Bùng nổ nguồn cung mới
Khép lại năm 2025, thị trường kho xưởng xây sẵn miền Bắc đạt nguồn cung mới cao kỷ lục, đặc biệt ở thị trường cấp 1 (gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương cũ).
Dữ liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, các địa phương cấp 1 ghi nhận nguồn cung mới cao kỷ lục, với gần 1,2 triệu m2 hoàn thành trong năm 2025, trong đó phần lớn là nhà xưởng xây sẵn chiếm hơn 60% tổng nguồn cung mới.
Các sản phẩm kho, xưởng cao tầng phổ biến hơn, đặc biệt tại khu vực Bắc Ninh. Cùng với đó, các sản phẩm hỗn hợp kho/xưởng cũng được tích hợp trong cơ cấu sản phẩm nhiều dự án nhằm tăng tính linh hoạt.
Trước áp lực nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các địa phương cấp 1 giảm nhẹ, đạt 75,4% đối với nhà kho xây sẵn (giảm 5,8% theo năm) và 85,8% đối với nhà xưởng xây sẵn (giảm 4,2% theo năm).
Dù vậy, thị trường vẫn ghi nhận nhu cầu tích cực khi nhiều nhà sản xuất lựa chọn các sản phẩm xây sẵn vì tính linh hoạt và giảm chi phí đầu tư ban đầu. Diện tích hấp thụ của 2 phân khúc đạt 0,8 triệu m2 trong năm 2025, tăng 4,3% so với năm trước.
Về giá thuê, mặt bằng giá trung bình tại các địa phương cấp 1 đạt khoảng 4,9 USD/m2/tháng đối với nhà kho xây sẵn và 5 USD/m2/tháng đối với nhà xưởng xây sẵn, tương ứng tăng 6,3% và 3,3% theo năm.
Về nhu cầu, nhóm ngành điện tử tiếp tục là nhóm khách thuê chủ đạo tại phía Bắc. Bên cạnh đó, các khách thuê thuộc nhóm logistics và thiết bị thể thao cũng ghi nhận nhiều giao dịch lớn trong năm.
“Trong năm 2026, nguồn cung sản phẩm bất động sản công nghiệp dự báo tiếp tục duy trì ở mức cao, khi hàng loạt dự án mới được khởi công trong nửa cuối năm 2025 dự kiến hoàn thiện và cho thuê trong giai đoạn 2026-2027.
Một điểm sáng của giai đoạn này là nhiều công trình giao thông trọng điểm đã và đang được triển khai, cùng với việc thành lập các khu thương mại tự do.
Những yếu tố này được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản công nghiệp mở rộng sang các khu vực tiềm năng mới, tiêu biểu như khu vực sân bay Gia Bình (Bắc Ninh) và khu vực phía Nam Hải Phòng - nơi tập trung các khu công nghiệp mới thuộc khu kinh tế ven biển cũng như khu thương mại tự do tại thành phố này”, ông Lê Trọng Hiếu - Giám đốc cấp cao, Trưởng Bộ phận Cho thuê, CBRE Việt Nam cho hay.
Tương tự, theo ông Vũ Minh Chí - Giám đốc Bộ phận Dịch vụ khu công nghiệp, Avison Young Việt Nam, nhà xưởng xây sẵn đang là phân khúc được nhiều bên lựa chọn bởi tính linh hoạt và tiết giảm chi phí.
Các thị trường cấp 1 tiếp tục duy trì sức hút, qua đó cho phép chủ đầu tư thu hút có chọn lọc, ưu tiên khách thuê công nghệ cao - là nhóm tạo giá trị gia tăng cao và ổn định trong dài hạn.
Trong khi đó, các thị trường cấp 2 và 3 nên cân bằng giữa mục tiêu thu hút đầu tư xanh, hiện đại với điều kiện cơ sở hạ tầng và chất lượng nhân lực hiện hữu tại địa bàn nhằm tăng tỷ lệ lấp đầy.
Nhà đầu tư ngày càng đặt nặng tiêu chí môi trường trong quá trình thẩm định dự án. Chẳng hạn, với hệ thống xử lý nước thải, nếu cải thiện được hạng mục này sẽ giúp nâng cao đáng kể giá trị tài sản, qua đó thu hút vốn tốt hơn.
Theo ông Chí, các loại hình xây sẵn (ready-built) như nhà xưởng, nhà kho và bất động sản logistics (kho lạnh, trạm trung chuyển, trung tâm giao hàng chặng cuối) tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê cao. Sức ép tài chính và mục tiêu phát triển bền vững sẽ thúc đẩy các nhà sản xuất tập trung nhiều hơn vào tính hiệu suất, sự linh hoạt và tốc độ nhằm kéo giảm chi phí và tối ưu vận hành.
