Giai đoạn này, nhà đầu tư địa ốc tập trung vào các sản phẩm đáp ứng được nhu cầu sử dụng và khai thác, pháp lý chuẩn chỉnh
Thận trọng hơn
Sau giai đoạn hồi phục trên diện rộng, thời gian gần đây, bức tranh thị trường bất động sản đã thay đổi một cách rõ nét khi ghi nhận thị trường tại một số khu vực vùng ven Hà Nội như Mê Linh, Sơn Tây, Quốc Oai, Thạch Thất, Hoài Đức… trầm lắng hơn về giao dịch, cũng như giảm nhẹ về giá bán.
Ngoại trừ các sản phẩm đất nền dự án như The Phoenix Garden (Đan Phượng) khoảng 180 triệu đồng/m2, Khu đô thị Inoha City Phú Xuyên (Phú Xuyên) giá khoảng 60 triệu đồng/m2, Orange Garden (Hoài Đức) giá khoảng 170 triệu đồng/m2, The Spring Town Xuân Mai (Chương Mỹ) giá khoảng 28 triệu đồng/m2, Hòa Lạc Premier Residence (Sơn Tây) giá khoảng 42 triệu đồng/m2…vẫn duy trì được sự ổn định của mình, đất thổ cư trong dân quanh các dự án này đều ghi nhận giảm 10 - 15% so với giai đoạn đầu năm.
Chị Thu Hương, môi giới bất động sản tại sàn Đại Hưng Việt cho hay, mặt bằng giá đất tại vùng ven Hà Nội đã tăng liên tục trong những năm qua, khiến nhiều nhà đầu tư và người mua có tâm lý chờ đợi, quan sát thị trường trước khi quyết định xuống tiền. Bên cạnh đó, kể từ khi có thông tin về sáp nhập đơn vị hành chính, các nhà đầu cơ có xu hướng tìm kiếm cơ hội ở những trung tâm hành chính mới của các tỉnh, thành phố, thay vì tập trung vào đất nền vùng ven Thủ đô như trước kia.
Trong khi đó, theo ghi nhận của anh Tuấn Hoàng, một nhà đầu tư bất động sản, từ giữa tháng 6/2025 trở lại đây, “cơn sốt” đầu tư đất nền đã hạ nhiệt và được kiểm soát. Nhà đầu tư không còn nóng vội xuống tiền vì sợ bỏ lỡ cơ hội, mà trở nên thận trọng hơn.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, giá bất động sản đã lên mặt bằng cao sau giai đoạn tăng nóng, cộng với việc xuất hiện đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản cao hơn so với quy định hiện hành nhằm hạn chế đầu tư bất động sản (dù sau đó đã được rút lại) đã ảnh hưởng nhất định đến tâm lý của nhà đầu tư và người mua nhà.
Chiến lược trong bối cảnh mới
Nhìn chung, việc phân khúc đất nền tại nhiều khu vực, địa phương có dấu hiệu bớt nóng cho thấy thị trường bất động sản đang có sự chuyển biến theo hướng ổn định và bền vững hơn.
Khảo sát của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy, tâm lý người mua nhà có dấu hiệu tích cực, với mức độ cân nhắc và chuẩn bị mua nhà tăng dần. Tuy vậy, trước các chuyển biến vĩ mô, chính sách, tâm lý thị trường đã có những thay đổi nhất định, các nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn, không đưa ra các quyết định cảm tính, các quyết định nhanh như giai đoạn trước.
Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, bất động sản luôn là kênh tích sản ưa thích của người dân Việt Nam, tuy nhiên, “khẩu vị” đầu tư giai đoạn này của khách hàng là sản phẩm đáp ứng được nhu cầu sử dụng và khai thác, pháp lý chuẩn chỉnh. Đó cũng là lý do vì sao nhiều dự án, sản phẩm thời gian qua giá liên tục tăng cao nhưng thanh khoản vẫn rất tốt và ngược lại, nhiều dự án dù giảm giá vẫn không có khách hàng mua.
“Khẩu vị” nhà đầu tư thay đổi cũng ảnh hưởng tới chiến lược sản phẩm của các doanh nghiệp địa ốc. Các yếu tố Xanh (Green), Thông minh (Smart) và Sức khỏe (Wellness) sẽ không còn là lợi thế cạnh tranh, mà sẽ trở thành tiêu chuẩn bắt buộc cho các dự án muốn được thị trường chấp nhận.
Khi đó, theo các chuyên gia, sự phân hóa và nới rộng khoảng cách giữa các nhà phát triển bất động sản sẽ ngày càng rõ rệt. Những doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn, chiến lược phát triển bền vững, năng lực tài chính mạnh và hệ thống quản trị chuyên nghiệp sẽ vươn lên thống lĩnh thị trường. Ngược lại, những doanh nghiệp không kịp thích ứng sẽ bị đào thải.
Dự đoán về triển vọng các phân khúc thị trường bất động sản thời gian tới, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển của DKRA Group cho rằng, phân khúc chủ đạo dẫn dắt thị trường cuối năm 2025 sẽ tiếp tục là loại hình bất động sản nhà ở, trọng tâm ở phân khúc căn hộ khu vực các thành phố lớn, phục vụ tốt nhu cầu ở thực của đại đa số người dân.
