Nguồn vốn FDI và kênh M&A được xem là những kênh tiếp vốn hiệu quả cho thị trường bất động sản nói chung, doanh nghiệp địa ốc nói riêng thời gian tới. Ảnh: Lê Toàn
Tăng ưu đãi, thúc huy động từ người mua nhà
Thị trường địa ốc đã đi hết 3/4 chặng đường của năm 2022 và dù đã tung đủ các chiêu bán hàng, gói ưu đãi lớn…, nhưng doanh số bán hàng tại một dự án căn hộ kèm shophouse ở TP. Thủ Đức (TP.HCM) vẫn không mấy khả quan. Trong tổng số gần 100 căn hộ mới được tung ra thị trường trong tháng 8/2022, doanh nghiệp này chỉ bán được chưa đến 30%.
Lãnh đạo doanh nghiệp cho biết, thanh khoản thị trường nhà ở đã trầm lắng nhiều tháng qua do bị nghẽn dòng tiền, trong đó thị trường thứ cấp đã xuất hiện tình trạng giảm giá đối với nhà đầu tư “ngộp vốn”.
“Quý IV hàng năm thường là mùa cao điểm bán hàng, nhưng với diễn biến lãi suất tăng, tín dụng chưa rộng cửa, sức mua yếu, thị trường bất động sản sẽ còn chịu áp lực lớn những tháng cuối năm”, vị này nhận định.
Theo thống kê của nhiều công ty chứng khoán, bất động sản là ngành có kết quả kinh doanh kém hiệu quả hơn so với các nhóm ngành khác trong quý III/2022, một phần nguyên nhân là do công tác bán hàng kém hiệu quả.
Trong báo cáo mới đây, chuyên viên phân tích của Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho biết, hoạt động bán hàng của Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã NLG) đã chậm lại trong quý III/2022 khi kết quả mở bán đầu tiên 2 phân khu mới là Akari - tòa 9 chỉ đạt khoảng 60% tổng số sản phẩm, thấp hơn nhiều so với mức trên 90% của các đợt chào bán các phân khu trước đó.
Với Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG), VDSC cho rằng, hoạt động bán hàng của dự án Gem Sky World sẽ chưa có nhiều khởi sắc từ cuối quý II/2022 tới nay, cho dù doanh nghiệp đã bán đất nền trở lại từ tháng 6/2022. Nguyên nhân được chỉ ra là do chính sách hạn chế cho vay lĩnh vực bất động sản từ ngân hàng và việc cắt giảm gói tín dụng ưu đãi lãi suất người mua nhà.
Việc doanh số bán hàng kém hiệu quả đã ảnh hưởng rất lớn đến dòng tiền của doanh nghiệp địa ốc. Do đó, trước sức ép hoàn thành chỉ tiêu kinh doanh cả năm 2022 lớn dần, các doanh nghiệp liên tục đưa ra các chương trình kích cầu hấp dẫn nhằm cải thiện thanh khoản cũng như dòng tiền cho thị trường.
Đơn cử, mới đây, Công ty cổ phần Hưng Thịnh Land ra mắt dự án căn hộ Moonlight Avenue (TP. Thủ Đức, TP.HCM) với nhiều chương trình ưu đãi. Trong đó, khi nhà đầu tư thanh toán vượt tiến độ đến 98% sẽ được chiết khấu lên đến 40% giá trị căn hộ, điều này có nghĩa một căn hộ 70 m2 tại đây với giá gốc khoảng 4,76 tỷ đồng sẽ chỉ còn chưa đến 2,9 tỷ đồng.
Hay như dự án nhà phố Bcons Plaza (TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương) của Tập đoàn Bcons, chủ đầu tư này cam kết mua lại lô đất của khách hàng với lợi nhuận 40% sau 3 năm kể từ khi ký hợp đồng. Ngoài ra, các chính sách như ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi suất vay 0% trong vòng 12-24 tháng...
Nhìn chung, các chương trình kích cầu nói trên đều nhằm mục đích cải thiện dòng tiền cho chủ đầu tư. Dữ liệu mới nhất từ Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, lượng căn hộ bán ra trên thị trường sơ cấp ở TP.HCM trong quý III/2022 giảm tới 54% so với quý trước đó, đạt khoảng 4.150 căn; bất động sản liền thổ cũng chỉ ghi nhận 272 căn được giao dịch. Trước đó, tổng giá trị tồn kho của 20 doanh nghiệp bất động sản niêm yết lớn nhất trên sàn chứng khoán tính đến cuối quý II/2022 đã vượt mức 260.000 tỷ đồng, tức tăng hơn 16% so với đầu năm.
