Sức cầu tiềm năng lớn khiến giới chủ đầu tư rất tự tin. Ảnh: Gia Huy
Những điểm nghẽn
Theo giới nghiên cứu thị trường, hiện nay đang có một số nguy cơ ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Đơn cử, việc phân khúc đất nền đang bị thả nổi, xuất hiện cơn sốt trên nhiều vùng từ những tháng đầu năm 2018 tới nay. Cơn sốt này đặc biệt nóng ở TP.HCM, Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong…
Thêm vào đó, tình trạng đã và sẽ có rất nhiều dự án mới bung hàng từ nay đến cuối năm, trong khi sức cầu hạn chế, tạo ra nguy cơ “bội thực” trên thị trường. Câu chuyện cháy nổ chung cư rộ lên dịp cuối tháng 3, đầu tháng 4 cũng gây nên những e dè nhất định cho người mua nhà, đặc biệt là đối với phân khúc chung cư.
Một mối lo nữa ảnh hưởng xấu tới thị trường địa ốc là từ cuối năm 2017 tới nay, Ngân hàng Nhà nước liên tục phát đi tín hiệu siết tín dụng bất động sản.
Theo TS. Bùi Quang Tín, Giám đốc Trường Doanh nhân Bizlight, hiện trên 70% nguồn vốn bất động sản là từ ngân hàng. Thời gian qua, ngân hàng đã đáp ứng nguồn vốn lớn trung dài hạn vào bất động sản, nhưng sắp tới, theo quy định tại Thông tư 19/2017/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHHH, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ giảm về 45% trong năm nay và xuống 40% từ 1/1/2019. Đồng thời, tỷ lệ rủi ro cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 250%. Như vậy, dòng vốn sẽ được siết lại, khiến doanh nghiệp địa ốc khó tiếp cận vốn vay từ ngân hàng hơn, bởi dòng vốn cho bất động sản thường là vốn vay trung và dài hạn.
Trên thực tế, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, các ngân hàng đã bắt đầu có động thái siết tín dụng bằng việc nâng lãi suất cho vay mua nhà, đất, xây sửa nhà lên khá cao, có nơi lên đến 12%/năm nếu khách hàng vay trung hạn. Trường hợp vay dài hạn, lãi suất thời điểm giải ngân lên đến 12,5%/năm. So với vài tháng trước đây, lãi suất cho vay mua, xây sửa nhà tại các ngân hàng đã tăng khoảng 2%/năm.
Thanh khoản đáng ngạc nhiên
Tuy nhiên, nếu nhìn nhận con số giao dịch thực tế do các đơn vị nghiên cứu thị trường tổng hợp, cũng như báo cáo của các chủ đầu tư, thì sự lạc quan vẫn đang là dòng chảy chủ đạo trên thị trường. Chẳng hạn, trong quý I/2018, theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tại TP.HCM có tới 8.946 căn hộ giao dịch thành công trong tổng số 10.431 căn mở bán - con số thanh khoản tốt nhất của quý I nhiều năm gần đây.
Với các dự án cụ thể, HungThinh Corp cho biết, Saigon Riverside với gần 4.000 căn hộ được chủ đầu tư này mở bán chính thức từ tháng 5 vừa qua, nhưng tới nay, 70% sản phẩm đã có chủ. Tại dự án Phú Đông Premier của Phú Đông Group, dù vừa mở bán chính thức, nhưng đã có khoảng 80% sản phẩm được sang tay. Thị trường đất nền TP.HCM 2 tháng qua không có dự án mới nào được mở bán, nhưng giao dịch thứ cấp vô vùng sôi động.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, thị trường bất động sản sẽ không thể đi xuống trong năm 2018 và ngay cả năm 2019 bởi quy mô thị trường hiện rất lớn nên khó có cơn sốt cục bộ nào có thể tạo ra nguy cơ “nhấn chìm” cả thị trường. Bên cạnh việc cơ quan quản lý có các động thái điều chỉnh thị trường khá kịp thời thì hiện nay, các chủ đầu tư cũng rất nhanh nhạy trong việc tái cơ cấu sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu của thị trường.
“Nói cách khác, sau khi trải qua các đợt suy thoái của thị trường thì các chủ thể đều thông minh hơn: Nhà nước thông minh hơn, chủ đầu tư thông minh hơn, ngân hàng thông minh hơn, người tiêu dùng thông minh hơn. Do đó, không quá đáng ngại những nguy cơ đẩy thị trường đi xuống trong năm 2018”, ông Châu nói.
Quy mô thị trường địa ốc TP.HCM tiếp tục mở rộng nhờ hệ thống hạ tầng phát triển. Ảnh: Lê Toàn
Cũng theo ông Châu, một số ý kiến nhận định thị trường sẽ sớm đi xuống là do lo ngại những bước tăng trưởng nóng như hiện nay sẽ dẫn tới “vết xe đổ” năm 2007, khi thị trường lên đỉnh rồi lao dốc không phanh. Nhưng phân tích cụ thể thì có thể thấy rằng, bối cảnh năm 2007 và năm 2018 rất khác nhau.
