Thiếu quy chuẩn thiết kế, thi công khiến doanh nghiệp địa ốc gặp nhiều khó khăn trong việc xin cấp phép xây dựng. Ảnh: Gia Huy
Bỏ tiêu chuẩn cũ, không ra tiêu chuẩn mới
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, trước đây, việc thiết kế nhà cao tầng nói chung và nhà chung cư nói riêng được áp dụng theo tiêu chuẩn TCXDVN 323:2004 - Tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng, với quy định “Diện tích các căn hộ không nên nhỏ hơn 50 m2”.
Tuy nhiên, thực hiện việc rà soát, chuyển đổi tiêu chuẩn ngành sang tiêu chuẩn quốc gia theo quy định Luật Tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật, Bộ Xây dựng ban hành Quyết định 212/QĐ-BXD ngày 25/02/2013 về hủy bỏ 169 tiêu chuẩn ngành xây dựng. Trong đó, Tiêu chuẩn TCXDVN 323:2004 có các quy định không phù hợp với đối tượng tiêu chuẩn theo Luật Tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật nên đã bị hủy bỏ.
Ngày 21/3/2013, tại cơ quan Bộ Xây dựng cũng đã chủ trì cuộc họp tổng kết và tiếp thu các ý kiến đóng góp cho Dự thảo QCVN 04:2013/BXD “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng”.
Tuy nhiên, tính từ tháng 3/2013 đến nay, đã hơn 4 năm trôi qua, nhưng quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư vẫn chưa được ban hành, khiến cho việc thiết kế, cấp phép xây dựng các công trình cao tầng hiện đang gặp rất nhiều khó khăn.
Chính vì do chưa có tiêu chuẩn mới thay thế, nên hoạt động thiết kế rất lúng túng trong việc lựa chọn quy chuẩn, tiêu chuẩn phù hợp để áp dụng, trong đó có hạng mục nhà cao tầng, dẫn đến nhiều địa phương và doanh nghiệp phải đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn về kiến trúc áp dụng cho công trình nhà ở cao tầng.
Sau khi hủy bỏ tiêu chuẩn TCXDVN 323:2004, ngày 24/6/2013, Bộ Xây dựng có văn bản 1245/BXD-KHCN gửi UBND tỉnh/thành trong cả nước để áp dụng các chỉ tiêu liên quan đến kiến trúc, quy hoạch. Trong quá trình triển khai thực hiện, nếu có vướng mắc, đề nghị địa phương có công văn gửi Bộ Xây dựng để được hướng dẫn cụ thể.
Mặt khác, mặc dù TCVN 323:2004 bị hủy bỏ, nhưng không có tiêu chuẩn mới thay thế được ban hành, nên các doanh nghiệp được hướng dẫn vẫn phải dùng tiêu chuẩn TCVN 323:2004 và Văn bản 1245/BXD-KHCN của Bộ Xây dựng để xác định các chỉ tiêu.
Trên thực tế, tại nhiều địa phương đã áp dụng luôn văn bản dự thảo “QCVN 04-1:2015/BXD - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà ở và công trình công cộng”. Thậm chí, trong dự thảo đó còn ghi được ban hành kèm theo Thông tư số 05/2015/TT-BXD ngày 25/04/2015, tuy nhiên Thông tư số 05/2015/TT-BXD ngày 25/04/2015 của Bộ Xây dựng quy định về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ. Như vậy, trên thực tế, QCVN 04-1:2015/BXD vẫn chưa được Bộ Xây dựng ban hành, nên hoàn toàn không có hiệu lực pháp luật.
Tại mục “Quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng” trang điện tử của Sở Xây dựng tỉnh Lào Cai công bố có tới 2 quy chuẩn về nhà ở và công trình công cộng:
Thứ nhất, QCVN 04:2011/BXD - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng. Quy chuẩn này gồm 3 phần, phần 1: Nhà chung cư; Phần 2: Trung tâm thương mại, Phần 3: Nhà văn phòng, được ban hành kèm theo Thông tư số 2011/TT-BXD năm 2011. Trong đó, phần về “Nhà chung cư”, bao gồm các yêu cầu kỹ thuật bắt buộc phải tuân thủ đối với nhà chung cư xây mới hoặc cải tạo lại, cũng như đối với các căn hộ ở nằm trong tòa nhà có các chức năng khác. Tại mục 2.1.1.1 (trang 9) quy định “Diện tích sử dụng của một căn hộ phải không nhỏ hơn 25 m2).
Thứ hai, QCVN 04-1:2015/BXD - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà ở và công trình công cộng. Quy chuẩn này quy định các yêu cầu kỹ thuật bắt buộc phải tuân thủ đối với nhà ở xây mới hoặc cải tạo lại. Nhà ở trong Quy chuẩn này bao gồm nhà chung cư, phần nhà chung cư nằm trong tòa nhà có nhiều chức năng, nhà ở tập thể, nhà ở riêng lẻ.
