Chủ đầu tư sử dụng hợp đồng vay vốn có đúng luật?

Từ hợp đồng vay vốn...

Từ khi pháp luật siết chặt quy định về bất động sản phải đủ điều kiện mới được đưa ra giao dịch trên thị trường, thì các giao dịch bất động sản, nhất là tại các dự án nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra đa dạng.

Các giao dịch về nhà ở là một dạng của giao dịch dân sự và được thể hiện cụ thể thông qua văn bản, hợp đồng mua bán, nhưng có tình trạng xuất hiện hình thức văn bản như hợp đồng thay thế cho hợp đồng mua bán thông thường để chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán, trong đó có hợp đồng vay vốn.

Lý do cho sự xuất hiện của loại hợp đồng này và có nội dung, hình thức tương đối phức tạp là do có nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường là doanh nghiệp có quy mô vốn chủ sở hữu nhỏ, lại khó tiếp cận vốn vay ngân hàng, nên phải huy động vốn từ người mua.

Tuy nhiên, do không phải là hợp đồng mua bán nhà ở (hay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất), không có ràng buộc về pháp lý chặt chẽ, nên chủ đầu tư có thể lợi dụng để chiếm dụng tiền của khách hàng, như trường hợp đã xảy ra tại các dự án B5 Cầu Diễn, 34 Cầu Diễn, AZ Lâm Viên, AZ Vân Canh, 99 Trần Bình (Hà Nội)…

Chính vì thế, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 đã quy định rất rõ và chặt chẽ hơn. Cụ thể, theo khoản 2, 3 và 4, Điều 69, Luật Nhà ở 2014, việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức: Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (khoản 2).

Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (khoản 3). Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam (khoản 4).

Còn Điểm a, Khoản 2, Điều 19, Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định: “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở …”.

Theo Khoản 3, Điều 19, Nghị định số 99/2015, việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điểm a, Khoản 2 Điều này phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây: Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.

Như vậy, Luật Nhà ở năm 2014 không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng vay vốn với cá nhân, tổ chức nhằm huy động vốn xây dựng dự án và không được sử dụng hình thức huy động vốn nào khác mà có kèm quyền được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền phân chia mua nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, việc ký hợp đồng vay vốn sử dụng vốn vay cho đầu tư cho dự án hay hợp đồng huy động vốn có kèm giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng đều là hoàn toàn trái với quy định của pháp luật. 

...Đến những chiêu lách luật

Nhìn dưới góc độ pháp lý, dựa vào nội dung thỏa thuận trên hợp đồng vay vốn do khách hàng cung cấp tại một dự án nghỉ dưỡng mới đây, có thể thấy, đây là một hợp đồng giao dịch thông thường. Trong đó, bên cho vay là khách hàng, còn bên vay là chủ đầu tư dự án.

Về bản chất, khi không quy định điều khoản nào liên quan đến việc chuyển đổi sang hợp đồng mua bán khi dự án có đầy đủ pháp lý, có thể coi đây là hợp đồng vay vốn hợp pháp, không trái với quy định về Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Trong đó, theo cách quy định này, hợp đồng có nội dung khách hàng là người có tiền và có nhu cầu cho vay để nhận tiền lãi, còn chủ đầu tư dự án là người thiếu tiền và có nhu cầu vay. Người vay cam kết trả cho người cho vay số tiền và khoản lãi suất được quy định trong hợp đồng.

Nếu có tranh chấp thì chỉ giải quyết theo Luật Dân sự về hợp đồng vay vốn thông thường. Tuy nhiên, mặc dù không thể hiện trên hợp đồng vay vốn, nhưng căn cứ vào thực tế diễn ra cho thấy, đây thực chất là một hình thức "lách luật" thay thế cho thỏa thuận đặt cọc mua nhà tại dự án.

Cụ thể, trong chính phản hồi của đại diện kinh doanh dự án nói trên gửi về Báo Đầu tư Bất động sản  đã cho biết, do sản phẩm tại dự án này là sản phẩm nhà ở gắn liền với đất, nên trong quá trình làm móng, chủ đầu tư phải thực hiện theo hướng thỏa thuận cho vay với khách hàng để đảm bảo đúng quy định của pháp luật.

Nếu khách hàng chấp thuận với hình thức giao dịch đó sẽ triển khai các bước để đảm bảo khách hàng nhận đúng sản phẩm như đã cam kết, còn nếu không, chủ đầu tư sẽ không tiến hành giao dịch. Chủ đầu tư cũng khẳng định, việc mua/bán sản phẩm tại dự án nói trên là tự nguyện giữa hai bên và không ép buộc khách hàng phải như thế này hay phải như thế kia, vì thế, trong hợp đồng vay vốn mà khách hàng phản ánh, không hề để bất cứ nội dung gì liên hệ tới việc mua/bán đó. Sau khi xây xong, chủ đầu tư sẽ tiến hành làm hợp đồng mua/bán sang tên sổ đỏ đầy đủ cho khách hàng như đã cam kết.

Điều này có nghĩa, hợp đồng vay vốn không quy định "khách hàng được quyền mua nhà ở và số tiền cho vay sẽ được chuyển sang tiền thanh toán tiền mua nhà khi hợp đồng mua bán nhà ở” trong hợp đồng vay, nhưng thông qua việc trao đổi trước với khách hàng hoặc chạy chương trình giới thiệu kèm với chương trình bán hàng của dự án nhà ở thương mại này thì cũng dẫn đến nhiều sự nhầm lẫn cho khách hàng.

Do hạn chế về kiến thức pháp lý, nhiều khách hàng nhầm tưởng, chỉ khi nào khách hàng cho chủ đầu tư vay một số tiền nào đó thì khách hàng mới được chủ đầu tư chấp nhận bán nhà ở cho khách hàng. Các hình thức này chỉ có thể phát hiện từ việc phản ánh của khách hàng hoặc kiểm tra hệ thống sổ sách, sử dụng tiền vay của chủ đầu tư.

Nếu chủ đầu tư càng tinh vi, kín kẽ, thì khách hàng (người cho vay) chỉ được xem xét như người cho vay thông thường - chủ nợ. Việc sau đó chủ đầu tư có dành cho họ quyền mua nhà ở hoặc chuyển đổi tiền vay sang tiền mua nhà hay không, không có gì đảm bảo. Khách hàng bị chủ đầu tư o ép khi ký hợp đồng mua bán nhà ở mà không thể từ chối hay yêu cầu sửa đổi nội dung hợp đồng. Như vậy, khách hàng là người chịu mọi rủi ro và không được pháp luật bảo vệ.

Cho dù chủ đầu tư không sử dụng vốn vay để đầu tư cho dự án nhà ở này, nhưng sử dụng cho dự án nhà ở thương mại khác cũng là không đúng quy định pháp luật. Nếu trong hợp đồng vay mà chỉ quy định sử dụng tiền vay cho hoạt động chung của doanh nghiệp, thì rủi ro với khách hàng là năng lực tài chính, phương án kinh doanh của doanh nghiệp, sử dụng tiền vay cho mục đính nào đã không được kiểm tra và đánh giá kỹ trước khi khách hàng cho vay.

Ở những trường hợp chủ đầu tư cho rằng, việc vay vốn không phải cho dự án nhà ở thương mại thì chỉ khi cơ quan nhà nước thanh kiểm tra doanh nghiệp mới có đầy đủ các chứng cứ kết luận về sử dụng vốn vay đó của doanh nghiệp.