“Phải nghiên cứu kỹ lại quy định này vì động đến quyền sử dụng đất là tài sản của người dân”, PGS-TS. Vũ Sỹ Cường (Học viện Tài chính) nêu quan điểm.
Khiếu nại, khiếu kiện về đất đai chủ yếu xoay quanh thu hồi đất. Theo ông, những quy định liên quan trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liệu có hạn chế được tình trạng này?
 |
| PGS-TS. Vũ Sỹ Cường (Học viện Tài chính). |
Trên thực tế, người dân không khiếu nại, khiếu kiện nếu đất đai được thu hồi phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, mà chỉ khiếu nại, khiếu kiện, thậm chí tập trung đông người để phản đối trong trường hợp thu hồi đất nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định, ngoài dự án đầu tư công, dự án đầu tư theo phương thức đối tác công - tư, thì dự án sử dụng vào mục đích công cộng, kể cả dự án thuộc đối tượng áp dụng ưu đãi đầu tư đặc biệt; khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao... thuộc đối tượng Nhà nước thu hồi đất.
Các dự án cần thu hồi đất để cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; khu dân cư bị ô nhiễm môi trường, có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi thiên tai; hoặc để di dời các công trình, cơ sở sản xuất - kinh doanh thuộc trường hợp phải di dời... cũng thuộc đối tượng Nhà nước thu hồi đất. Khi luật hóa cụ thể từng loại dự án thu hồi đất tức là việc thu hồi đất được minh bạch, rõ ràng, công khai và giá đất đền bù theo giá thị trường, thì tình trạng khiếu nại, khiếu kiện giảm đi là tất yếu.
Tuy nhiên, Dự thảo còn quy định thêm, những dự án được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý cũng thuộc đối tượng Nhà nước thu hồi đất, thì cần cân nhắc hết sức cẩn thận.
Nhiều dự án chỉ giải phóng mặt bằng được 80-90% vì số còn lại phản đối. Quy định 80% số người có đất bị thu hồi đồng ý là Nhà nước ra quyết định thu hồi đất sẽ giải quyết được bài toán này?
Câu hỏi đặt ra là, 80%, thậm chí 90% số người có đất bị thu hồi, nhưng chỉ chiếm 60-70% diện tích đất thì tại sao lại bắt những người sử dụng diện tích đất nhiều hơn phải theo? Những người đồng ý trả lại do đất đang sử dụng ở vị trí khó khai thác, không có lợi thế, sử dụng không hiệu quả và khi trả lại đất, họ được hưởng lợi nhờ tiền đền bù giải phóng mặt bằng, thì tại sao lại bắt những người sở hữu diện tích đất có lợi thế, hiệu quả kinh doanh hấp dẫn phải theo số đông?
Quan điểm trong thu hồi đất là Nhà nước - doanh nghiệp - người dân cùng có lợi. Nếu quy định 80% người có đất đồng ý là tiến hành thu hồi, thì một bộ phận người dân bị thiệt hại về vật chất.
Như vậy thì không thể giải quyết được bài toán giải phóng mặt bằng kiểu xôi đỗ?
Vì lý do nào đó, 10-20% số người sử dụng đất trong diện tích đất phục vụ dự án phát triển kinh tế, xã hội không chấp nhận phương án đền bù, thì chủ đầu tư vẫn xây dựng dự án theo đúng quy hoạch. Những người không chịu trả lại quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện đúng quy hoạch, nếu làm sai quy hoạch, sẽ bị tháo dỡ; nếu không làm theo quy hoạch, như để đất không chẳng hạn, sẽ bị xử lý bằng công cụ thuế đánh vào đất bỏ hoang với mức thuế không hề nhẹ.
Nên nhớ là phải thực hiện theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt, như xây dựng dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của tổ chức tôn giáo, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; hay khu sản xuất nông nghiệp gắn với chế biến; khu nuôi trồng gắn với chế biến thủy sản, hải sản... Chắc chắn là người đang sử dụng đất không muốn trả lại đất không thể thực hiện được quy hoạch này.
Nhiều người không đồng ý trả lại đất vì Nhà nước chỉ thu hồi phần diện tích đủ cho dự án, số đất còn thừa quá nhỏ, không biết làm gì, nên không đồng ý. Trong trường hợp này, nhiều nước thu hồi toàn bộ diện tích đất, phần còn thừa tổ chức đấu giá. Theo ông, Việt Nam có nên sử dụng biện pháp này?
Rất ít nước trên thế giới thu hồi đất vượt nhu cầu của dự án, vì chi phí sẽ bị đội lên nhiều và diện tích thu hồi nếu nhỏ cũng không sử dụng vào việc gì được. Người ta chỉ thu hồi đủ diện tích đất phục vụ dự án cải tạo, nâng cấp cơ sở hạ tầng kinh tế, xã hội. Họ chỉ thu hồi toàn bộ diện tích đất vượt dự án khi thực hiện quy hoạch khu đô thị, khu dân cư mới, hay mở đường mới, sau khi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kinh tế, xã hội, phần diện tích còn lại đủ lớn sẽ tổ chức đấu giá, chuyển mục đích sử dụng đất, thu tiền về để trả lại tiền đất đã thu hồi.
Việt Nam không thể lấy tiền thuế của dân để thu hồi những diện tích đất vượt dự án, vì diện tích quá nhỏ không biết để làm gì. Điều này cũng không công bằng khi chỉ có lợi cho người đang sử dụng đất liền bên cạnh diện tích đất thu hồi vượt dự án.
Nếu vậy thì “muôn đời” không giải quyết được tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo, siêu hẹp mọc lên khắp các đô thị, thưa ông?
Quan điểm dứt khoát là Nhà nước cần bao nhiêu đất cho dự án, thì chỉ thu hồi bấy nhiêu. Phần diện tích đất còn lại là tài sản của người dân, nhưng người dân phải xây đúng quy hoạch, tiêu chuẩn xây dựng.
Trong các đô thị của Việt Nam, có rất nhiều ngôi nhà siêu mỏng, siêu méo, siêu nhỏ do Nhà nước thu hồi đất làm đường, mở rộng phố phường, xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế, xã hội, nhưng không thu hồi toàn bộ diện tích đất và người sử dụng đất “hét giá trên trời” với những hộ xung quanh để bắt bí. Đây là hệ quả của việc thực hiện quy hoạch không nghiêm và chính sách thuế đánh vào đất đai không phù hợp, chứ không phải do Luật Đất đai.
Để xử lý vấn đề này, phải sử dụng công cụ thuế và quy hoạch. Cụ thể, sau khi nhận đền bù, trả lại đất cho Nhà nước, chủ đất chỉ còn lại mươi mét vuông, muốn xây dựng phải theo đúng quy hoạch, đúng quy chuẩn về xây dựng, nếu không sẽ bị buộc tháo dỡ; nếu để đất không, thì phải nộp mức thuế đủ lớn đánh vào đất bỏ hoang.
Như vậy, người sử dụng đất sau quy hoạch sẽ thấy, giữ mảnh đất không có lợi, mà hàng năm phải đóng thuế, nên sẽ... bán gấp. Và cũng chỉ có thể bán cho những người sử dụng đất liền kề mới được giá và người sử dụng đất liền kề cũng thừa biết rằng, mua thêm diện tích đất bên cạnh sẽ có lợi hơn rất nhiều, còn giá cả bao nhiêu đã có thị trường quyết định.
