Luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc Công ty Luật BASICO
Ông đánh giá như thế nào về tình hình nợ xấu bất động sản trong ngành ngân hàng hiện nay?
Dịch bệnh diễn biến kéo dài trong gần 2 năm qua, tác động tiêu cực tới hầu hết các ngành kinh tế, bao gồm cả bất động sản là lĩnh vực lâu nay phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng, vì thế nguy cơ nợ xấu bất động sản gia tăng sau dịch là hiện hữu.
Đối với nhóm khách hàng doanh nghiệp bất động sản, ngoại trừ số ít có tiềm lực vốn lớn, chủ động trong chiến lược kinh doanh, đa phần các doanh nghiệp còn lại đang đối mặt với rất nhiều khó khăn trong thanh toán nợ tín dụng vì hoạt động kinh doanh chịu ảnh hưởng dịch. Tương tự, các khách hàng cá nhân bị sụt giảm thu nhập, mất việc làm do dịch cũng là nguyên nhân tạo nên những khoản nợ xấu.
Trường hợp phát sinh nợ xấu bất động sản, đâu là vướng mắc phổ biến với các ngân hàng trong quá trình xử lý nợ?
Thu giữ bất động sản thế chấp! Đây là khó khăn phổ biến ngay từ bước đầu của khâu xử lý nợ. Muốn xử lý được bất động sản thì người nhận bảo đảm phải có quyền thu giữ tài sản bảo đảm. Đúng ra đó phải là quyền đương nhiên của người nhận bảo đảm.
Thế nhưng, tại Bộ luật Dân sự năm 2015 có một quy định “tréo ngoe”, đó là người đang giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ giao tài sản cho bên nhận bảo đảm để xử lý, nhưng nếu không giao thì bên nhận bảo đảm “có quyền” yêu cầu tòa án giải quyết (Điều 301). Các ngân hàng bị quy định này “ngáng đường ngay từ vạch xuất phát” trong khâu xử lý tài sản, bởi chỉ cần bên giữ tài sản bảo đảm không giao thì ngân hàng bắt buộc phải kiện ra tòa để giải quyết, mà không thu giữ được thì không thể xử lý được bất động sản.
Theo tôi, Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng bản chất là để khắc phục sự vô lý này, khi Điều 7 - Nghị quyết 42 cho phép ngân hàng được chủ động thu giữ tài sản, không bắt buộc phải kiện ra tòa nếu chủ tài sản bảo đảm, người giữ tài sản bảo đảm không bàn giao tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, hiệu quả xử lý nợ, thu hồi bất động sản bằng nghị quyết này không cao, một phần do Nghị quyết 42 chỉ áp dụng đối với trường hợp mà hợp đồng bảo đảm có thỏa thuận về việc đồng ý cho tổ chức tín dụng quyền thu giữ tài sản bảo đảm, trong khi trên thực tiễn hiếm có hợp đồng bảo đảm nào thỏa thuận về quyền thu giữ tài sản bảo đảm.
Phần khác, chỉ cần chủ tài sản bảo đảm có hiểu biết về “điểm yếu” phân định trách nhiệm trong quản lý hành chính thì các quyền trên của ngân hàng đều không thể thực hiện được. Nhiều vụ việc, người có tài sản bảo đảm sẽ tạo nên một tranh chấp với bên thứ ba và cản trở việc xử lý tài sản bảo đảm của ngân hàng. Khi một bên thứ ba bất ngờ xuất hiện với tranh chấp liên quan đến tài sản bảo đảm thì ngay lập tức Nghị quyết 42 không có giá trị đối với cơ quan hành chính có chức năng hoàn tất thủ tục pháp lý tài sản.
Để an toàn, các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thường yêu cầu các bên phải đưa tranh chấp ra tòa án giải quyết, ngay cả trong trường hợp chủ tài sản đã đồng ý giao cho ngân hàng quyền xử lý bán tài sản, sau đó không hợp tác trong quá trình hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng tài sản. Cơ chế “đưa đẩy” trách nhiệm từ các cơ quan nhà nước hữu quan là một vấn đề pháp lý gây vô hiệu hóa quyền xử lý nợ của ngân hàng ngay từ bước đầu tiên của quy trình xử lý nợ - thu giữ tài sản bảo đảm.
Ngoài vấn đề trên, còn bất cập nào khác trong thu giữ bất động sản để xử lý nợ xấu mà các ngân hàng đang gặp phải?
Một số quyền xử lý bất động sản bảo đảm của ngân hàng chỉ… nằm trên giấy, không nằm ở thực tế triển khai, chẳng hạn như quyền nhận bất động sản thay thế nghĩa vụ trả nợ. Khi đã thu giữ được bất động sản bảo đảm, về mặt pháp lý, ngân hàng có thể xử lý nhanh gọn bằng phương thức nhận chính tài sản bảo đảm thay thế cho nghĩa vụ trả nợ, nhưng trên thực tế lại khó thực hiện được quyền này vì thiếu cầu nối giữa quy định pháp luật bảo đảm với thực tiễn quản lý hành chính nhà nước về đất đai.
Một số quyền xử lý bất động sản bảo đảm của ngân hàng chỉ… nằm trên giấy, không nằm ở thực tế triển khai.
