Phân khúc chủ đạo
Khi năm 2025 dần khép lại, thị trường bất động sản cũng bước vào giai đoạn “định vị” cho chu kỳ kế tiếp. Câu hỏi được giới đầu tư, doanh nghiệp và người mua nhà quan tâm lúc này không còn là thị trường có phục hồi hay không, mà là phân khúc nào sẽ giữ vai trò dẫn dắt trong năm 2026.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam, trong nửa đầu năm 2026, chung cư và nhà ở riêng lẻ nhiều khả năng tiếp tục là hai phân khúc chủ đạo của thị trường, phản ánh rõ nét xu hướng dịch chuyển của nhu cầu ở thực lẫn dòng tiền đầu tư thận trọng.
Với phân khúc căn hộ, năm 2025 ghi nhận nguồn cung mới chỉ khoảng 80.000 căn, giảm 15% so với năm trước, theo số liệu của Bộ Xây dựng.
Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, với các dự án như Metropole Thủ Thiêm (TP.HCM) hay Master West Heights (Hà Nội) có mức giá phổ biến từ 80 - 120 triệu đồng/m², cao gần gấp đôi so với mặt bằng chung của phân khúc trung cấp - vốn đang thiếu hụt nghiêm trọng.
Trong khi đó, nhu cầu thị trường vẫn duy trì ở mức cao. Khảo sát mức độ quan tâm của người mua cho thấy, tại TP.HCM, lượng tìm kiếm căn hộ tăng khoảng 25% tại khu vực quận 7 và TP. Thủ Đức (cũ) - nơi nhóm dân số trẻ chiếm tới 60%. Xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển rõ rệt từ nhà ở riêng lẻ sang chung cư tại các khu vực có hạ tầng hoàn thiện, tiện ích đồng bộ và khả năng kết nối tốt.
“Khách hàng ngày càng ưu tiên chung cư, đặc biệt là các dự án có pháp lý rõ ràng và môi trường sống hoàn chỉnh. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong quý III/2025 đạt khoảng 85%, cao hơn đáng kể so với mức 70% của nhà ở riêng lẻ”, ông Quốc Anh cho biết.
Phân khúc nhà ở riêng lẻ và nhà thổ cư cũng duy trì sức nóng, thậm chí được dự báo có mức tăng trưởng giá mạnh hơn trong năm 2026, khoảng 31%. Theo PropertyGuru, sức hút của nhà thổ cư đến từ tính linh hoạt trong sử dụng, khả năng cải tạo theo nhu cầu cá nhân và dòng tiền cho thuê ổn định.
Thực tế, trong năm 2025, nhà thổ cư chiếm khoảng 40% tổng lượng giao dịch trên thị trường, vượt qua phân khúc chung cư (35%), nhờ mức lợi suất cho thuê phổ biến từ 7 - 10%/năm, cao hơn đáng kể so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm chỉ khoảng 5 - 6%/năm.
Tại các khu vực ven trung tâm TP.HCM, đặc biệt là Bình Dương (cũ), giá nhà thổ cư ghi nhận mức tăng khoảng 25% trong năm 2025, được thúc đẩy bởi sự phát triển mạnh của các khu công nghiệp như VSIP, nơi thu hút khoảng 200.000 lao động trẻ. Khoảng 70% người mua tại khu vực này là các gia đình trẻ có con nhỏ, ưu tiên những căn nhà có diện tích từ 100 - 150 m2, không gian sống rộng rãi và có sân vườn nhỏ.
Nhìn tổng thể, xu hướng tăng giá của cả chung cư và nhà ở riêng lẻ trong giai đoạn cuối năm 2025, đầu năm 2026 được đánh giá là khó đảo chiều, khi các yếu tố nền tảng cho giá tăng vẫn hiện hữu, bao gồm nguồn cung hạn chế, chi phí đất đai và xây dựng tiếp tục leo thang, trong khi nhu cầu nhà ở thực vẫn duy trì ở mức cao. Đây cũng là cơ sở để hai phân khúc này tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường trong năm tới.
