Chọn dự án đầu tư sinh lời

Theo quy luật, cơ hội lớn đương nhiên rủi ro sẽ cao. Ảnh: Gia Huy

Thông tin từ môi giới chỉ để tham khảo

Những tuần sau Tết Kỷ Hợi, dân đầu tư trong Nam ngoài Bắc đổ xô về Vân Đồn vì thông tin đất nền nơi đây tăng giá từng ngày. Các chuyến bay thẳng TP.HCM - Vân Đồn, bên cạnh khách du lịch thì có một lượng không nhỏ nhà đầu tư bất động sản. Một số phương tiện thông tin đại chúng cũng gián tiếp tăng nhiệt cho cơn sốt này bằng những “tấm gương” “môi giới kiệt sức vì đếm tiền mua đất” hay các chủ đầu tư “ngắt mạch” ra hàng vì giá thứ cấp tăng quá mạnh…

Tuy nhiên, trao đổi với một số nhà đầu tư đã bám rễ lâu ở Vân Đồn thì được biết, giá dất tại đây tăng là có, nhất là sau khi Sân bay Vân Đồn vận hành và Quảng Ninh cho phép giao dịch đất đai ở đây. Tuy nhiên, giá cũng chỉ tăng ở một vài dự án và không “khủng khiếp” như các cò thổi lên để thu hút dòng tiền.

Nguy hại hơn, cơn sốt đất đang diễn ra tại các xã thuộc huyện Hòa Vang, Đà Nẵng bất chấp mọi sự “phi lý” về thị trường thêm một lần nữa cho thấy những mỗi nguy hại rất lớn về an ninh trật tự xã hội được gây ra từ sự tự tung tự tác của giới “cò đất”.   

Ông Trần Ngọc Lâm, nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp tại TP.HCM cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay có nhiều sản phẩm và rất dễ tiếp cận những dòng sản phẩm mới thông qua kênh các nhân viên môi giới. Tuy nhiên, khi tiếp nhận những thông tin này cần hết sức cẩn trọng bởi không ít nhân viên môi giới để bán được hàng sẽ vẽ ra đủ thứ về khả năng sinh lời của dự án.

Chẳng hạn như họ sẽ giới thiệu dự án đất nền tại huyện Nhà Bè, TP.HCM, dự án gần chợ, trường học, siêu thị, quy hoạch đường lớn… giá chỉ vài trăm triệu và mua sẽ sinh lời, hoặc môi giới cam kết sẽ sinh lời với tỷ lệ phần trăm cụ thể. Tuy nhiên, khi nhận những thông tin này, điều đầu tiên nhà đầu tư cần đó là xác minh vị trí dự án, giá trị thực của dự án cùng giá đất đang giao dịch tạo khu vực này có đúng hay không. Tiếp đó là thăm quan dự án, kiểm tra pháp lý dự án bằng cách yêu cầu môi giới cho coi hồ sơ, sau đó lên phường hoặc quận xin kiểm tra pháp lý.

Cùng với việc quan sát thực địa xem khu vực có kẹt xe, có ngập nước, ô nhiễm, thị trường khu vực hiện có sôi động hay không, trước khi mua cần đọc kỹ hợp đồng mua bán, thời gian giao sổ chủ quyền đất cũng như hiện trạng dự án.

“Thực ra, dân môi giới, nhất là môi giới đất nền luôn có nhiều chiêu để dụ khách hàng mua đất. Chính vì vậy, khách hàng nên tỉnh táo trước khi đầu tư. Vấn đề đặt ra đầu tiên khi nhân viên môi giới chào bán đất đó là khách hàng nên xem giá đất thực tế tại khu vực với giá đất chào bán có tương ứng hay không. Nếu thấp quá thì nên đặt câu hỏi sao giá lại thấp vậy? Tình trạng môi giới chào đất Nhà Bè nhưng đưa khách hàng tới Long An là rất nhiều…”, ông Lâm nói.

Dựa vào khả năng tài chính

Trong khi đó, Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty DKRA Việt Nam cho rằng, nhà đầu tư trước khi đầu tư bất động sản cũng cần “cân đo” khả năng tài chính, tính đến khả năng bị om vốn và không nên vay mượn quá nhiều để đầu tư.

Ông Lâm cho rằng, vốn tối thiểu để đầu tư bất động sản phải từ 500 triệu đồng trở lên. Vì dưới 500 triệu đồng có rất ít sản phẩm, nếu có cũng khó có khả năng sinh lời xứng đáng. Nếu vốn dưới mức này, bạn có thể hùn vốn hoặc vay ngân hàng. Tuy nhiên, hùn vốn sẽ gặp rắc rối nếu các nhà đầu tư mâu thuẫn ý kiến lúc đưa ra quyết định; vay ngân hàng thì lãi suất sẽ chiếm một phần trong lợi nhuận, phải tính toán rất chi tiết và khó có lời cao.

Với số vốn 700 triệu - 1 tỷ đồng, các loại hình và phân khúc nhà đất đa dạng, phong phú hơn cho bạn lựa chọn. Loại hình căn hộ chung cư có thể chọn phân khúc bình dân, đất nền có thể tìm tại các tỉnh vùng vệ tinh TP.HCM như đất nền Long An, Bình Dương, Đồng Nai…

Khi có vốn trên 2 tỷ đồng, nhà đầu tư bất động sản có thêm kênh nhà liền kề, căn hộ chung cư tầm trung. Vốn trên 4 tỷ đồng, có thể đầu tư căn hộ chung cư hạng sang. Vốn trên 15 tỷ đồng, có thể thoải mái chọn tất cả loại hình, phân khúc, kể cả villa, biệt thự.

