Sốt ruột chờ hướng dẫn
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM bày tỏ, chỉ còn hơn 1 tháng là Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất có hiệu lực, các doanh nghiệp bất động sản đang rất mong chờ Chính phủ sớm ban hành Nghị định hướng dẫn chi tiết thực hiện nghị quyết này.
Ông đánh giá, việc Quốc hội thông qua Nghị quyết là một bước tiến quan trọng trong quy định về các loại đất làm dự án nhà ở thương mại, mở ra một bước tiến mới giúp tăng cung nhà ở cho thị trường, bởi thiếu đất ở là một trong những nguyên nhân chính khiến hàng trăm dự án trên cả nước nói chung, tại TP.HCM nói riêng không thể triển khai.
Ông kể, từ năm 2019, doanh nghiệp ông đã mua được một quỹ đất tại huyện Nhà Bè, song đến nay vẫn chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Để có được văn bản chấp thuận này, dự án phải đáp ứng điều kiện là có đất ở, nhưng đa phần là doanh nghiệp mua đất nông nghiệp của người dân, nên việc có đất ở để được chấp thuận chủ trương đầu tư là rất khó.
Hiện tại, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xây dựng dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành nghị quyết trên để trình Chính phủ, nhưng khi xem qua dự thảo, điều ông băn khoăn là quy trình thủ tục đối với doanh nghiệp bất động sản đã có quyền sử dụng đất, đang nhận quyền sử dụng đất hoặc cả hai thì sẽ được áp dụng thế nào? Những dự án đang gặp vướng như của doanh nghiệp ông có thuộc trường hợp được thí điểm không, hay sẽ phải áp dụng với các dự án mới do địa phương chọn?
Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản có dự án nhà ở đang làm thủ tục tại TP. Thủ Đức cũng cho hay, doanh nghiệp này đã khởi động việc xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án từ năm 2021 mà tới nay vẫn chưa xong.
Vị này chia sẻ rằng, rất hiểu vướng mắc trên là do quy định thay đổi nên kiên nhẫn chờ các hướng dẫn. Tuy nhiên, thời gian chờ đợi càng kéo dài thì chi phí đầu tư sẽ ngày càng đội lên cao, gây khó khăn cho doanh nghiệp.
Thực tế, từ năm 2014, Luật Nhà ở quy định phải có 100% đất ở mới được làm dự án khiến rất nhiều dự án bất động sản bị ách tắc.
Đến năm 2022, Quốc hội ban hành Luật số 03/2022 sửa 9 luật cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở phù hợp quy hoạch được thực hiện dự án đầu tư.
Thế nhưng, phần lớn các dự án mới, đặc biệt là dự án quy mô lớn, đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở.
Thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, tỷ lệ dự án thực hiện trên 100% đất ở chỉ chiếm 1%, trong khi các dự án phát triển trên đất hỗn hợp gồm đất ở và các loại đất khác chiếm số lượng lớn nhất, khoảng 94%.
Có thể thấy, quy định phải có đất ở mới được chấp thuận chủ trương làm nhà ở thương mại đã tạo ra tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở trong một thời gian dài, đây là nguyên nhân hàng đầu khiến giá nhà liên tục tăng.
Điển hình là tại TP.HCM, trong 5 năm qua (2020 - 2024), số lượng dự án nhà ở thương mại được Sở Kế hoạch - Đầu tư trình UBND Thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư rất ít.
Cụ thể, năm 2020 không có dự án nào được chấp thuận chủ trương đầu tư; năm 2021 có 7 dự án; năm 2022 và 2023, mỗi năm có 2 dự án; năm 2024 có 12 dự án, trong đó có duy nhất 1 dự án nhà ở xã hội, bằng khoảng 1/5 số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư vào các năm trước đại dịch Covid-19.
Ưu tiên dự án nhà ở vừa túi tiền
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho hay, Nghị quyết thí điểm mở rộng loại đất làm nhà ở thương mại của Quốc hội đã tạo điều kiện để tăng thêm nguồn cung nhà ở thương mại trên thị trường.
Về mặt quy trình, sau khi được Quốc hội thông qua, Chính phủ sẽ ban hành Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết và sau đó, hội đồng nhân dân và ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể danh mục “dự án thí điểm” đối với các khu đất được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án tại địa phương.
Do đó, trong thời gian này, các doanh nghiệp bất động sản cần chuẩn bị chu đáo hồ sơ năng lực của doanh nghiệp và hồ sơ pháp lý của khu đất mà mình đang có quyền sử dụng đất hợp pháp, hoặc hồ sơ về địa điểm khu đất mà doanh nghiệp dự kiến đề xuất được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.
Đối với dự thảo Nghị định của Chính phủ, đại diện HoREA đề xuất, cần quy định cơ chế thực thi quyền và trách nhiệm của Nhà nước “điều tiết” thị trường bất động sản để tái cấu trúc lại thị trường nhà ở thương mại, tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, nhà ở thương mại trung cấp, qua đó góp phần kéo giảm giá nhà và giúp thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Do vậy, rất cần thiết phải quy định cơ chế ưu tiên chấp thuận dự án thí điểm do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đề xuất thực hiện dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền hoặc dự án nhà ở thương mại trung cấp phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
Bởi lẽ, có nhiều địa phương, thị trường bất động sản vẫn phát triển bình thường; có địa phương có nhu cầu phát triển đầy đủ các phân khúc nhà ở cao cấp, nhà ở trung cấp, nhà ở giá vừa túi tiền; nhưng cũng có một số địa phương đang bị mất cân đối sản phẩm nhà ở, thậm chí bị lệch hẳn về phân khúc nhà ở cao cấp, trong khi rất thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, nhà ở trung cấp.
Về quy định chuyển tiếp, đại diện HoREA cho rằng, rất cần thiết phải bổ sung để xử lý trường hợp dự án được thực hiện trên diện tích của cơ sở sản xuất, kinh doanh phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận, hoặc quyết định chủ trương đầu tư trước thời điểm Nghị định có hiệu lực. Điều này nhằm tạo thuận lợi cho các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương triển khai thực hiện Nghị quyết thí điểm tại địa phương, nhất là các đô thị lớn như TP.HCM.