Chờ các kênh tiếp vốn khác
Áp lực tồn kho lớn, trong khi những thách thức trong huy động vốn sẽ còn căng thẳng hơn trong các tháng cuối năm nên việc tận dụng nguồn tiền trả trước từ người mua nhà được xem là giải pháp khả dĩ cho các doanh nghiệp địa ốc. Dù vậy, phương án huy động vốn từ khách hàng bằng các chương trình ưu đãi, khuyến mãi sẽ chỉ hiệu quả với những chủ đầu tư có uy tín, thương hiệu và sản phẩm tốt trên thị trường.
“Giới hạn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã tạo rào cản trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, đồng thời người mua nhà cũng đắn đo hơn khi đưa ra quyết định”, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nói.
Hoạt động bán hàng gặp khó khăn, trong khi chi phí xây dựng dở dang tăng khiến các doanh nghiệp bất động sản đối mặt với bài toán tài chính đầy thách thức, từ đó phải huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau.
Trước đây, một trong những kênh huy động vốn chủ lực của các doanh nghiệp bất động sản là phát hành cổ phiếu hay trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, hiện nay, thị trường chứng khoán đang trong xu hướng giảm mạnh khiến nhiều doanh nghiệp phải tạm dừng hoặc thay đổi phương án phát hành cổ phiếu, trong khi huy động vốn trái phiếu ngày càng siết chặt. Vì vậy, ngoài nỗ lực thu hút dòng tiền trả trước từ người mua nhà, nguồn vốn FDI và kênh mua bán - sáp nhập (M&A) được xem là những kênh tiếp vốn hiệu quả cho thị trường bất động sản nói chung, doanh nghiệp địa ốc nói riêng thời gian tới.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, Việt Nam nằm trong nhóm quốc gia có tốc độ hồi phục và phát triển kinh tế nhanh nhất thế giới sau dịch, giúp tăng thu hút nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài. Sau khi các chuyến bay quốc tế được mở lại hoàn toàn, các ngành kinh tế phục hồi mạnh mẽ, đặc biệt là ngành du lịch và khách sạn.
“Chính sách thu hút đầu tư thông thoáng đã tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp nước ngoài gia nhập thị trường Việt Nam, nhất là trong bối cảnh cơ hội đầu tư tại nước sở tại ngày càng hạn chế, các khoản đầu tư cũng không có tính cạnh tranh cao như tại Việt Nam. Đây sẽ là cơ hội cho việc phát triển nguồn lực cho dòng vốn FDI ở Việt Nam, bao gồm thị trường bất động sản”, ông Khương nhấn mạnh.
Còn theo ông David Jackson, Tổng giám đốc của Colliers Việt Nam, việc lãi suất tăng và chi phí xây dựng tăng cao đang khiến các chủ đầu tư dự án bất động sản gặp khó khăn về tài chính. Do đó, hoạt động M&A dường như là giải pháp tốt nhất để đảm bảo dự án được tiếp tục phát triển. Hoạt động này sẽ đóng vai trò then chốt để các nhà phát triển dự án trong nước huy động vốn trong thời gian tới.
“Các doanh nghiệp trong và ngoài nước có thể liên kết với nhau về tài chính hoặc đơn giản là liên kết đất và tài chính. Hiện có nhiều chủ dự án tại Việt Nam xem đây là giải pháp phù hợp cho tình hình hiện nay thông qua việc chuyển nhượng dự án, hợp tác đầu tư. Thậm chí, có thể hợp tác từ lực lượng doanh nghiệp thuộc lĩnh vực, loại hình khác vào bất động sản”, ông David Jackson cho hay.
Cũng đưa ra nhận định về xu hướng M&A của các nhà đầu tư nước ngoài tại thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, ông Khương cho rằng, đây là cơ hội lớn dành cho các doanh nghiệp trong nước. Việc liên kết giữa các nguồn lực tài chính giúp chủ đầu tư cải thiện năng lực phát triển các dự án và thu hút nguồn khách hàng mới do các nhà đầu tư nước ngoài đem lại.
“Đối với những doanh nghiệp địa ốc niêm yết, điều này sẽ hỗ trợ việc thu hút vốn nước ngoài trên sàn chứng khoán nếu có dự án chất lượng. Còn các công ty quy mô nhỏ với năng lực tài chính hạn chế cần phải tái cấu trúc lại danh mục đầu tư, đảm bảo hoàn thiện các thủ tục pháp lý của dự án”, ông Khương chia sẻ thêm.
