Cư dân chung cư phải nộp thuế đất phi nông nghiệp
Mua căn hộ chung cư từ năm 2019, chị Bảo Hân (phường Hiệp Bình, TP.HCM) chỉ mới đến cơ quan thuế làm thủ tục kê khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trong những ngày cuối tháng 10/2026.
Theo chia sẻ của chị, do không nắm được nghĩa vụ này, gia đình chưa thực hiện kê khai trong những năm trước. Lo ngại hồ sơ chậm trễ sẽ dẫn đến phát sinh tiền chậm nộp, chị phải xin nghỉ việc một ngày, mang giấy tờ đến cơ quan thuế theo hướng dẫn của tổ dân phố.
Tại đây, chị Hân gặp nhiều người cũng đang chờ được hướng dẫn kê khai. Sau khoảng 30 phút hoàn thiện thủ tục, số tiền thuế và tiền chậm nộp đối với căn hộ rộng 76 m2 của gia đình đã hiển thị trên ứng dụng eTax Mobile. Tổng số tiền chị phải thanh toán là hơn 155.000 đồng.
Tương tự, chị Diệu Linh mua căn hộ từ năm 2021. Đến tháng 6/2026, khi tổ dân phố triển khai kê khai dữ liệu hồ sơ nhà chung cư, cư dân mới được thông báo về việc kê khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, quá trình thực hiện không suôn sẻ.
Theo chị Linh, ngày 17/10/2026, tổ trưởng tổ dân phố thông báo trên nhóm cư dân rằng, do hướng dẫn trước đó chưa chính xác nên các hộ cần mang hồ sơ đến nhà sinh hoạt cộng đồng để kê khai lại, với sự hỗ trợ của cán bộ địa chính phường. Tuy nhiên, việc hướng dẫn chưa thống nhất khiến nhiều hộ dân lúng túng, không rõ cần chuẩn bị giấy tờ gì, nộp ở đâu và hồ sơ đang được xử lý đến bước nào.
Sau đó, chồng chị Linh đến Trung tâm Phục vụ hành chính công để tìm hiểu, nhưng cũng chưa nhận được câu trả lời rõ ràng về trách nhiệm nếu hồ sơ bị chậm, dẫn đến phát sinh tiền chậm nộp.
Đáng chú ý hơn, tại một chung cư cũ ở phường Bình Thạnh, một cư dân đã sinh sống 14 năm ở đây, nhưng đến giữa năm 2026 mới biết căn hộ của mình cũng thuộc diện phải thực hiện nghĩa vụ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Theo chia sẻ của cư dân này, sau khi tìm hiểu và nhờ người quen hỗ trợ làm thủ tục, gần đây bà mới nhận được thông báo thuế, trong đó có khoản tiền chậm nộp gần 5 triệu đồng cho các năm trước. Lo ngại những hộ khác cũng chưa nắm được quy định, bà chủ động thông tin lên nhóm chung cư để mọi người kiểm tra và thực hiện kê khai.
| |
Nhà chung cư thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp |
Rà soát dữ liệu, xóa nợ thuế ảo
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, một cán bộ Thuế TP.HCM cho biết, nhà chung cư thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Theo quy định hiện hành, đất ở tại đô thị và nông thôn, bao gồm phần đất xây dựng nhà chung cư, đều thuộc diện chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Đối với loại hình nhà chung cư, dù người dân không trực tiếp sử dụng một thửa đất riêng biệt, nhưng phần diện tích đất xây dựng chung cư vẫn được phân bổ cho từng căn hộ để xác định nghĩa vụ thuế.
Nghĩa vụ này đã tồn tại hơn 10 năm qua, chứ không phải bây giờ mới phát sinh. Tuy vậy, trước đây, khoản thuế này thường do các chi cục thuế ủy nhiệm cho UBND cấp phường/xã và các tổ trưởng dân phố gõ cửa từng nhà để thu. Đối với nhà chung cư, việc tiếp cận từng căn hộ, xác định diện tích phân bổ rất phức tạp. Chưa kể, số tiền thuế của mỗi căn hộ không nhiều (chỉ vài chục đến hơn trăm nghìn đồng một năm), nên khâu quản lý thủ công này thường bỏ sót các khu chung cư.
