Các dự án căn hộ gần metro có lợi thế so sánh từ tăng giá trị dài hạn. Ảnh: Dũng Minh.
Metro định hình lại cuộc chơi
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội cho hay, sự phát triển của TOD đã làm tư duy người mua nhà thay đổi theo hướng chuyển trọng tâm từ vị trí gần mặt đường lớn sang gần ga metro.
Theo bà An, các dự án căn hộ gần metro có lợi thế so sánh từ tăng giá trị dài hạn. Các khu vực cận kề hệ thống giao thông công cộng và mô hình TOD (như các dự án đường vành đai kết nối hoặc các tuyến metro đang triển khai) thường có biên độ giữ giá và tăng trưởng tốt hơn nhờ dòng người và hệ sinh thái dịch vụ đi kèm.
Đại diện một chủ đầu tư dự án căn hộ tại Nam An Khánh cũng cho biết, nhờ lợi thế nằm ngay mặt tiền đại lộ Thăng Long, cạnh tuyến metro số 5 nên chỉ sau một thời gian ngắn mở bán, phần lớn các căn hộ tại dự án này đã có chủ. Đáng chú ý, nhờ chỉ cách ga metro vài phút di chuyển, dự án đáp ứng được cả nhu cầu ở thực và đầu tư cho thuê.
“Phần lớn người mua là gia đình trẻ. Họ mong muốn có được không gian sống tốt, hiện đại nhưng không quá chật chội, ồn ào như các dự án trong phố. Nhiều người cũng cho biết, với việc dễ dàng kết nối với metro trong tương lai, khả năng cho thuê cũng khả quan khi dự án nằm giữa trung tâm Hà Nội và Hòa Lạc, nơi lưu lượng người qua lại lớn và nhu cầu nhà ở cao”, vị đại diện doanh nghiệp cho hay.
Theo quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm, mạng lưới đường sắt đô thị của Hà Nội dài khoảng 979 km. Nếu tính cả đường sắt quốc gia và liên vùng, toàn hệ thống đạt gần 1.200 km. Hà Nội hiện khai thác tuyến Cát Linh - Hà Đông và đoạn trên cao Nhổn - Cầu Giấy thuộc tuyến Nhổn - Ga Hà Nội.
Thành phố dự kiến đầu tư khoảng 500 km đường sắt đô thị đến năm 2035, sau đó hoàn thiện 479 km còn lại trong giai đoạn 2036-2045. Giữa tháng 10/2026, lễ ký kết hợp đồng thực hiện 5 tuyến đường sắt đô thị số 1, 2, 8, 10 và 14, tổng chiều dài 253 km cũng đã diễn ra, Hà Nội đang triển khai đồng thời nhiều dự án đường sắt trên cao.
Tại phía Nam, TP.HCM dự kiến đầu tư khoảng 27 tỷ USD để nâng mạng lưới đường sắt đô thị lên 255 km vào năm 2030, gấp hơn 10 lần hiện nay, với tuyến nhanh nhất đạt tốc độ 350 km/h. Trong đó, tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) đã đi vào hoạt động, các tuyến còn lại đang chuẩn bị đầu tư.
Việc cả Hà Nội và TP.HCM đẩy mạnh đầu tư cho các tuyến đường sắt đô thị trên cao, chủ động quy hoạch, phát triển đô thị theo mô hình TOD được cho là đang định hình lại thị trường bất động sản. Theo đó, các dự án ngày càng bám sát quy hoạch về hạ tầng, kết nối. Trong đó, số lượng dự án “bám” theo các tuyến metro cũng ngày một nhiều.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc cấp cao, Trưởng Bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay, sau khi tuyến metro số 1 của TP.HCM bắt đầu đi vào hoạt động, các dự án bất động sản dọc tuyến được hưởng lợi rõ rệt: Giá nhà tăng nhanh và thanh khoản tốt hơn, trung tâm thương mại đông khách hơn nên tỷ lệ lấp đầy cải thiện hơn. Điều này cũng góp phần thay đổi cách nhà đầu tư đánh giá địa điểm phát triển dự án. Nếu như trước đây quyết định đầu tư chủ yếu dựa trên vị trí địa lý, thì nay khả năng kết nối và thời gian di chuyển ngày càng được coi trọng. Nói cách khác, khoảng cách không còn chỉ được đo bằng kilomet, mà còn bằng số phút cần thiết để tiếp cận các khu vực việc làm, thương mại và dịch vụ.
Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí sở hữu phương tiện cá nhân ngày càng cao, khả năng và thời gian tiếp cận hệ thống giao thông công cộng chất lượng như các tuyến metro trở thành một lợi thế cạnh tranh rõ rệt và TOD đang từ một tiêu chí “điểm cộng” trở thành một tiêu chí chiến lược trong quá trình đánh giá cơ hội đầu tư tại TP.HCM nhờ khả năng tăng giá trị tài sản trong dài hạn.
