Tâm lý thận trọng chiếm ưu thế
Ông Võ Quốc Đức - Giám đốc Tài chính, Tập đoàn Novaland cho biết, sau 3 năm tái cấu trúc, Novaland tự tin trở lại cuộc đua tăng trưởng trong ngành bất động sản. Cơ sở mà Ban lãnh đạo Tập đoàn tin tưởng là giá trị quỹ đất đang sở hữu cao hơn các khoản nợ.
Theo báo cáo tài chính hợp nhất đã kiểm toán năm 2025, hàng tồn kho của Novaland đạt hơn 153.324 tỷ đồng, chủ yếu là bất động sản đang xây dựng và đã hoàn thành.
Trong khi đó, tổng nợ vay ở mức 67.391 tỷ đồng. Với tương quan này, theo lãnh đạo Novaland, hoạt động tài chính vẫn nằm trong vùng kiểm soát khi giá trị tài sản cao hơn đáng kể so với quy mô nợ.
Tuy vậy, với doanh nghiệp bất động sản, bài toán cốt lõi không nằm ở quy mô tài sản, mà ở khả năng hiện thực hóa thành dòng tiền. Trong bối cảnh thị trường thanh khoản suy giảm, việc “giải phóng” hàng tồn thông qua bàn giao và ghi nhận doanh thu trở thành yếu tố quyết định.
Ông Đức cho biết, tại dự án Aqua City, pháp lý đã cơ bản hoàn thiện và dự kiến chậm nhất vào cuối quý II hoặc đầu quý III năm nay sẽ chính thức có giấy phép bán hàng. Hiện tại, dự án này đã giao dịch khoảng 10.000 sản phẩm trong tổng số hơn 13.000 sản phẩm.
Song song đó, dự án NovaWorld Phan Thiet cũng đã hoàn tất việc chuyển đổi hình thức sử dụng đất sang trả tiền một lần và đang chờ kết quả thẩm định giá để hoàn tất nghĩa vụ tài chính trong tháng 5 hoặc tháng 6 tới. Từ đó, Novaland sẽ đủ điều kiện để được cấp sổ hồng và tiếp tục kinh doanh.
Thực tế cho thấy, lượng tài sản tích lũy của các doanh nghiệp địa ốc trong giai đoạn trước rất lớn, nhưng khả năng chuyển hóa thành dòng tiền đang phụ thuộc chặt chẽ vào tiến độ pháp lý, xây dựng và sức mua thị trường.
Theo báo cáo của DKRA Group, trong quý I/2026, sự co hẹp xuất hiện rõ rệt ở phía cung. Hầu hết các phân khúc chủ lực đều ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm theo quý, trong khi nguồn hàng mới ra thị trường tiếp tục khan hiếm. Điểm chung là nguồn cung mới chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ, phần lớn thị trường vẫn đang “tiêu thụ lại” lượng hàng tồn.
Bước sang quý II/2026, dự báo xu hướng co hẹp nguồn cung tiếp tục duy trì, thậm chí còn rõ nét hơn khi lượng hàng mới đưa ra thị trường vẫn khiêm tốn. DKRA Group đánh giá, các chủ đầu tư thận trọng hơn trong quyết định mở bán sản phẩm giữa bối cảnh “nghẽn” room tín dụng, lãi suất tăng cao và bất ổn địa chính trị trên thế giới diễn biến phức tạp.
Đáng chú ý, phân khúc đất nền gần như “đóng băng” nguồn cung mới, chỉ khoảng 300-400 sản phẩm dự kiến mở bán trong quý II này - mức rất thấp so với lượng hàng đang lưu hành trên thị trường, với phần lớn là các giai đoạn tiếp theo của dự án cũ, thay vì dự án mới hoàn toàn.
Ông Troy Griffiths - Cố vấn cấp cao, Savills TP.HCM đánh giá, thị trường bất động sản có phần “hạ nhiệt” trong những tháng đầu năm 2026 do bị gián đoạn bởi các kỳ nghỉ và điều kiện tín dụng thắt chặt.
Điều này khiến nhiều chủ đầu tư phải tạm lùi kế hoạch mở bán. Cơ cấu nguồn cung tiếp tục gây áp lực lên khả năng chi trả, khi phân khúc cao cấp chiếm gần 2/3 nguồn cung mới và tập trung chủ yếu tại khu Đông TP.HCM cũ. Số đợt mở bán cũng hạn chế, kéo nguồn cung sơ cấp giảm theo.