Ở một số dự án cũ, khi chưa bàn giao hết hoặc chưa cấp sổ hồng cho cư dân, cơ quan thuế tính tổng tiền thuế đất của cả tòa nhà và gửi thông báo trực tiếp cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư đứng ra nộp thay, sau đó có thể họ tự hạch toán vào chi phí vận hành mà không tách nhỏ để thông báo cho từng hộ dân, khiến cư dân lầm tưởng là mình không phải nộp.
Gần đây, khoản thuế này mới “lộ diện” do hệ thống quản lý thuế đã được liên thông với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và đất đai. Khi dữ liệu được quét tự động, hệ thống phát hiện ra các mã số thuế của cá nhân đang gắn với quyền sở hữu căn hộ chung cư, nhưng “trống” lịch sử nộp thuế đất nên mới có “thông báo”.
Ông Nguyễn Văn Được - Tổng giám đốc Công ty TNHH Kế toán và Tư vấn thuế Trọng Tín cho biết, hiện tình trạng chủ cũ bị ghi nợ thuế, trong khi chủ mới muốn nộp mà không nhận được thông báo, diễn ra phổ biến. Để khắc phục tình trạng này, ông Được kiến nghị, nên thiết kế lại mẫu tờ khai lệ phí trước bạ, trong đó có dòng ghi “từ ngày tháng này chuyển nghĩa vụ thuế phi nông nghiệp từ người bán sang người mua” kèm thông tin liên hệ. Điều này rất đơn giản, thuận tiện cho cả người nộp thuế lẫn cơ quan thuế.
“Thời gian qua, cơ quan thuế thường thông qua tổ dân phố để gửi thông báo bằng giấy, còn bây giờ đã có ứng dụng eTax Mobile có thể thông báo trực tiếp đến từng người nộp thuế. Do vậy, cần có một đợt tổng rà soát để đối chiếu lại", ông Được kiến nghị.
Về phía cơ quan thuế, ông Nguyễn Tiến Dũng - Phó trưởng Thuế TP.HCM cho hay, Thuế Thành phố có tiếp nhận các phản ánh, kiến nghị của người nộp thuế về việc phát sinh nợ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và tiền chậm nộp tiền thuế (ảo), dù đã hoàn thành nghĩa vụ hoặc đã chuyển nhượng bất động sản từ lâu.
Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này xuất phát từ sự thiếu đồng bộ trong quá trình luân chuyển, cập nhật dữ liệu giữa cơ quan thuế với các cơ quan quản lý đất đai và việc người nộp thuế không thực hiện nghĩa vụ kê khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp khi có phát sinh về thay đổi người sử dụng đất.
Để giải quyết triệt để vấn đề này và tránh để người dân phải mất thời gian, đại diện Thuế TP.HCM cho biết, Thuế Thành phố và 29 cơ quan thuế cơ sở đã tăng cường phối hợp liên thông thủ tục hành chính về đất đai với các cơ quan đăng ký đất đai cùng 168 xã, phường, đặc khu trên địa bàn để cập nhập kịp thời thông tin người sử dụng đất khi có phát sinh biến động, đồng thời tổ chức rà soát, chuẩn hóa dữ liệu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn. Đến nay, Thuế Thành phố đã cơ bản hoàn thành rà soát, làm sạch hàng trăm nghìn dữ liệu của người sử dụng đất và thông báo về nghĩa vụ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn. Xử lý dứt điểm phần lớn các trường hợp sai lệch dữ liệu quá khứ.
Theo ông Dũng, Thuế Thành phố sẽ tiếp tục chỉ đạo 29 cơ quan thuế cơ sở phối hợp với các văn phòng đăng ký đất và 168 xã, phường, đặc khu trên địa bàn liên thông dữ liệu; tiếp tục cập nhật, rà soát, chuẩn hóa dữ liệu; đồng bộ thông tin nghĩa vụ tài chính của người dân; tạo điều kiện thuận lợi nhất để người dân nắm rõ và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.