Chuyển biến tốt, nhưng còn nhiều tồn tại
Báo cáo mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, năm 2024 là bước đột phá cho hành lang pháp lý của thị trường bất động sản Việt Nam, nhiều chủ đầu tư đã tự tin ra hàng và nhiều dự án đã tái khởi động sau thời gian dài nằm chờ.
Lãi suất cho vay duy trì ở mức 6-8% năm, giúp ổn định thị trường; kinh tế phục hồi mạnh mẽ cùng nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được triển khai trên khắp cả nước càng làm gia tăng “sức nóng” cho thị trường.
Cũng theo VARS, năm 2024 ghi nhận nguồn cung tăng trưởng mạnh với nhiều dự án quy mô lớn tung sản phẩm ra thị trường vào thời điểm cuối năm.
Cụ thể, số lượng sản phẩm chào bán mới trong quý IV/2024 là 28.000 sản phẩm, tăng 2 lần so với quý trước đó và tăng 4 lần cùng kỳ năm 2023; tổng số sản phẩm chào bán năm 2024 là 81.000 sản phẩm, tăng 50% so với năm 2023; tổng số sản phẩm lần đầu ra mắt thị trường là 65.376 sản phẩm, mặc dù chỉ bằng khoảng 7% so với năm 2018 - thời điểm chưa xảy ra đại dịch Covid-19, nhưng tăng khoảng 3 lần so với năm 2023.
Tính riêng tổng lượng giao dịch, năm 2024 ghi nhận hơn 47.000 giao dịch thành công, tăng 3 lần so với năm 2023.
“Những con số trên phản ánh thị trường bất động sản năm 2024 tiến tới chặng nước rút với nhiều tín hiệu lạc quan, là năm ‘bản lề’ cho sự chuyển mình rõ rệt hơn trong năm 2025”, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam nói.
Tuy vậy, bên cạnh sự tăng trưởng, thị trường cũng cho thấy còn nhiều vấn đề tồn tại khi hơn 50% lượng giao dịch sơ cấp đến từ nhu cầu đầu tư, trong đó có một lượng đầu cơ nhất định.
Theo báo cáo khảo sát của Batdongsan.com.vn, có tới 86% người tham gia khảo sát của đơn vị này cho biết nắm giữ bất động sản dưới 1 năm, thực hiện mua đi, bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Điều này cho thấy, tình trạng “lướt lát”, đầu cơ kiếm lời vẫn khá phổ biến trên thị trường.
| |
Nguồn: One Housing. |
Một lưu ý khác, ghi nhận thực tế cho thấy, so với các năm trước, nguồn cung tuy có sự cải thiện qua từng quý trong năm 2024 nhưng vẫn chưa nhiều, đi cùng với đó là tình trạng mất cân đối giữa các phân khúc sản phẩm.
Báo cáo của VARS cho thấy, căn hộ chung cư vẫn giữ vai trò chủ đạo, chiếm tỷ trọng khoảng 70% tổng nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ mới qua các quý đạt lần lượt là 43%; 75%; 69% và 72%.
Đáng chú ý, trong phân khúc này, tỷ trọng nguồn cung mới thuộc nhóm cao cấp đạt 47% trong quý IV/2024, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước; nhóm hạng sang, siêu sang cũng tăng mạnh, chiếm tỷ trọng gần 27% và tăng 23% so với cùng kỳ năm.
Sự mất cân đối còn được thể hiện qua phân hóa nguồn cung theo khu vực, địa phương, cụ thể là 60% nguồn cung nhà ở mới trong năm 2024 được đóng góp bởi các dự án thuộc khu vực miền Bắc, trong khi khu vực miền Nam và miền Trung chiếm tỷ trọng lần lượt là 29% và 11%.
Theo ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes, trong bối cảnh mọi chi phí đầu vào đều tăng cao, việc giá bất động sản có xu hướng đi lên là điều khó tránh, thế nhưng tăng mạnh trong một thời gian rất ngắn là điều bất bình thường, nguyên nhân chủ yếu do nhiều chủ đầu tư đặt kỳ vọng cao hơn về lợi nhuận khi nguồn cung khan hiếm, từ đó đẩy giá sản phẩm lên cao.
Với mức thu nhập trung bình hiện tại, một lao động phổ thông tại Việt Nam phải mất khoảng 23,5 năm mới mua được một căn nhà giá tầm trung.
Con số này cao gần gấp đôi so với mức bình quân của thế giới là 14,5 năm.
Chỉ số tăng giá bất động sản Việt Nam từ năm 2019 đến nay cao nhanh nhất khu vực, đặc biệt là nhà ở và đất nền.
