu vẫn duy trì cả 2 hình thức là Nhà nước thu hồi và tự thỏa thuận, thì tạo ra sự mất công bằng rất lớn cho người dân.
“Cùng một thửa ruộng, một bên cắt ra làm đường cao tốc đền bù theo giá nhà nước, một bên cắt ra làm cây xăng đền bù theo cơ chế giá tự thỏa thuận, thì giá cao hơn gấp trăm lần”, ông Thịnh nêu thực tế và cho biết, rất nhiều dự án bị treo, chậm, để hoang hóa phần lớn là do thỏa thuận.
Vì thế, theo đại biểu Phạm Văn Thịnh, nên hạn chế việc tự thỏa thuận và nên để Nhà nước thu hồi, đấu giá. Ông Thịnh khẳng định, với phương án này, người dân cũng sẽ rất đồng tình.
Cũng lo ngại về tính khả thi của cơ chế tự thỏa thuận, mà nhiều dự án đang rất vướng, đại biểu Đào Hồng Vận (Hưng Yên) phân tích, dự án Nhà nước thu hồi thì theo bảng giá đất của Nhà nước, trong khi dự án tự thỏa thuận thì giá khác, rất cao.
Đó là chưa kể, Dự thảo luật quy định việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường. Yêu cầu này, theo đại biểu Đào Hồng Vận, là vô cùng khó khăn.
“Quy định này khiến địa phương cực kỳ lo lắng. Dựa vào đâu để nói giá đất nào chuẩn, Trung ương mới có đủ chuyên gia tính toán được, chứ địa phương thì khó lắm”, ông Vận phản ánh.
Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Đoàn Thị Thanh Mai cũng hơn một lần nhấn mạnh rằng, với việc định giá đất, nhiều địa phương khác cũng phản ánh là rất khó.
Việc khó đó, Bộ trưởng Trần Hồng Hà quả quyết là sẽ làm được, dù sẽ mất khoảng 3 - 5 năm.
Cách tính, theo Bộ trưởng, là không dựa vào ý chí chủ quan, mà dựa vào thông tin về giá đất giao dịch trong thực tế để tính ra giá phổ biến, bình thường theo công thức.
“Đừng hiểu giá đất hôm nay đấu giá là giá thị trường, đừng hiểu giá đất hôm nay vừa bán xong là giá đất thị trường. Nhà nước phải làm sao tạo ra giá đất ổn định, nhưng đồng thời phải đưa ra công thức để thống kê giá đất trung bình, ổn định. Cái này thế giới đã làm cả”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà hồi âm lo lắng của đại biểu tại phiên thẩm tra.
“Thế giới làm đơn giản lắm, chỉ có chúng ta công thức này, công thức nọ, còn khi đưa giá trị thông tin là giá trị chuẩn thì có thể làm ngay. Cơ quan soạn thảo đã trao đổi với nhiều chuyên gia và chúng tôi sẽ làm”, Bộ trưởng Trần Hồng Hà tự tin.
Song, với cơ chế tự thỏa thuận trong thu hồi đất, thì Bộ trưởng không được tự tin như thế. Bởi theo ông Trần Hồng Hà, nếu Dự thảo luật để 2 chế độ là Nhà nước thu hồi và để doanh nghiệp tự thỏa thuận, thì sẽ xảy ra tình trạng có 2 loại giá khác nhau, dẫn đến sự bất ổn.
Lấy ngay ví dụ đại biểu nêu là cùng một thửa ruộng, một bên cắt ra làm đường cao tốc được đền bù theo giá nhà nước, một bên cắt ra làm cây xăng được đền bù với giá cao hơn gấp trăm lần, Bộ trưởng Trần Hồng Hà khẳng định sẽ thấy ngay sự chênh lệch và cũng không bình đẳng.
Mặt khác, Bộ trưởng Trần Hồng Hà còn lo rằng, sau thỏa thuận thì cũng không khẳng định được doanh nghiệp lo cho người dân thế nào về an sinh, xã hội, nhất là với những người yếu thế.
Chỉ ra toàn bất cập, chứ không có thuận lợi nào, song Trưởng ban Soạn thảo vẫn chốt lại: “Nhưng chúng tôi chấp hành Nghị quyết 18-NQ/TW, chúng tôi tiếp tục nghiên cứu”.
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới nhất gồm 16 chương, 245 điều (trong đó, giữ nguyên 28 điều, sửa đổi, bổ sung 184 điều, bổ sung mới 41 điều và bãi bỏ 8 điều), sẽ được trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ tư vào tháng 10 tới và dự kiến được thông qua tại Kỳ họp thứ sáu (cuối năm 2023).
Giải thích giá đất thị trường tại Nghị định
Tại hồ sơ Dự án luật gửi Quốc hội, Chính phủ đã chuẩn bị Dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, gồm 223 điều (chỉ ít Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 22 điều).
Liên quan giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường, Dự thảo luật giải thích đó là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong một khoảng thời gian nhất định, không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố đầu cơ.
Còn theo Dự thảo Nghị định thì phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường là mức giá được xác định bằng bình quân của các mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất qua thống kê các giao dịch thực tế đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất của loại đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến như đầu cơ, thiên tai, đại dịch, khủng hoảng kinh tế - tài chính, thay đổi quy hoạch, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.