Mặc dù Bộ luật Dân sự và các nghị định về bảo đảm từng thời kỳ đều quy định về quyền nhận tài sản bảo đảm thay thế cho nghĩa vụ trả nợ, nhưng hồ sơ giao dịch này thường bị từ chối sang tên chuyển nhượng tại các văn phòng đăng ký nhà đất. Những cán bộ quản lý hành chính không trợ giúp ngân hàng không phải do họ không hiểu quyền lợi chính đáng mà pháp luật dành cho ngân hàng, mà là do e ngại trách nhiệm, bởi theo họ, đến nay chỉ có các thủ tục chuyển nhượng, bán, tặng, cho, thừa kế, mà chưa có thủ tục hành chính liên quan đến việc gán nợ thay thế nghĩa vụ trả nợ.
Ngay cả khi ngân hàng và chủ tài sản đạt được sự đồng thuận bàn giao tài sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ thì cơ quan đăng ký sang tên nhà đất vẫn từ chối thực hiện do chưa có quy định hướng dẫn về thủ tục hành chính. Trở ngại này làm chậm bước tiến trong quá trình xử lý bất động sản bảo đảm của các ngân hàng. Nhiều ngân hàng phải điều chỉnh thành giao dịch mà ở đó ngân hàng trở thành người nhận chuyển nhượng tài sản bảo đảm từ khách hàng. Với sự điều chỉnh không đúng bản chất phương thức xử lý tài sản bảo đảm này, ngân hàng lại tiếp tục đối mặt với những bất cập về tính thuế, chấp hành giới hạn đầu tư kinh doanh bất động sản.
Một trường hợp khác là quyền tự bán bất động sản để xử lý nợ. Hầu hết các văn phòng đăng ký nhà đất sẽ không chấp nhận việc ngân hàng đơn phương xử lý tài sản bảo đảm. Điều này khiến cho ngân hàng phải cần đến văn bản ủy quyền của chủ tài sản cho giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Chỉ cần chủ bất động sản bảo đảm đổi ý, đồng nghĩa với việc ngân hàng không thể tự bán bất động sản và việc xử lý nợ không thể diễn ra nhanh chóng.
Vậy trong trường hợp ngân hàng xử lý nợ xấu bất động sản theo phương thức bán nợ thì gặp vướng mắc gì?
Chúng ta đang thiếu thị trường mua bán nợ. Việc Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) tiến hành mua bán nợ của các ngân hàng như hiện nay thực ra chỉ là sự đảo nợ có can thiệp của Ngân hàng Nhà nước, chứ chưa phải là mua bán nợ theo cơ chế thị trường.
Thị trường mua bán nợ bất động sản có trọng tâm hướng tới tài sản bảo đảm của các khoản nợ, nếu pháp lý về tài sản rõ ràng thì khoản nợ có thể mua bán thuận lợi và ngược lại. Hiện tại, pháp luật đất đai còn tồn tại không ít bất cập nên chưa khuyến khích thị trường mua bán nợ bất động sản phát triển, mà việc cấp giấy tờ sở hữu bất động sản là một minh chứng.
Lấy ví dụ như với các dự án condotel (căn hộ khách sạn), việc khách hàng mua sản phẩm condotel có được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hay không tới nay vẫn đang là câu hỏi ngỏ, bởi loại hình bất động sản này nằm ngoài phạm vi áp dụng Luật Nhà ở, trong khi Luật Du lịch đề cập rất sơ sài, còn Luật Đất đai cũng không quy định rõ ràng việc cấp giấy chứng nhận. Mua khoản nợ này xong, bên mua cũng khó triển khai dự án cả về huy động vốn lẫn phân phối sản phẩm.
Cùng với đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản còn gặp nhiều bế tắc vì vướng mắc pháp luật quản lý đất đai, chẳng hạn chỉ cần đất dự án vướng một phần diện tích nhỏ thuộc đất công (đất da beo) thì dự án đó sẽ không thể triển khai, hoặc dự án bất động sản chưa nộp đủ tiền sử dụng đất do lỗi của các sở, ngành liên quan không ra thông báo giá nộp tiền sử dụng đất thì cũng không được thế chấp quyền sử dụng đất, vướng mắc khâu phân phối. Đây cũng là những rào cản ngăn cản hoạt động mua bán nợ xấu bất động sản.
Trường hợp mở rộng khung pháp lý cho thị trường mua bán nợ nhằm thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài thì lại vướng quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, bởi đối tượng này không được trở thành bên nhận thế chấp bất động sản tại Việt Nam. Nếu muốn thu hút nhà đầu tư nước ngoài thì trước tiên cần phải tháo gỡ nút thắt này, bởi họ sẽ chẳng dại mua nợ xấu của ngân hàng mà không có tài sản bảo đảm.
Ngoài ra, còn phải kể đến sự kém hiệu quả trong khâu xử lý nợ liên quan đến tố tụng tòa án, thi hành án hiện nay. Tiến trình đưa một khoản nợ xấu ra tòa án các cấp giải quyết cho đến khi nhận được tiền từ cưỡng chế thi hành mất rất nhiều thời gian, phí tổn của người xử lý nợ. Đây là một vướng mắc pháp lý khác cản trở sự phát triển của thị trường xử lý nợ xấu.
Chỉ khi khắc phục được các bất cập, vướng mắc pháp lý về nợ xấu bất động sản hiện nay thì thị trường xử lý nợ mới có động lực phát triển và việc giải quyết nợ xấu bất động sản mới trở nên dễ dàng, hiệu quả hơn.