Quy chuẩn này gồm 3 phần với phần 1: Nhà ở được ban hành kèm theo Thông tư số 05/2015/TT-BXD ngày 25/4/2015. Tại mục 2.1.3 quy định, phòng ở bao gồm cả chức năng ngủ, sinh hoạt chung và bếp phải có diện tích sử dụng tối thiểu là 20 m2.
Trong khi đó, tại trang điện tử “Cổng dịch vụ công tỉnh Nghệ An”, trong mục thủ tục “Xây dựng mới nhà ở đô thị” có căn cứ pháp lý là “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng - Phần 1: Nhà ở - QCVN 04-1: 2015/BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 25/4/2015”, hay trong mục “Thủ tục xin phép lập quy hoạch”,…
Trong Quyết định số 554/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của UBND tỉnh Quảng Ngãi về việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình nâng cấp, sửa chữa Bệnh viện đa khoa tỉnh Quảng Ngãi có danh mục các quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn chủ yếu áp dụng nêu trong thiết minh thiết kế QCVN 04-01:2015/BXD; QCVN 06:2016/BXD…
Hay như tại tỉnh Thái Nguyên, Sở Công thương Thái Nguyên cũng dùng QCVN 04-01:2015/BXD làm căn cứ “Điều chỉnh quy hoạch phát triển kết cấu hạ tầng thương mại trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016-2020”.
Mới đây, Bộ Xây dựng đã trả lời một doanh nghiệp địa ốc về đề xuất liên quan đến căn hộ diện tích 25 m2. Theo đó, Bộ Xây dựng cho biết, đang chuẩn bị ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư. Trong thời gian chờ ban hành, đối với căn hộ chung cư thương mại thì có thể áp dụng tạm thời tiêu chuẩn diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25 m2 (tương đương quy định hiện hành về diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư nhà ở xã hội) và đảm bảo thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín.
Không nơi bấu víu
Do việc chậm ban hành tiêu chuẩn kỹ thuật nên để có thể xây dựng, các doanh nghiệp buộc phải lách luật. Kiết trúc sư Nguyễn Như Huệ, giám đốc một công ty thiết kế tại TP.HCM cho biết, cuối năm 2015, công ty của chị được giao thiết kế một chung cư cao tầng tại TP.HCM và Công ty đã áp dụng TCXDVN 323:2004. Do gặp một số khó khăn, nên gần đây dự án mới khởi động.
Khi xin phép xây dựng, hồ sơ của dự án không được cơ quan cấp phép chấp thuận với lý do thiết kế dựa vào tiêu chuẩn đã hết hiệu lực. Tuy nhiên, điều đáng nói là bây giờ các bên không biết phải điều chỉnh như thế nào, vì không có bộ tiêu chuẩn xây dựng mới thay thế.
Tình trạng tương tự cũng xảy ra với Công ty Thiết kế xây dựng D&M của kiến trúc sư Trần Văn Mạnh tại một dự án chung cư quận Bình Thạnh. Theo quy định, hồ sơ thiết kế phải ghi đầy đủ tiêu chuẩn thiết kế xây dựng và chủ đầu tư đồng ý áp dụng tiêu chuẩn TCXDVN 323:2004 (vì thực tế cũng không có tiêu chuẩn nào khác). Tuy nhiên, đến khâu cấp phép xây dựng thì hồ sơ bị ách lại với lý do tiêu chuẩn thiết kế không còn phù hợp.
“Tôi đã cùng chủ đầu tư đến gặp cơ quan cấp phép giải trình về việc thiếu tiêu chuẩn xây dựng, nhưng vẫn không được chấp thuận. Trong 169 tiêu chuẩn bị bãi bỏ có những tiêu chuẩn không thể thiếu như về vật liệu, chất phụ gia, kỹ thuật thi công, thiết kế… Hơn 1 năm rưỡi qua, các cơ quan liên quan chỉ ban hành thêm chục tiêu chuẩn mới cộng thêm 20 tiêu chuẩn cũ, không thấm vào đâu. Buộc lòng chúng tôi phải dựa vào quy định cũ, dù biết không còn hiệu lực và có thể bị bắt bẻ”, ông Mạnh nói.
Một lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM cho hay, việc này Sở cũng nắm từ lâu. “Theo quy định thì những tiêu chuẩn xây dựng sẽ do Bộ Khoa hoạc và Công nghệ công bố, Bộ Xây dựng phải hủy bỏ những tiêu chuẩn Bộ đã ban hành trước đây, nên mới có sự việc kể trên” vị lãnh đạo này nói.
Sở Xây dựng TP.HCM cũng cho biết, đã có hơn 30 tiêu chuẩn mới được bổ sung, thay thế, nhưng vẫn chưa đủ. Do các dự án không thể ngưng trệ, nên nhiều đơn vị tư vấn và chủ đầu tư vẫn áp dụng các tiêu chuẩn cũ cho công trình của mình. Cơ quan cấp phép hiểu hoàn cảnh chung như vậy, nên rất thông cảm. Nhiều hồ sơ đã được chấp thuận áp dụng các tiêu chuẩn cũ trong thời gian có khoảng trống về quy định như vậy.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