Khoảng cách, khả năng kết nối được đề cao
Theo chuyên gia Cushman & Wakefield, căn hộ sẽ ghi nhận sự gia tăng trong cả nhu cầu ở thực lẫn cho thuê, hưởng lợi từ khả năng rút ngắn thời gian di chuyển, nhất là với nhóm người trẻ, gia đình trẻ và người lao động đô thị muốn sống xa trung tâm để tận hưởng không gian xanh, đủ tiện ích nhưng vẫn kết nối thuận tiện vào trụ sở làm việc trong lõi trung tâm.
Chuyên gia Cushman & Wakefield cho rằng, mật độ dân cư và việc làm là chỉ số quan trọng nhất cho thấy thành công của một khu TOD. So với giá bất động sản, chỉ số này phản ánh sát hơn khả năng vận hành thực tế của khu vực. Giá đất có thể tăng do kỳ vọng, đầu cơ hoặc khan hiếm nguồn cung, nhưng điều đó chưa đồng nghĩa với việc một khu TOD đã thành công.
Mục tiêu cuối cùng của TOD không phải làm tăng giá đất, mà là nâng cao khả năng tiếp cận, hiệu quả sử dụng đất và năng suất đô thị.
“Khi người dân lựa chọn sinh sống, doanh nghiệp chủ động đặt văn phòng, cửa hàng hoặc cơ sở dịch vụ và người lao động thường xuyên di chuyển đến khu vực bằng giao thông công cộng, điều đó cho thấy nơi đây đã thực sự trở thành một trung tâm hoạt động kinh tế. Khu vực khi ấy không chỉ có giá trị tài sản cao hơn mà còn tạo ra dòng người, việc làm, dòng vốn và nhu cầu sử dụng dịch vụ bền vững”, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc nói và chia sẻ thêm rằng, mục tiêu cuối cùng của TOD không phải làm tăng giá đất, mà là nâng cao khả năng tiếp cận, hiệu quả sử dụng đất và năng suất đô thị.
Nói về kinh nghiệm từ các đô thị thành công với mô hình TOD trước đó, chuyên gia Cushman & Wakefield cho rằng, trước hết, quy hoạch sử dụng đất phải đủ đa dạng. Một khu TOD chỉ có căn hộ sẽ khó tạo ra việc làm và hoạt động kinh tế bền vững, nên cần có sự kết hợp hợp lý giữa nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn, y tế, giáo dục, dịch vụ công cộng, không gian xanh và tiện ích cộng đồng.
Theo chuyên gia Cushman & Wakefield, một khu TOD không đơn thuần chỉ là “gần metro”, mà người dân phải có thể đi bộ an toàn, thuận tiện và dễ chịu từ nhà ga đến nơi ở, nơi làm việc, cửa hàng, trường học và không gian công cộng.
Nếu hành khách xuống metro nhưng vẫn phải phụ thuộc vào xe máy hoặc ô tô cho chặng cuối, hiệu quả của mô hình sẽ bị hạn chế đáng kể.
Chuyên gia Cushman & Wakefield cũng nhấn mạnh, một khu TOD cần có mật độ phát triển đủ lớn, nhưng phải được kiểm soát tốt. Mật độ giúp tạo ra lưu lượng người sử dụng, nhu cầu dịch vụ và hiệu quả thương mại, nhưng phải đi cùng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian công cộng và năng lực quản lý vận hành tương xứng.
Nếu chỉ tăng hệ số sử dụng đất mà không nâng cao chất lượng đô thị, dự án TOD có thể tạo thêm áp lực, thay vì giải quyết các vấn đề hiện hữu.
Cùng với đó, cần có cơ chế phát triển và tái phát triển đất minh bạch. Các khu TOD thường liên quan đến nhiều chủ sở hữu, hiện trạng dân cư phức tạp và nhu cầu tái cấu trúc không gian đô thị. Nếu cơ chế bồi thường, hợp tác công - tư và chia sẻ giá trị gia tăng từ đất đai không rõ ràng, nhà đầu tư sẽ khó đưa ra cam kết dài hạn.
Cuối cùng, mỗi khu TOD cần được định vị theo một chức năng kinh tế phù hợp. Doanh nghiệp không lựa chọn địa điểm chỉ vì có metro, mà còn dựa trên khả năng tiếp cận nhân lực và khách hàng, chi phí hoạt động, chất lượng hạ tầng, hệ sinh thái dịch vụ và hình ảnh thương mại. Tùy vào lợi thế từng khu vực, TOD có thể được định hướng thành trung tâm tài chính, công nghệ, giáo dục, y tế, bán lẻ, logistics đô thị hoặc du lịch.
Khi những điều kiện này được đáp ứng đồng thời, TOD mới có thể vượt ra ngoài câu chuyện tăng giá đất để trở thành động lực thu hút doanh nghiệp, tạo việc làm và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế địa phương.
