Cần hạn chế chính sách giật cục!

Nhận định việc Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 60% xuống 40% và nâng hệ số rủi ro các khoản phải đòi bất động sản từ 150% lên 250%, TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI) khẳng định, cơ quan quản lý chưa nghiên cứu kỹ và hành động phần nào vội vàng.

Ông Nghĩa cho rằng, mặc dù tín dụng bất động sản chỉ chiếm 10% dư nợ, nhưng thế chấp tài sản là bất động sản chiếm đến 65 - 70%. Thị trường bất động sản hiện nay vẫn phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng, nhưng ở chiều ngược lại, bất động sản là "bà đỡ" cho ngân hàng. Nếu siết tín dụng, bất động sản “hắt hơi”, thì các ngân hàng cũng… “sổ mũi”.

Chủ tịch VNRea Nguyễn Trần Nam thì khẳng định, nói việc sửa đổi Thông tư 36 không ảnh hưởng đến bất động sản là bao biện. Việc nâng cao hệ số rủi ro khi cho vay bất động sản tất yếu sẽ khiến nguồn vốn đổ vào lĩnh vực này giảm.

Có thể thấy sự bức xúc của các thành viên thị trường đến từ nhiều khía cạnh.

Thứ nhất, các chuyên gia cho rằng, sự điều chỉnh vào thời điểm này hay 1 - 2 năm tới là chưa cần thiết, vì thị trường bất động sản chưa hề có dấu hiệu bong bóng. Khác với giai đoạn khủng hoảng nhà đất trước đây, năm 2015, thị trường tương đối sôi động, nhưng dấu hiệu “lạm phát” giá nhà đất thì gần như chưa có. Mức tăng cả năm trung bình chưa vượt quá 5 - 6% thì chưa thể gọi là mức tăng có gia tốc, gây bất ổn thị trường.

Thứ hai, dòng tiền chảy vào thị trường hiện tại, dù chủ yếu là từ dòng vốn tín dụng ngân hàng, nhưng đa phần sức cầu đến từ nhu cầu thực của người dân, không phải là đầu cơ. Thực tế, nguồn cung ra thị trường đang tương đối nhiều, tuy nhiên, nguồn cầu dự báo còn lớn hơn rất nhiều, đặc biệt là sự tác động từ TPP và các FTAs, sẽ thúc đẩy tiến trình đô thị hóa trên quy mô lớn lần thứ 2. Việc hạn chế dòng tiền tín dụng sẽ làm “tan” giấc mơ sở hữu nhà ở của rất nhiều người, gây ảnh hưởng tới yếu tố “xã hội” hơn là yếu tố “kinh tế”.

Thứ ba, nếu nhìn giai đoạn 2012 - 2015, thì đúng là tín dụng vào bất động sản đã tăng khá mạnh. Tuy nhiên, thực tế 2 năm trước đó, tín dụng đã bị hao hụt một phần rất lớn từ việc siết đột ngột của cơ quan điều hành. Kéo dài cột mốc từ 2010 - 2015, thì thực tế, tín dụng bất động sản mới chỉ tăng khoảng 10%, mức tăng khá khiêm tốn.

Và cuối cùng, mức tăng này có được là do chính Thông tư 36 được ban hành cách đây hơn 1 năm - một thời hạn quá ngắn để sửa đổi.

Nếu cơ quan quản lý có muốn cảnh báo, thì chỉ cần tăng ở mức độ vừa phải để thị trường dần dần tự điều chỉnh. Việc đột ngột tăng kịch trần hệ số rủi ro sẽ khiến khó điều chỉnh sau này, nhất là khi Việt Nam đang hướng tới hoạt động theo kinh tế thị trường, tránh sự can thiệp “thô bạo” từ các biện pháp hành chính.

Phản hồi tới Đầu tư Bất động sản, nhiều chủ đầu tư đang phải tính toán lại kế hoạch vì nếu giữ nguyên dự thảo sửa đổi Thông tư 36 như vậy, thì gần như ép doanh nghiệp vào thế khó cả cung lẫn cầu, không những không vay được vốn để triển khai, mà kế hoạch mở bán cũng sẽ bị ảnh hưởng không nhỏ khi người mua nhà sẽ bị hạn chế vay tiền.

Cũng câu chuyện chính sách, nhưng ở chiều ngược lại là câu chuyện về gói ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Thời hạn chấm dứt đã được quy định trong văn bản pháp luật. Nếu có những nhập nhèm từ các ngân hàng và chủ đầu tư bất động sản, cơ quan quản lý đáng ra phải cho kiểm tra và xử lý nghiêm. Tuy nhiên, sau những áp lực từ dư luận, lại xuất hiện công văn trình Chính phủ cho phép kéo dài thời hạn giải ngân…   

Thực tế, kéo dài thời gian cũng chẳng mang lại nhiều tác dụng, bởi tính đến 10/3/2016, các ngân hàng đã ký hợp đồng cam kết cho vay là 29.600 tỷ đồng đối với 46.246 khách hàng, đã giải ngân theo tiến độ 21.321 tỷ đồng.

Trong hơn 2 tháng nữa, với việc các chủ đầu tư trên cả nước “vắt chân lên cổ” chạy tiến độ dự án  để cả mình và khách hàng “vay được thêm đồng nào hay đồng ấy”, số tiền còn lại chắc cũng chẳng đáng là bao để phải tính đến chuyện điều chỉnh chính sách.

Đáng ngại hơn, những động thái như vậy tất yếu sẽ khiến nảy sinh ra một tâm lý, cứ làm liều rồi kêu ca nhiều thì sẽ được “du di”!

Báo Đầu tư Bất động sản