Tiếp tục mở rộng quy mô
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện một doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Cẩm Giàng, Hải Phòng cho hay, đầu tư kho xưởng xây sẵn khá “nhàn” vì nhu cầu thuê ổn định.
“Khu đất của tôi có diện tích hơn 3,2 ha, ngay cạnh khu công nghiệp đang được xây dựng. Toàn bộ diện tích được làm nhà xưởng xây sẵn. Trong đó, một phần diện tích được đào hồ, đảm bảo nguồn nước theo tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy. Tôi dùng luôn hồ nước này để khai thác kinh doanh hồ câu cá giải trí, vừa đảm bảo tiêu chuẩn vận hành cho cụm nhà kho, vừa có thể tạo dòng tiền. Đến thời điểm hiện tại, cụm nhà xưởng đã kín khách thuê và mang lại doanh thu tốt, ổn định. Tôi đang tính đến chuyện thuê tiếp đất trong khu công nghiệp đang mở để làm thêm nhà xưởng vì hiện còn nhiều khách quen hỏi thuê”, vị này cho hay.
Dòng vốn đầu tư dự kiến tiếp tục dồn về các trung tâm công nghiệp như Bắc Ninh, Hải Phòng, khu vực Long An, Bình Dương cũ và Đồng Nai, giữ vai trò then chốt trong chiến lược phát triển hậu cần của Việt Nam.
JLL Việt Nam đánh giá, thị trường nhà kho xây sẵn tại miền Bắc ghi nhận sự phục hồi sau giai đoạn ngắn chững lại do tác động từ thông tin thuế đối ứng của Mỹ. Nhu cầu thuê tiếp tục ổn định, mức hấp thụ thuần quý IV/2025 đạt 125.000 m2, vượt tổng mức hấp thụ cả 3 quý đầu năm.
Tính chung năm 2025, tổng diện tích hấp thụ thuần đạt 236.000 m2, tăng 13% so với năm trước. Động lực lớn nhất vẫn đến từ các doanh nghiệp sản xuất, được củng cố thêm bởi tăng trưởng nhu cầu do hoạt động mua sắm tiêu dùng cuối năm sôi nổi hơn.
Nhu cầu lớn khiến thị trường liên tục có thêm nguồn cung mới, trong đó phân khúc nhà kho xây sẵn có thêm 256.000 m2 sàn mới trong năm. Các dự án trọng điểm đã hoàn thiện có thể kể đến BWID ESR Yên Phong mở rộng, Sembcorp Logistics Park Đình Vũ và IDEC Horizon Park (kho B2)... Xu hướng phát triển nhà kho cao tầng và nhà kho đa chức năng cho thuê linh hoạt, giúp tối ưu chi phí đất cho chủ đầu tư và đáp ứng tốt hơn nhu cầu đa dạng của khách thuê, tiếp tục duy trì đà phát triển trong năm qua.
JLL Việt Nam dự báo, năm 2026, miền Bắc dự kiến nguồn cung nhà kho xây mới mở rộng đáng kể với 683.000 m2, phần lớn tập trung tại Bắc Ninh và Hưng Yên, do các nhà phát triển dự án lớn như Mapletree, SLP, BWID triển khai.
Nhu cầu được dự báo ổn định với động lực thuê kho chủ yếu đến từ doanh nghiệp sản xuất và các công ty logistics bên thứ ba (3PLs). Thị trường dự báo tiếp tục cạnh tranh gay gắt khi nguồn cung tăng mạnh.
Bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc, Trưởng Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu ,JLL Việt Nam đánh giá, thị trường nhà kho xây sẵn năm 2025 cho thấy sự chủ động thích ứng của cả 2 miền Nam - Bắc khi chủ đầu tư liên tục điều chỉnh sản phẩm, mở rộng quy mô đầu tư cũng như nâng cao chất lượng vận hành.
Việc các dự án mới chú trọng phát triển thiết kế kho cao tầng, linh hoạt hóa mô hình sử dụng cho thấy một thị trường đang phát triển năng động, thích ứng nhanh với diễn biến thực tế cũng như nhu cầu ngày càng đa dạng của khách thuê.
Dòng vốn đầu tư dự kiến tiếp tục dồn về các trung tâm công nghiệp như Bắc Ninh, Hải Phòng, khu vực Long An, Bình Dương cũ và Đồng Nai, giữ vai trò then chốt trong chiến lược phát triển hậu cần của Việt Nam.