Chiều 29/9, tại Nhà Quốc hội, Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội tổ chức phiên họp mở rộng thẩm tra sơ bộ dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Dự án này sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đã được Quốc hội cho ý kiến định hướng chính sách tại Kỳ họp không thường lệ lần thứ nhất - Quốc hội khoá XVI diễn ra hồi tháng 8/2026 và chuẩn bị trình Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ hai, sẽ khai mạc ngày 17/10 tới.
Cởi trói thủ tục, khơi thông nguồn lực tài chính cho doanh nghiệp
Phát biểu tại phiên họp, ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký kiêm Trưởng Ban Pháp chế Liên đoàn Công nghiệp và Thương mại Việt Nam (VCCI) chỉ ra nhiều bất cập thực tiễn trong quy định tài chính và giao dịch bất động sản hiện nay.
Ông Tuấn cho rằng, hiện nay, nhiều dự án đã hoàn thành phần lớn, chỉ chờ quyết toán nhưng doanh nghiệp vẫn phải chứng minh vốn chủ sở hữu trên 100% tổng vốn đầu tư. Việc này khiến các doanh nghiệp làm nhiều dự án bị “giam” vốn cùng lúc ở dự án mới, dự án đang làm và dự án sắp xong, ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ các dự án tiếp theo.
Từ đó, ông kiến nghị cần bổ sung cơ chế giảm vốn chủ sở hữu cho doanh nghiệp khi triển khai đồng thời nhiều dự án, phần giảm tương ứng với phần dự án đã thực hiện và được nghiệm thu hoàn thành theo pháp luật về xây dựng.
Liên quan đến quy định bảo lãnh của ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai, đại diện VCCI đề nghị thay đổi khái niệm “trước khi bán” thành “khi ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê”, đồng thời cho phép bên mua, bên thuê mua được lựa chọn có hoặc không có bảo lãnh.
Theo diễn giải, quy định hiện hành đang rơi vào vòng lẩn quẩn về thủ tục khi Thông tư 61 của Ngân hàng Nhà nước chỉ cấp bảo lãnh sau khi chủ đầu tư có văn bản chấp thuận huy động vốn của Sở Xây dựng, nhưng Luật lại yêu cầu có bảo lãnh trước khi bán, dẫn đến một số Sở Xây dựng đòi hỏi cam kết bảo lãnh ngay trong hồ sơ xin chấp thuận.
Bên cạnh đó, đại diện VCCI cũng đề xuất giải toả khoản 5% trong tài khoản phong tỏa của chủ đầu tư khi chủ đầu tư đã đảm bảo đủ điều kiện để bất động sản được cấp Giấy chứng nhận, kể cả trường hợp người mua tự làm thủ tục.
Đồng thời, ông Đậu Anh Tuấn cũng đề nghị bỏ việc cấm ủy quyền đối với hợp đồng đặt cọc, chỉ giới hạn cấm đối với hợp đồng thuê, mua bán, thuê mua bất động sản có sẵn. Bởi lẽ, hợp đồng đặt cọc chưa phải là hợp đồng chính thức, và theo Điều 139 Bộ luật Dân sự quy định về hậu quả pháp lý của hành vi đại diện, bên ủy quyền vẫn chịu trách nhiệm cuối cùng nên không ảnh hưởng đến quyền lợi người mua.
Về lộ trình đăng ký tài khoản hệ thống thông tin, đại diện VCCI đề nghị bỏ quy định bắt buộc sàn giao dịch, doanh nghiệp môi giới phải đăng ký tài khoản trên hệ thống thông tin nhà nước trước khi hoạt động.
"Khi hệ thống chưa vận hành hoàn thiện, việc gắn điều kiện hoạt động sẽ làm đình trệ doanh nghiệp; do đó chỉ nên thực hiện khi hệ thống vận hành ổn định và có lộ trình rõ ràng", ông Tuấn nói.
Tạo hành lang pháp lý mở cho chuyển nhượng dự án bất động sản
Đóng góp ý kiến cho dự thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tập trung vào các giải pháp kiểm soát thị trường và tháo gỡ vướng mắc trong chuyển nhượng dự án.
| |
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM |
Cụ thể, Chủ tịch HoREA đề xuất bổ sung quy định điều chỉnh hoạt động phân lô bán nền ngoài các dự án bất động sản có hạ tầng kỹ thuật nhằm ngăn chặn triệt để tình trạng "đầu nậu" gom đất, tách thửa tràn lan.
Ông kiến nghị cấm ủy quyền mua bán bất động sản nhưng cho phép ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc (ở mức 5%), cho phép chủ đầu tư được nhận đặt cọc 5% khi đã có chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc thiết kế cơ sở; đồng thời xây dựng cơ chế M&A dự án, cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản khi bên nhận chuyển nhượng có cam kết kế thừa và thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành của chủ đầu tư cũ.
Bảo vệ tối đa quyền lợi của người mua bất động sản
Trong khi đó, ông Lê Trung Thành, Ủy viên là Đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách tại Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường đề nghị dự thảo Luật lưu ý thêm các nguyên tắc quản lý chặt chẽ.
Về điều kiện vốn chủ sở hữu (quy định 20% đối với dự án dưới 20 ha và 15% đối với dự án trên 20 ha), đại biểu đề nghị làm rõ thời điểm và cơ chế kiểm soát việc duy trì tỷ lệ vốn này trong suốt quá trình thực hiện dự án.
"Cần có nguyên tắc kiểm soát hậu kiểm để tránh tình trạng doanh nghiệp đáp ứng điều kiện ban đầu rồi sau đó rút vốn hoặc thay đổi, đảm bảo chủ đầu tư có đủ năng lực thực chất", ông Thành nói.
| |
| Ông Lê Trung Thành quan tâm việc bảo vệ quyền lợi của người mua bất động sản |
Đối với quy định giao dịch và bảo vệ người mua nhà ở hình thành trong tương lai, đại biểu nhấn mạnh quy định "trước khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh" thì chủ đầu tư và các bên liên quan "không được nhận tiền của khách hàng".
Đại biểu đề nghị làm rõ việc không được thu tiền dưới bất kỳ hình thức nào nếu bản chất khoản tiền đó nhằm xác lập thỏa thuận ưu tiên quyền mua, thuê.
Đại biểu cũng ủng hộ việc cấp mã định danh điện tử cho bất động sản nhưng yêu cầu làm rõ giá trị thực tiễn cho người dân và công tác quản lý. Ông đề nghị Chính phủ quy định rõ các nhóm dữ liệu phải liên thông bắt buộc, gồm: đất đai, quy hoạch, xây dựng, nhà ở, thuế, công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm và tình trạng pháp lý.
"Mục tiêu là khi tra cứu mã định danh, người dân có thể tự kiểm tra bất động sản có đủ điều kiện giao dịch, có bị thế chấp hay hạn chế giao dịch không; đồng thời cơ quan nhà nước không được yêu cầu người dân, doanh nghiệp nộp lại thông tin đã có trong hệ thống", ông Thành nói.
Sau phiên họp này, Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội sẽ tổng hợp ý kiến phát biểu để hoàn thiện Báo cáo thẩm tra sơ bộ. Cơ quan thẩm tra đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục phối hợp chặt chẽ, tiếp thu tối đa các góp ý để trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, cho ý kiến trong thời gian tới.