Thị trường không còn dễ dãi
Dù được dự báo tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt trong năm 2026, nhưng bối cảnh thị trường đã thay đổi đáng kể so với các chu kỳ trước. Giai đoạn “mua gì cũng tăng” hay kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn đang dần khép lại, nhường chỗ cho một thị trường phân hóa mạnh, nơi cơ hội chỉ dành cho những sản phẩm đáp ứng được các tiêu chí khắt khe hơn về pháp lý, giá trị sử dụng và dòng tiền.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, mặt bằng giá bất động sản hiện nay đã ở mức cao so với thu nhập bình quân, trong khi khả năng nới lỏng tín dụng không còn dư địa lớn.
| |
Nhu cầu thị trường với phân khúc chung cư vẫn ở mức cao. |
Cụ thể, giá sơ cấp tại TP.HCM và Hà Nội đã tăng 35 - 45% chỉ sau một năm. Riêng quý III/2025, giá căn hộ ở TP HCM tăng thêm 15 - 18%, trung bình khoảng 90 triệu đồng/m2 với 70% nguồn hàng mới năm nay thuộc phân khúc bất động sản cao cấp và hạng sang, kéo bằng giá vượt xa thu nhập trung bình của phần lớn người dân đô thị.
Điều này buộc cả người mua lẫn nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn về khả năng tài chính dài hạn, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
Bởi với phân khúc chung cư, không phải dự án nào cũng có thể duy trì thanh khoản tốt, đặc biệt là các sản phẩm định vị cao cấp nhưng nằm xa trung tâm, hạ tầng kết nối chưa hoàn thiện hoặc thiếu tiện ích sống thực chất.
“Hiện tại, đà tăng giá căn hộ cao cấp và hạng sang chưa có dấu hiệu dừng lại, trong khi giao dịch nghiêng nhiều về đầu cơ, ít dựa trên nhu cầu ở thật. Khi mức giá vượt xa khả năng chi trả, thị trường có thể bước vào trạng thái bão hòa, bên bán không muốn giảm giá, bên mua e dè rủi ro và thanh khoản suy yếu. Đây là kịch bản xấu nhưng hoàn toàn có thể xảy ra nếu giá tiếp tục leo lên mức phi lý 200 - 250 triệu đồng/m2 mà không tương xứng với chất lượng sản phẩm và mức thu nhập bình quân”, ông Kiệt nhận định.
Ở triển vọng dài hạn, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng, dư địa tăng trưởng của thị trường bất động sản vẫn khả quan nhờ tốc độ đô thị hóa, gia tăng dân số cơ học và dòng dịch chuyển công nghiệp.
Tuy vậy, ông lưu ý nguy cơ xuất hiện “điểm nghẽn thanh khoản” tại phân khúc cao cấp, nơi giá đã tăng mạnh nhiều năm và phụ thuộc lớn vào dòng tiền đầu cơ.
Đối với phân khúc nhà ở riêng lẻ và nhà thổ cư, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hoà cho rằng, dù được đánh giá là kênh trú ẩn tương đối an toàn nhờ tính sở hữu lâu dài và khả năng khai thác cho thuê nhưng mức giá đã tăng mạnh trong thời gian qua cũng khiến biên lợi nhuận thu hẹp.
Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ chịu áp lực lớn hơn khi chi phí vốn chưa có dấu hiệu giảm sâu, trong khi khả năng tăng giá nhanh như giai đoạn trước là điều khó lặp lại.
Một điểm đáng chú ý là người mua nhà ở giai đoạn 2025 - 2026 ngày càng có xu hướng “đòi hỏi nhiều hơn”. Không chỉ quan tâm đến giá bán, họ chú trọng tới pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ xây dựng thực tế, chất lượng vận hành và khả năng đáp ứng nhu cầu sống dài hạn.
Những dự án chậm tiến độ, pháp lý chưa rõ ràng hoặc phát triển theo phong trào hạ tầng dễ rơi vào tình trạng thanh khoản thấp, dù thị trường chung được đánh giá là đang phục hồi.
Nhìn tổng thể, các chuyên gia dự báo năm 2026 là giai đoạn thị trường bất động sản vận hành theo hướng ổn định hơn, nhưng cũng khắt khe hơn. Chung cư và nhà ở riêng lẻ vẫn giữ vai trò dẫn dắt, song không còn là “tấm vé an toàn” cho mọi quyết định đầu tư.
Chỉ những sản phẩm có giá trị sử dụng rõ ràng, pháp lý minh bạch và phù hợp với năng lực tài chính thực của người mua mới có thể đứng vững trong một thị trường không còn dễ dãi như trước.