Hàng loạt quỹ đất, căn hộ sắp “lên sàn”
Sau nhiều lần đấu giá không thành công vì không có nhà đầu tư tham gia, đến nay, có ít nhất 6 doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản lớn muốn đấu giá mua 3.790 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm, TP.HCM, trong đó có Son Kim Land, Sunshine Group, Bcons...
Các doanh nghiệp tham gia đấu giá kèm một số điều kiện, bao gồm việc chính quyền Thành phố phải cho phép dự án được đập đi xây lại, đồng thời cam kết hỗ trợ tối đa về thủ tục, pháp lý để dự án có thể triển khai, xây lại mới một cách nhanh chóng.
Một giải pháp nữa cũng được tính đến là các căn hộ trên sẽ được chuyển sang nhà ở thương mại để khai thác cho thuê, bán lại hoặc kết hợp thành khu phức hợp thương mại, dịch vụ và nhà ở. Cùng với đó, nhờ quy mô lớn, doanh nghiệp có thể tận dụng lợi thế về nguồn vốn và khả năng phân bổ lại sản phẩm ra thị trường theo từng giai đoạn.
Ngoài số lượng căn hộ trên, báo cáo của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho biết, năm 2024, UBND Thành phố đã có kế hoạch tổ chức đấu giá các lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm và tháng 2/2025 có quyết định về kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất các khu đất ngoài Thủ Thiêm.
Khi thực hiện kế hoạch được UBND Thành phố phê duyệt 3 lô đất Thủ Thiêm và 7 khu đất ngoài Thủ Thiêm, trường hợp có nội dung pháp luật quy định nhưng chưa có cơ sở thực hiện đầy đủ, Sở đã có công văn đề nghị các bộ, ngành liên quan hướng dẫn để đảm bảo thực hiện đúng trình tự thủ tục (đăng tải thông tin kế hoạch đấu giá).
Đến nay, Thành phố đã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất và ban hành Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đối với 3 lô đất Thủ Thiêm.
Hiện tại, Trung tâm Phát triển quỹ đất đang thực hiện lựa chọn đơn vị tư vấn lập chứng thư thẩm định giá khởi điểm. Cấp xã đang thực hiện lập quy hoạch 1/500 dự án đầu tư xây dựng nhà ở; quyết định chủ trương đầu tư đối với 7 khu đất ngoài Thủ Thiêm.
Tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, đối với các khu đất do UBND cấp huyện trước đây quản lý, qua rà soát có 37 khu đất với diện tích 46,68 ha đủ điều kiện để tổ chức đấu giá trong năm 2025.
Trong đó, đấu giá để sử dụng vào mục đích đất ở là 24 khu, diện tích 25,54 ha; đấu giá vào mục tích đất thương mại - dịch vụ là 8 khu, diện tích 16,55 ha; đấu giá đất cơ sở sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp là 3 khu, diện tích 3,66 ha. Tổng số tiền dự kiến thu được nếu đấu giá thành công là 2.488 tỷ đồng.
Cùng với việc sẵn sàng tổ chức bán đấu giá các quỹ đất sạch, Thành phố đang vận dụng Nghị quyết 98/2023/QH15 thí điểm cơ chế tạo quỹ đất và đấu giá quyền sử dụng đất nhằm lựa chọn các nhà đầu tư thực hiện các dự án phát triển đô thị, thương mại, dịch vụ thông qua việc cho phép thu hồi đất vùng phụ cận của các nhà ga thuộc các tuyến đường sắt và của các nút giao thông dọc tuyến đường Vành đai 3.
Tránh vết xe đổ
Đi cùng với việc TP.HCM khởi động lại kế hoạch đấu giá đất và căn hộ sau nhiều năm ngừng thực hiện, câu chuyện về tính khả thi cũng nhận được sự quan tâm rất lớn từ thị trường, đặc biệt sau phiên đấu giá đất “vô tiền khoáng hậu” tại Thủ Thiêm vào cuối năm 2021.