Còn bà Hồ Thị Thu Mai - Giám đốc Công ty Vận hành sàn giao dịch Nhà Ở Ngay cho hay, trong năm qua, thị trường bất động sản chủ yếu ghi nhận tăng “nóng” tại Hà Nội. Bởi giai đoạn năm 2020-2023, nhu cầu mua nhà của người dân lớn, nhưng chỉ ghi nhận vài dự án căn hộ mở bán.
Hiện nay, chỉ tính riêng khu vực nội đô Hà Nội đã có 4 triệu người sinh sống, chưa kể mỗi năm có khoảng 150.000-200.000 người nhập cư và phần lớn đều có nhu cầu mua nhà ở.
Tuy nhiên, do nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu khiến giá nhà liên tục tịnh tiến, trong khi các chủ đầu tư lại căn cứ mức giá đó và nhu cầu mua nhà ở của người dân để xác định giá bán, dẫn tới giá bán sơ cấp tăng cao.
Cần giải pháp “phi thường” hạ giá nhà
Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, năm 2025 sẽ là năm ghi dấu mốc quan trọng khi nguồn cung nhà ở dự báo tăng mạnh. Các dự án đáp ứng đầy đủ yêu cầu về pháp lý và năng lực của chủ đầu tư sẽ được ưu tiên, giúp cân bằng cung - cầu trên thị trường.
Tuy vậy, điều quan trọng là tiếp tục có những giải pháp giúp nhóm người mua ở thực tiếp cận được nhà ở. Bởi lẽ, trong năm 2025, giá nhà vẫn trong xu hướng tăng, nhất là sau khi các địa phương áp dụng bảng giá đất mới dựa trên giá thị trường, từ đó có thể tạo ra mặt bằng chi phí cao hơn, làm giảm khả năng hấp thụ của thị trường.
TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho hay, một trong những vấn đề đáng lo ngại là giá nhà ở quá cao và tiếp tục tăng.
Hiện tại, giá nhà ở Việt Nam đã gấp khoảng 60 năm thu nhập của một công nhân, vượt quá mức khuyến cáo của Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF) là 30 năm thu nhập. Điều này không chỉ tạo ra một gánh nặng lớn cho người dân, mà còn tiềm ẩn nguy cơ gây ra “bong bóng” bất động sản.
| |
Nguồn: One Housing |
“‘Bong bóng" bất động sản là hiện tượng khi giá nhà tăng quá mức so với khả năng chi trả của người dân và các yếu tố kinh tế vĩ mô. Nếu không có sự điều chỉnh kịp thời, bong bóng này có thể nổ, gây tổn thất nặng nề cho thị trường và nền kinh tế.
Do đó, rất cần những giải pháp mang tính chất ‘khác thường, phi thường’ để giải quyết vấn đề về giá nhà, một trong số đó là cần tập trung đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, quyết liệt tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý để tăng cung cho thị trường”, ông Nghĩa phân tích.
Tương tự, TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cũng bày tỏ sự lo ngại về thực trạng giá nhà ở liên tục tăng mạnh.
Dẫn khảo sát mới nhất của một tổ chức chuyên nghiên cứu về bất động sản, ông Lực cho biết, với mức thu nhập trung bình hiện tại, một lao động phổ thông tại Việt Nam phải mất khoảng 23,5 năm mới mua được một căn nhà giá tầm trung. Con số này cao gần gấp đôi so với mức bình quân của thế giới là 14,5 năm.
Chỉ số tăng giá bất động sản Việt Nam từ năm 2019 đến nay cao nhanh nhất khu vực, đặc biệt là nhà ở và đất nền.
Nhiều nơi, giá bất động sản tăng đến 60-70% chỉ trong một thời gian ngắn. Bởi vậy, việc gia tăng nguồn cung cho thị trường bằng cách đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội là giải pháp căn cơ để giảm giá nhà trong dài hạn.
“Chúng tôi đã kiến nghị Chính phủ sớm đưa gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội. Bộ Xây dựng đã đề nghị, bước đầu vào khoảng 60.000 tỷ đồng, trong đó Trung ương là 30.000 tỷ đồng, chủ yếu dưới dạng phát hành trái phiếu chính phủ, còn địa phương khoảng 30.000 tỷ đồng. Đặc biệt, các cơ quan quản lý nhà nước cần tháo gỡ nhanh những dự án bất động sản, đất đai còn vướng mắc, tồn đọng hoặc bỏ hoang trong nhiều năm qua. Sơ bộ các dự án này có giá trị lên tới hàng chục tỷ USD, nếu giải tỏa được thì nguồn cung sản phẩm sẽ cực kỳ lớn, chủ đầu tư cũng sẵn sàng bán với giá hấp dẫn hơn”, ông Lực cho hay.