Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không cho phép dự án phân lô, bán nền tại khu vực đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III.
Với các khu vực còn lại (xã, huyện), UBND cấp tỉnh sẽ xác định các khu vực được lập dự án theo hướng chia lô, tách thửa đất cho cá nhân tự xây nhà ở. Tuy nhiên, trong quyết định mới đây, TP.HCM đã cấm hoàn toàn dự án dạng này trên toàn địa bàn.
Quyết định này khiến dân đầu cơ đất vùng ven trở tay không kịp. Cuối năm 2021, trước thông tin “nâng cấp” huyện Củ Chi lên thành phố, anh N.C.T mua lô đất nông nghiệp hơn 1.000 m2, dự kiến phân ra mỗi lô khoảng 100 m2 để bán.
Lúc mua, anh cũng đàm phán nguyên tắc chủ đất sẽ hoàn tất việc lên thổ cư mới thanh toán đủ tiền, tới nay vẫn chưa hoàn thành. Chưa kể, bảng giá đất mới tăng cao làm nghĩa vụ tài chính tăng vọt, đặc biệt là quyết định TP.HCM cấm phân lô, bán nền trên toàn địa bàn mới đây khiến kế hoạch ban đầu đổ vỡ.
Sở Xây dựng TP.HCM lý giải việc cấm phân lô, bán nền là do Thành phố đang xây dựng đề án đầu tư - xây dựng các huyện thành quận hoặc thành phố thuộc TP.HCM giai đoạn 2021-2030. Đến năm 2030, các huyện sẽ tập trung đầu tư xây dựng hạ tầng hướng đến các chỉ tiêu đô thị để chuyển lên thành phố trực thuộc Thành phố.
Để tránh sự phân biệt giữa các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và thống nhất việc áp dụng quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản tại Thành phố phải đầu tư xây dựng hoàn chỉnh nhà ở theo quy định, sau đó mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cá nhân.
Ngoài ra, còn có lý do khác là nhằm ngăn chặn tình trạng xây dựng nhà không phép, trái phép.
Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng cho hay, lợi nhuận từ việc mua bán đất nông nghiệp, đất phân lô, bán đền trên địa bàn Thành phố rất lớn, nên đã xuất hiện một số đầu nậu lợi dụng nhu cầu về nhà ở của người dân đã tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp để kinh doanh, hoặc phân chia một căn nhà thành nhiều căn nhỏ.
Các đối tượng này sau đó thực hiện mua bán dưới hình thức vi bằng, dẫn đến tình hình xây dựng trên địa bàn một số khu vực ngoại thành diễn biến phức tạp, phá vỡ quy hoạch, gây mất an ninh trật tự trên địa bàn.
Trên thực tế, thời gian qua, nhiều nơi xảy ra tình trạng chia lô, tách thửa đất tràn lan, kéo theo hệ lụy thổi giá, ghim đất, bỏ hoang đất... Nhiều địa phương từng cấm hoạt động này khi nhận thấy có các diễn biến bất thường.
Với TP.HCM, việc cấm dự án phân lô, bán nền trước mắt sẽ gây nên tình trạng khan hiếm nguồn cung đất nền, những người đã có sẵn đất cũng lợi dụng đẩy giá đất lên cao.
Tuy nhiên, về lâu dài, quy định mới sẽ giúp giải quyết được nhiều bất cập về tình trạng chia lô, tách thửa đất bừa bãi, giảm thiểu tình trạng người dân tự ý xây dựng trái phép, giảm thiểu rủi ro pháp lý khi giao dịch loại hình đất này.
Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, việc cấm chia lô, tách thửa sẽ khiến nguồn cung đất nền tại TP.HCM vốn đã ít, nay càng khan hiếm hơn, cơ hội dịch chuyển của người dân ra vùng ven sẽ hẹp lại.
Ông Tuấn cho rằng, quy định cấm phân lô, bán nền mặc dù mang lại lợi ích về lâu dài, nhưng ở thời điểm hiện tại dường như chưa thực sự phù hợp khi thị trường vừa trải qua giai đoạn khó khăn, người dân ít quan tâm đến đất nền nên thị trường này chững lại.
Mặt khác, vấn đề đặt ra là khi dự án phân lô, bán nền bị cấm, liệu có ngăn chặn được các biến tướng, bởi quy định pháp luật vẫn cho phép hộ gia đình, cá nhân có đất nếu đáp ứng điều kiện sẽ được xem xét cho tách thửa.
“Trước đây đã có quy định cấm nhưng thực thi không nghiêm. Một khu đất muốn chuyển thành đất ở phải phù hợp quy hoạch, đáp ứng rất nhiều điều kiện về hạ tầng mới có thể được tách thửa. Tuy nhiên, có không ít khu đất của cá nhân tự phong là dự án để dễ dàng mua bán”, ông Tuấn nói, đồng thời cho rằng, muốn kiểm soát và ngăn chặn được tình trạng phân lô, bán nền thì phải quản lý đồng bộ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và cả người thực thi chính sách đó.