Nhìn lại các cuộc đấu giá đã qua, các chuyên gia chỉ ra nguyên nhân thất bại lớn nhất là chưa đánh giá đúng năng lực của các doanh nghiệp tham gia đấu giá. Thực tế, về danh nghĩa, cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá Thủ Thiêm trong đợt đấu giá tại thời điểm đó đều vừa mới thành lập, chưa có tài sản, đang lỗ lũy kế.
| |
Tình trạng căn hộ bỏ hoang tại Khu đô thị Thủ Thiêm đã kéo dài từ năm 2015 tới nay. Ảnh: Lê Toàn. |
Tại dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về xử lý khó khăn, vướng mắc trong hoạt động đấu giá tài sản, Bộ Tư pháp đưa ra phương án sửa đổi theo hướng nâng mức tiền đặt trước đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất ở đối với cá nhân và trường hợp giao đất để thực hiện dự án đầu tư tối thiểu là 10% và tối đa là 50% giá khởi điểm. Mức cụ thể sẽ do người có tài sản đấu giá quyết định theo từng vụ việc đấu giá. Hiện mức đặt cọc tối đa là 20%.
Dự thảo Nghị quyết cũng bổ sung chế tài xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá trong trường hợp giao đất, cho thuê đất vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy.
Cụ thể, cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm; yêu cầu thanh toán đầy đủ chi phí tổ chức đấu giá, giá dịch vụ đấu giá tài sản và các chi phí liên quan khác của cuộc đấu giá đó theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất…
Bộ Tư pháp nhìn nhận, trong thời gian qua, tình trạng lợi dụng hoạt động đấu giá tài sản để trả giá cao bất thường, sau đó không nộp tiền trúng đấu giá (bỏ cọc); thông đồng, dìm giá hoặc cấu kết thao túng giá trong đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương để trục lợi, gây ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, tiềm ẩn nhiều nguy cơ về an ninh, trật tự xã hội, tác động đến phát triển kinh tế - xã hội, môi trường đầu tư, kinh doanh.
Nguyên nhân chính của tình trạng trên là giá khởi điểm thấp so với thị trường, từ đó tiền đặt cọc tham gia đấu thấp (tối đa 20%). Giá khởi điểm thấp cũng dẫn đến mức trúng cao gấp 20-30 lần, trong khi thời gian hoàn thành nghĩa vụ tài chính kéo dài, thu hút nhiều người dân, nhà đầu tư tham gia để kiếm lợi nhuận.
Bởi vậy, cần thiết ban hành các quy định để kịp thời xử lý tình trạng này, góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, phục vụ hiệu quả cho phát triển kinh tế - xã hội.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), mức đặt cọc nâng lên tối đa 50% so với giá khởi điểm là hợp lý và cần thiết để sàng lọc nhà đầu tư có tiềm lực. Song, điều quan trọng nhất là phải xử lý nghiêm trường hợp bỏ cọc. Đối với những trường hợp này, ngoài việc mất cọc, cần có chế tài nộp phạt khoản tiền ít nhất 10% giá trúng đấu giá để răn đe, ngăn chặn tái diễn.
Cùng với đó, ngay từ khâu xác định giá khởi điểm phải tính theo bảng giá đất hiện hành đã tích hợp các hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) để không đưa ra mức giá quá thấp. Bởi việc nâng mức đặt cọc lên 50% sẽ không còn ý nghĩa nếu để xảy ra tình trạng đấu giá “cuội”, đấu giá có “quân xanh - quân đỏ”.
“Phải ngăn ngừa hành vi thông đồng giữa các nhà đầu tư tham gia đấu giá hoặc giữa nhà đầu tư với người của cơ quan tổ chức đấu giá can thiệp trái pháp luật vào các cuộc đấu giá”, ông Châu nhấn mạnh.