Đơn cử như tăng trưởng GDP năm 2007 đạt mức rất cao 8,48%; TP.HCM tăng trưởng GRDP năm 2007 đạt mức 12,6% - mức cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997, dẫn đến thực tế là nhiều doanh nghiệp và người dân dễ kiếm tiền và bất động sản là kênh đầu tư và là tài sản được lựa chọn để cất trữ, để kinh doanh, kể cả đầu cơ. Hay năm 2007, chính sách nới lỏng tín dụng, thậm chí cho vay dưới chuẩn khiến dư nợ tăng tới hơn 37%.
Trong đó, một phần rất lớn đổ vào bất động sản, bên cạnh đó là nguồn vốn xã hội cũng đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản. Giai đoạn này, tình trạng lệch pha cung - cầu sản phẩm trên thị trường bất động sản rất trầm trọng.
Trong khi các cơ quan quan lý chưa sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu "bong bóng"…
Ông Châu cho rằng, xét trên hầu hết các yếu tố về kinh tế vĩ mô cũng như cách thức vận hành của thị trường trong bối cảnh hiện nay, khả năng bong bóng bất động sản xuất hiện trên diện rộng là rất khó xảy ra.
Tự tin thị trường đi lên bền vững
Nhận định cho giai đoạn nửa cuối năm 2018 cũng như năm 2019, lãnh đạo các doanh nghiệp địa ốc lớn đều cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục phát triển bền vững.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, thị trường đã được điều chỉnh bằng các biện pháp phù hợp về cơ cấu sản phẩm cũng như nắn dòng tín dụng. Người mua căn hộ ở thực vẫn chiếm thế thượng phong và chính các doanh nghiệp cũng đã hướng tới phát triển phân khúc này.
“Với việc kiểm soát tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước, các doanh nghiệp lớn, có tiềm lực tài chính sẽ chiếm thế thượng phong dẫn dắt thị trường bằng các dự án lớn, còn các doanh nghiệp ít vốn, tiềm lực kém phải chấp nhận ‘mèo nhỏ bắt chuột nhỏ’, thậm chí có thể bị đào thải. Đó là cơ sở để thị trường sẽ phát triển bền vững, lành mạnh với những sản phẩn tốt”, ông Phúc nói.
Cũng tự tin vào sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản trong thời gian tới, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Vạn Phúc Land cho rằng, cơn sốt đất nền tại một số khu vực thuộc TP.HCM chỉ có tính chất cục bộ và việc tăng giá không phải không có căn cứ. Ngoài ra, khách hàng hiện nay cũng không ‘nhắm mắt’ gom hàng, mà đã cẩn trọng hơn trong việc kiểm tra pháp lý dự án, kiểm tra độ uy tín của chủ đầu tư, kiểm tra các chính sách thanh toán…
Đặc biệt, nhu cầu mua nhà sẽ tiếp tục tăng mạnh khi tầng lớp trung lưu tại Việt Nam đang phát triển với tốc độ hàng đầu châu Á và sẽ đạt tới 33 triệu người vào năm 2022, theo dự đoán của Ngân hàng Thế giới.
“Chính vì tự tin thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tốt trong thời gian tới, nên chúng tôi tiếp tục đưa ra các dòng sản phẩm mới ở giai đoạn 2 Dự án Vạn Phúc City”, bà Hương nói.
Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, sức cầu lớn là căn cứ quan trọng nhất để đặt niềm tin vào sự phát triển của thị trường. Đơn cử, tại TP.HCM hiện có khoảng 470.000 hộ gia đình đang gặp khó khăn về nhà ở và mỗi năm có thêm 50.000 hộ gia đình mới thành lập, đây là một thị trường lớn.
“Tôi lấy ví dụ, một cặp vợ chồng cùng đi làm, thu nhập mỗi tháng 25 triệu đồng, tức 300 triệu đồng/năm, thì họ mua căn hộ giá khoảng 1,5 tỷ đồng là hợp lý. Đây cũng chính là phân khúc thị trường giá thực phù hợp túi tiền người mua nhà và các doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM đang tập trung phát triển”, ông Sơn nói.
Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, chính các doanh nghiệp ngành bất động sản hiện nay cũng đang thận trọng trong việc phát triển dự án. Họ không dại gì mà phát triển ồ ạt, mà có sự nghiên cứu rất kỹ thị trường, nhu cầu nhà ở của khách hàng ở khu vực dự án sắp ra và thu nhập của chính khách hàng khu vực dự án đó có phù hợp để mua sản phẩm của dự án hay không rồi mới quyết định ra hàng.
“Sau vụ cháy chung cư hồi cuối tháng 3 tại TP.HCM, nhiều doanh nghiệp đã dừng mở bán dự án dù đã ấn định ngày và chuẩn bị rất chu đáo cho đợt ra hàng. Sự thận trọng đó thể hiện rằng, các chủ đầu tư không hề mạo hiểm với bất cứ dấu hiệu nào có thể gây rủi ro cho các dự án của họ cũng như rủi ro chung cho thị trường”, ông Châu nói.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
