Các trung tâm bán lẻ đang tìm mọi cách tăng tỷ lệ lấp đầy. Ảnh: Dũng Minh
“Bom” khuyến mại
“Rất ngạc nhiên khi chủ nhà sẵn sàng tặng 2-3 tháng tiền thuê giai đoạn đầu để khách làm công tác chuẩn bị, thiết kế, sắp xếp cửa hàng. Đó là điều chưa từng xảy ra ở các giai đoạn trước”, chị Thanh - một khách thuê tại dự án Vinhomes Ocean Park cho hay.
Khách hàng này cho biết chuẩn bị mở một quán cà phê tại đây và điều khiến chị bất ngờ không chỉ là giá thuê ở mức hợp lý hơn hẳn giai đoạn trước, mà còn là độ “chịu chơi”, “chiều khách” của chủ nhà.
“Những lần thuê nhà làm cửa hàng trước đây, cùng lắm chủ nhà chỉ cho khoảng 10 ngày đến nửa tháng để chuẩn bị, thậm chí còn không nhận được hỗ trợ nào cho giai đoạn chuẩn bị khai trương vào những thời điểm khó kiếm mặt bằng”, chị Thanh chia sẻ thêm.
Còn theo anh Hiền - một môi giới cho thuê các căn shophouse tại khu vực này, do nhiều cửa hàng trả lại mặt bằng vì khó khăn kinh tế, cộng với nguồn cung lớn mặt bằng thấp tầng, khối đế khiến sự cạnh tranh được đẩy lên. Trong tình hình đó, nhiều chủ nhà chấp nhận “nhường” khách thuê, điển hình nhất là miễn vài tháng thuê nhà ban đầu đối với khách mới hoặc giảm giá thuê đối với khách hiện hữu để giữ chân người thuê.
“Với những hợp đồng thuê dài hạn (từ 2-3 năm trở lên) cho các căn có vị trí đẹp, chủ nhà có thể miễn phí tới 4-5 tháng tiền thuê nhà ban đầu, nhưng cũng đưa ra yêu cầu nhất định, chẳng hạn ưu tiên khách thuê trong lĩnh vực thời trang, hàng hiệu… vừa để tránh ảnh hưởng đến thiết kế, nội thất ngôi nhà, vừa để tăng ‘chân kính’ cho sản phẩm về sau”, môi giới này cho hay.
Khảo sát của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, giá thuê shophouse, khối đế tại đại dự án này cũng đang ở mức khá “mềm” so với trước đây. Cụ thể, với tầng 1 các căn shophouse Hải Âu, Sao Biển… diện tích khoảng 70 m2 có giá thuê dao động từ 7-10 triệu đồng/tháng. Với các căn biệt thự Ngọc Trai, San Hô, Hải Âu… diện tích từ 88-150m2, giá thuê dao động từ 15-50 triệu đồng/tháng tùy yêu cầu khách thuê (cho thuê thô hoặc hoàn thiện theo yêu cầu).
Không chỉ từ chủ nhà, theo các môi giới, chủ đầu tư cũng có những hỗ trợ đáng kể cho khách thuê: Hỗ trợ hoàn thiện tầng 1 tối đa 50% (khoảng 115 triệu đồng) cho chủ nhà (chỉ hỗ trợ làm tầng 1); hỗ trợ tiền thuê 2 triệu đồng/tháng, tương đương 24 triệu đồng/năm, miễn phí dịch vụ 1 năm…
Tương tự, với các căn shophouse tại Mega Grand World Hà Nội (Vinhomes Ocean Park 3), các khách thuê cũng nhận được nhiều ưu đãi. Cụ thể, với hợp đồng thuê từ 3-5 năm, khách thuê sẽ được miễn phí tiền thuê năm đầu, hỗ trợ 50-100% tùy từng căn cho năm thứ 2. Ngoài ra, chủ đầu tư hỗ trợ hoàn thiện tầng 1, được tặng Evoucher trị giá 10 triệu đồng/tháng trong 3 tháng đầu khai trương...
Nỗ lực để lấp đầy
Theo Savills Việt Nam, giá thuê trung bình mặt bằng bán lẻ cao cấp trong 6 tháng đầu năm 2023 tại Hà Nội đạt 75 USD/m2/tháng và TP.HCM đạt 152,8 USD/m2/tháng và như vậy, một số khu vực đã có sự điều chỉnh giảm mạnh so với mặt bằng giá thuê hiện tại.
Theo giới chuyên gia, mặt bằng bán lẻ đang là lĩnh vực có mức độ cạnh tranh cao, nhất là tại các dự án đô thị. Đây là một trong lý do khiến giá thuê tại nhiều khu vực có sự điều chỉnh để thích nghi với nguồn cung mới và nhu cầu thị trường.
Dữ liệu của Savills Việt Nam cho thấy, giá thuê trung bình mặt bằng bán lẻ cao cấp trong 6 tháng đầu năm 2023 tại Hà Nội đạt 75 USD/m2/tháng và TP.HCM đạt 152,8 USD/m2/tháng. Như vậy, so với mặt bằng giá thuê hiện tại, một số khu vực đã có sự điều chỉnh giảm mạnh.
Bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc - Trưởng Bộ phận Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết, cạnh tranh gay gắt trong lĩnh vực mặt bằng bán lẻ buộc các chủ sở hữu phải thực hiện nhiều giải pháp để nhanh chóng lấp đầy mặt bằng trước khi nghĩ đến lợi nhuận.
Theo bà Hằng, tại nhiều dự án, nhất là mặt bằng bán lẻ khối đế các trung tâm thương mại trong các khu đô thị, nhiều chủ đầu tư chủ động hạ giá thuê nhằm gia tăng tỷ lệ lấp đầy, từ đó tạo sinh khí cho các mặt bằng bán lẻ và tùy theo mức độ gia tăng dân số, khách hàng của khu đô thị, sau đó các chủ đầu tư mới hướng đến việc điều chỉnh tăng dần giá thuê. Nói cách khác, các chủ đầu tư đang tập trung vào việc thu hút các nhãn hàng, thương hiệu để tạo sự sôi động cho khu vực, sau đó mới giải bài toán tiếp theo là giá thuê.
Cũng theo chuyên gia Savills, sau dịch, các nhãn hàng đều gặp khó khăn về nguồn vốn nên không mở cửa hàng một cách đại trà như trước, mà trở nên khắt khe hơn khi tìm kiếm mặt bằng, tập trung vào các mặt bằng có vị trí đắc địa, mỗi cửa hàng có khả năng tự tạo ra lợi nhuận độc lập. Chẳng hạn, ngoài vị trí trung tâm để đặt cửa hàng, các nhãn hàng còn tính đến việc liệu địa điểm có khu vực đỗ xe không, có bị ảnh hưởng bởi việc cấm đường giờ cao điểm không, có thuận lợi cho shipper đỗ xe lấy đồ không... Do vậy, vị trí được ưu tiên hơn tại các khu vực đông dân cư, nhiều lối tiếp cận vào vị trí, chỗ để xe thuận tiện cho khách, không bị hạn chế bởi tuyến tàu điện ngầm đang xây dựng hay cấm grab/taxi trong giờ cao điểm.
“Theo đó, thị trường cũng gặp những khó khăn nhất định, đặc biệt về khả năng hấp thụ khi một số phân khúc như mặt phố hay khối đế chung cư vẫn ghi nhận một tỷ lệ trống dù nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ đang tăng cao trong tất cả các nhóm khách thuê gồm thời trang, đồ thể thao, mỹ phẩm, siêu thị, nhà hàng, cửa hàng ăn uống...”, bà Hằng nói.
Về giải pháp, theo chuyên gia Savills, chủ mặt bằng bán lẻ, đặc biệt là nhà phố, cần đảm bảo các mặt bằng kinh doanh có đủ điều kiện cấp phép cho thuê, đồng thời cần tuân thủ quy trình, thủ tục xin phê duyệt phòng cháy chữa cháy.
Đối với mặt bằng trung tâm thương mại, thị trường cũng ghi nhận việc các chủ đầu tư bắt đầu tiến hành cải tạo các bất động sản lỗi thời để tăng khả năng cạnh tranh, chẳng hạn các trung tâm mua sắm và khối đế bán lẻ như Indochina Plaza, FLC Twin Tower Cầu Giấy… đều đang được cải tạo lại để đưa ra thị trường những mặt bằng mới.
“Hiện tại, nhiều trung tâm thương mại ghi nhận thành công nhất định trong việc thu hút khách thuê, thậm chí khách thuê còn xếp hàng để được giữ chỗ, có thể kể đến chuỗi trung tâm thương mại Aeon, Lotte hay Vincom Bà Triệu. Thêm vào đó, khách thuê có xu hướng ưu tiên mặt bằng tại các trung tâm thương mại được tổ chức bài bản, chuẩn chỉnh để đảm bảo lượng khách hàng nhất định, cũng như bài toán kinh doanh, thay vì lựa chọn nhà phố vốn tồn tại nhiều hạn chế trong công tác quản lý, vận hành cũng như tiện ích cho khách đến tham quan, mua sắm”, bà Hằng thông tin thêm.
Còn theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản bán lẻ tại Hà Nội và TP.HCM tạm thời được hưởng lợi từ việc nguồn cung mới khan hiếm, nhờ vậy giá thuê tăng và tỷ lệ lấp đầy trung bình cũng được cải thiện.
Chuyên gia CBRE nhận định, thị trường tiêu dùng đang đối mặt với thách thức nhất định trong ngắn hạn, với những quan ngại về sự hồi phục của nền kinh tế, lòng tin người tiêu dùng hiện ở mức thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2018-2019, nhưng với những ngành hàng như F&B, vui chơi giải trí, thời trang nhanh… vẫn ghi nhận sự tăng trưởng. Số lượng các thương hiệu mới gia nhập thị trường và sự mở rộng của các thương hiệu hiện hữu trong quý III/2023 tiếp tục tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Nhìn về tương lai xa hơn, mô hình trung tâm thương mại sẽ ngày càng sáng tạo hơn, trở thành một mô hình phức hợp với đa dạng tiện ích vui chơi giải trí, giáo dục và sức khỏe, chú trọng hơn đến trải nghiệm của người tiêu dùng, bởi đây là yếu tố tiên quyết xác định sự thành công của mô hình này.