Nhìn chung, trong quý I/2026, hoạt động giao dịch trên thị trường trầm lắng khi chi phí vốn tăng, khiến bên mua trở nên thận trọng hơn. Các chủ đầu tư chuyển từ chương trình hỗ trợ lãi suất 0% sang gói lãi suất cố định ở mức 9-10%/năm. Giao dịch giảm theo quý, kéo tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống còn 40%, chủ yếu do giao dịch ở phân khúc cao cấp chậm lại.
Thị trường bước vào pha chọn lọc
Theo đại diện Novaland, thị trường bất động sản đã qua giai đoạn phát triển nóng. Trước đây, hành lang pháp lý còn tương đối “thoáng”, việc huy động vốn dễ dàng, nhiều doanh nghiệp từ môi giới cũng có thể chuyển sang làm chủ đầu tư. Điều này khiến thị trường phát triển thiếu chọn lọc.
Tuy nhiên, từ năm 2025, thị trường bước vào chu kỳ sàng lọc mạnh hơn. Khi hành lang pháp lý được siết chặt và tiền không còn rẻ, chỉ những doanh nghiệp có năng lực thực sự mới có thể tồn tại. Người mua ngày càng thận trọng, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và có thể khai thác sử dụng ngay.
| |
Khi hệ thống hạ tầng kết nối hoàn thiện, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển về các khu vực có kết nối tốt, giá hợp lý và khả năng khai thác ổn định. Ảnh: Lê Toàn. |
“Hiện tại, dòng tiền không còn rẻ và dễ tiếp cận như trước. Nhà đầu tư sẽ không còn chấp nhận các dự án trên giấy. Sản phẩm phải có thật, có tiến độ, có dòng tiền rõ ràng… mới có thể bán được”, ông Đức nhấn mạnh.
Một trong những yếu tố thúc đẩy quá trình sàng lọc là chi phí vốn tăng cao. Theo ông Võ Quốc Đức, lãi suất tăng chắc chắn làm gia tăng chi phí tài chính và ảnh hưởng đến biên lợi nhuận của doanh nghiệp, đặc biệt với những đơn vị sử dụng đòn bẩy cao.
Ở góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, mức lãi suất vay mua bất động sản 12-14%/năm như hiện nay tạo áp lực tâm lý đáng kể đối với cả người mua nhà để ở lẫn đầu tư.
Tuy nhiên, giá bán ít có khả năng giảm sâu do chi phí phát triển dự án tăng và các chủ đầu tư vẫn duy trì các chính sách hỗ trợ tài chính như ân hạn gốc.
Theo ông David Jackson, thị trường đang trong quá trình thanh lọc rõ rệt, trong đó nhu cầu ở thực và hoạt động đầu cơ dần được phân tách. Các yếu tố như định danh điện tử bất động sản cũng góp phần nâng cao tính minh bạch, qua đó củng cố xu hướng chọn lọc của thị trường.
Trong ngắn hạn, mặt bằng giá sơ cấp được dự báo vẫn duy trì xu hướng tăng do chi phí đầu vào cao. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2026-2028, khi hệ thống hạ tầng kết nối hoàn thiện hơn, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển về các khu vực có kết nối tốt, giá hợp lý và khả năng khai thác ổn định.
Cùng quan điểm, ông Troy Griffiths cho rằng, chi phí lãi vay tăng nhanh đã khép lại giai đoạn lãi suất thấp kéo dài. Lãi suất vay ưu đãi hiện đã tăng lên 8-9%/năm và lãi suất thả nổi có thể vượt 12%/năm. Điều này làm gia tăng áp lực dòng tiền đối với nhóm khách vay khi thời gian ưu đãi kết thúc, đồng thời tiếp tục kìm hãm khả năng hấp thụ bất động sản trong ngắn hạn.
Trong bối cảnh đó, nguồn cung tương lai vẫn chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Savills dự báo, trong năm 2026 sẽ có khoảng 13.000 căn hộ mở bán và nguồn cung lũy kế đến năm 2028 có thể đạt khoảng 59.000 căn, tập trung chủ yếu ở khu vực ven đô - nơi quỹ đất còn dồi dào và gắn với các đại đô thị.