Hầu hết các dự án chung cư mới mở bán tại Hà Nội đều thuộc phân khúc cao cấp. Ảnh: Thanh Vũ
Ngành có thu nhập tốt vẫn khó mua nhà
Mới đây, Tổng cục Thống kê đã công bố các thông tin về tình hình thu nhập và việc làm của người lao động Việt Nam trong năm 2024. Trong đó, các số liệu về mức thu nhập ghi nhận chiều hướng đi lên.
Tính chung trong cả năm 2024, thu nhập bình quân của người lao động là 7,7 triệu đồng/tháng, tăng 8,6% theo năm. Nếu xét theo vùng, thu nhập bình quân của người lao động tại khu vực thành thị khoảng 9,3 triệu đồng/tháng, tăng gần 7% so với năm 2023.
Hầu hết các ngành kinh tế đều ghi nhận thu nhập bình quân của người lao động tăng lên. Trong đó, một số ngành sở hữu mức tăng tương đối ấn tượng, ví dụ ngành sản xuất và phân phối điện, khí đốt, nước nóng, hơi nước. Hiện mức thu nhập bình quân trong lĩnh vực này là 11,5 triệu đồng/tháng, tăng 12,7% so với năm 2023.
Tương tự, ngành hoạt động tài chính, ngân hàng và bảo hiểm cũng có mức thu nhập bình quân tăng khoảng 11,3%, đạt 12,8 triệu đồng/tháng. Ngoài ra, các lĩnh vực như khai khoáng, hoạt động kinh doanh bất động sản cũng có thu nhập tăng đáng kể.
Tuy nhiên, ngay cả khi làm việc trong các ngành có mức thu nhập khá, người lao động tại các thành phố lớn vẫn rất khó khăn trong việc sở hữu nhà. Theo CBRE, tính đến quý IV/2024, giá bán căn hộ chung cư mới tại Hà Nội cán mốc 72 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì).
Con số này tăng tới 36% so với cùng kỳ năm 2023 và cũng đồng thời là mức tăng cao nhất trong vòng 8 năm trở lại đây. Nếu so sánh với mức tăng thu nhập bình quân của người lao động thành thị nói chung và một số ngành nghề có thu nhập khá nói riêng, hiện chung cư mới đang sở hữu tốc độ tăng giá cao gấp 3 - 5 lần so với thu nhập.
Với thị trường chung cư Hà Nội, những dự án mới mở bán đều thuộc phân khúc cao cấp hoặc siêu sang. Hiện lựa chọn của người mua nhà đang bị gói gọn trong một số khu đô thị lớn ở huyện Gia Lâm, Đông Anh hoặc quận Nam Từ Liêm. Trong đó, mức giá thấp nhất được ghi nhận là 65 triệu đồng/m2, thuộc về một dự án tại xã Dương Xá, huyện Gia Lâm.
Dù có giá “thấp nhất” nhưng để sở hữu căn hộ studio tại dự án này, người mua nhà vẫn phải bỏ ra ít nhất khoảng 2,1 tỷ đồng. Nếu tiết kiệm toàn bộ thu nhập hàng tháng, không chi tiêu cho bất cứ khoản nào, không phải vay tiền và trả lãi ngân hàng, trung bình một người lao động trong ngành tài chính sẽ mất hơn 13 năm để mua được một căn hộ 33 m2, căn cứ theo số liệu thu nhập từ Tổng cục Thống kê.
Không chỉ chung cư, phân khúc nhà phố, nhà trong ngõ cũng tăng giá “phi mã”. Nếu như tại các dự án cao tầng, căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m2 đã được xếp vào hạng sang. Còn với những căn nhà trong ngõ ở nội thành Hà Nội, khoảng giá này lại là lẽ thường.
Tại các quận như Đống Đa, Hai Bà Trưng, không khó để tìm thấy những căn nhà có ngõ chỉ đủ ô tô đỗ cửa, nhưng được rao bán với giá lên tới 200 - 300 triệu đồng/m2. Với các huyện như Hoài Đức, Đông Anh, những căn nhà nằm ngoài mặt đường đã có giá leo lên mức 100 - 150 triệu đồng/m2 từ giữa năm ngoái.
Theo Global Property Guide, giá bất động sản Việt Nam đang tăng trưởng nhanh thuộc top đầu thế giới. Với mức giá tăng tới 59% sau 5 năm, con số còn cao hơn cả Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%), Singapore (37%). Thậm chí, mức tăng của Việt Nam còn cao gấp 3 - 6 lần so với các quốc gia trong khu vực Đông Nam Á như Indonesia (9%), Malaysia (11%), Thái Lan (18%).
“Điều đáng buồn” của thị trường bất động sản
Theo đánh giá của TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, mức giá nhà hiện nay chưa hợp lý. Nhận định này được đưa ra dựa trên cách tính toán của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF). Theo đó, giá nhà được cho là hợp lý khi không vượt quá 30 năm thu nhập của một hộ gia đình bình thường. Nếu quá 30 năm, thị trường bất động sản sẽ xuất hiện dấu hiệu “bong bóng”.
"Việt Nam đã vượt qua con số 30 năm từ lâu và hiện đâu đó ở mức 60 năm. Còn theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ thì nay đã vượt 100 năm rồi. Đây là một điều đáng buồn, chúng ta đang để cho bất động sản tăng với giá chóng mặt", TS. Lê Xuân Nghĩa trải lòng.
Vị tiến sĩ cũng chia sẻ rằng, bản thân cùng các cộng sự đã tiến hành khảo sát nhiều chuyên gia về khả năng giảm giá của bất động sản. Trong đó, một nửa số ý kiến cho rằng, đây là điều không thể. Phần còn lại kỳ vọng rằng, nếu nguồn cung gia tăng mạnh mẽ, đặc biệt là nhà ở xã hội, giá nhà có thể sẽ tăng chậm lại hoặc giảm xuống.
“Giá nhà bây giờ tăng nhanh quá! Từ năm 2019 đến giờ, giá tăng tới 50 - 70%, chủ yếu là phân khúc chung cư. Một phần nguyên nhân khiến mức giá bị đẩy lên cao là do thiếu hụt nguồn cung. Tôi cho rằng, thị trường đang tiềm ẩn những sự bất thường. Doanh nghiệp bất động sản cần cân nhắc, tính toán về mức giá của sản phẩm, sao cho hợp lý và bền vững”, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đặt vấn đề.
Để củng cố nhận định trên, vị chuyên gia cho biết, tính đến hết quý III/2024, tín dụng cho vay nhà ở chỉ tăng 4,6%, dù lãi vay liên tục giảm. Đà tăng chậm này phản ánh tâm lý e dè của người mua nhà, trước giai đoạn “bão giá” của thị trường địa ốc.