Tất nhiên, không phải cứ nhiều tiền là chắc thắng, bởi theo ông Lâm, sinh lợi trong đầu tư bất động sản không phụ thuộc vào tiền nhiều hay ít mà phụ thuộc vào cách thức đầu tư của mỗi nhà đầu tư. Do đó, trang bị kiến thức để lựa chọn sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của mình là rất quan trọng. Ở các phân khúc đều có cơ hội và rủi ro, quan trọng là nhà đầu tư nhìn thấy mảng nào, cơ hội nào là quan trọng mà trang bị kiến thức, tài chính và cách thức đầu tư như thế nào cho phù hợp.

Quan sát kỹ thị trường và rèn luyện kỹ năng

Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Group cho rằng, hiện nhiều người thấy người khác đầu tư bất động sản ở những khu vực nóng có lời lớn cũng chạy theo. Tuy nhiên, nguy cơ bị “om vốn” với những người này là cực lớn bởi cơn sốt nào cũng có lúc nguội lạnh, họ mua giá cao nhưng không thể bán ra vì thị trường đã lên đỉnh và nhà đầu tư đi trước đã ôm lợi nhuận thoát thân.

Do đó, muốn đầu tư bất động sản an toàn, cần phân tích kỹ lưỡng tình hình thị trường để chọn lựa sản phẩm tiềm năng. Nếu chưa có khả năng nhận định, bạn có thể nhờ sự giúp đỡ của người thân, bạn bè có kinh nghiệm, các dịch vụ tư vấn đầu tư bất động sản, các nhân viên môi giới chuyên nghiệp, các chuyên gia trong lĩnh vực. Và hãy nhớ trong đầu, không nên mua khi giá đã lên cao so với 2 hoặc 3 tháng trước, bởi giá đã lên cao quá nhanh nghĩa là đang có hiện tượng thổi giá ảo.

Trong khi đó, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM thì cho rằng, trước khi đầu tư, trước hết hãy học về kiến thức thị trường, luật và cả kinh nghiệm mua bất động sản kẻo tiền mất tật mang. Cụ thể, ông Phượng cho biết, nhà đầu tư mới thường quan tâm đến yếu tố giá rẻ vì nghĩ nó an toàn, nhưng thực tế hầu hết các sản phẩm giá rẻ đều ở vị trí xấu. Khi thị trường đi xuống, loại hình này khó ra hàng. Sản phẩm tốt là sản phẩm có vị trí đẹp mặc dù giá cao hơn. Những nhà đầu tư thông minh thường tìm mua loại hình này vì giá trị luôn tăng theo thời gian.

Đồng thời, theo ông Phượng, an toàn là tiêu chí quan trọng nhất trong đầu tư bất động sản chứ không phải yếu tố sinh lời. Đa phần nhà đầu tư hiện nay khi đầu tư vào bất động sản chỉ nghĩ đến lời nhiều hay ít chứ không mấy người nghĩ đến yếu tố an toàn trong đầu tư. Đó là lý do nảy sinh những rủi ro trong dẫn đến kiện tụng hoặc mất tiền. Chính vì vậy, ngoài việc chọn sản phẩm thì khi xuống tiền hãy chịu khó học kiến thức luật bất động sản hoặc nếu không thì nhờ luật sư hoặc người hiểu luật xem trước khi ký kết để tránh tình trạng bị gài những điều khoản bất lợi.

Ngoài ra, trong các loại hình đầu tư bất động sản, hiện nay đất nền là kênh có tiềm năng sinh lời cao vì giá cả phụ thuộc bởi rất nhiều yếu tố quy hoạch, kinh tế, chính sách… khiến biên độ biến đổi giá trong ngắn hạn rất cao. Chỉ cần đầu tư lướt sóng đón đầu dự án hoặc bán ra ngay cơn sốt đất là nhà đầu tư bất động sản thu lợi nhuận lớn. Tuy nhiên, vì phụ thuộc nhiều vào thị trường và giá trị có lúc lên xuống không theo quy luật nên đầu tư đất nền cần có kinh nghiệm dày dạn và khả năng chịu đựng rủi ro cao.

Trường hợp có kinh nghiệm vừa phải, nhà đầu tư bất động sản có thể chọn nhà phố thuộc dự án. Theo thống kê, các dự án nhà phố thường có tỷ lệ sinh lời đạt từ 30 - 70%. Sản phẩm nhà phố rất đa năng, làm mặt bằng buôn bán, văn phòng, để ở đều khả thi và có nhu cầu lớn từ thị trường. Giá nhà phố ảnh hưởng trực tiếp từ giá đất và dự án hạ tầng mà giá đất nhìn chung vẫn tăng (trừ giai đoạn sau cơn sốt đất) và hạ tầng ngày càng được đầu tư đồng bộ.

Nếu mới gia nhập lĩnh vực đầu tư bất động sản, bạn có thể chọn các loại hình có độ an toàn cao, tăng trưởng ổn định như căn hộ bình dân, tầm trung. Những sản phẩm loại này có giá khoảng 700 triệu - 1 tỷ đồng/căn đối với phân khúc bình dân và từ 1 – 2 tỷ đồng/căn cho phân khúc tầm trung.

Khả năng sinh lời của sản phẩm luôn trên 10%/năm, tuy không quá cao nhưng hiếm khi hoà hoặc lỗ vốn. Bởi vì nhu cầu ở thực và đầu tư căn hộ bình dân, trung cấp luôn rất nhiều khiến tính thanh khoản rất cao. Mặt khác, các dự án chung cư thường được nghiên cứu kỹ lưỡng về quy hoạch nên hạn chế các vấn đề về giải toả, chính sách, pháp luật so với đất nền, nhà phố, biệt thự.

Gia Huy
Báo Đầu tư Bất động sản