Định giá đất là công việc không dễ dàng. Ảnh: Việt Dương
Vẫn loay hoay xác định giá đất
Báo cáo tại phiên chất vấn của Kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XV, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết, trong 5 tháng đầu năm 2022, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản đạt hơn 16.000 tỷ đồng, tăng hơn 68% so với cùng kỳ năm trước (tương ứng tăng 6.600 tỷ đồng).
Cơ quan thuế căn cứ vào cơ sở dữ liệu mà người nộp thuế đã kê khai tính thuế và tham khảo giá thực tế chuyển nhượng ở một số khu vực, vị trí tương đương đã phát hiện việc kê khai nộp thuế sai và yêu cầu kê khai lại, qua đó tăng thu cho ngân sách hàng nghìn tỷ đồng. Các cá nhân kê khai lại giá tăng từ 2-5 lần, cá biệt có nơi điều chỉnh tăng 20-40 lần.
Theo luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật Anvi, mặc dù kết quả truy thu thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động kinh doanh chuyển nhượng bất động sản có nhiều chuyển biến tích cực, nhưng cũng cần thừa nhận rằng, công tác xác minh và truy thu giá đất theo giá thị trường vẫn chưa thực sự thuyết phục người dân.
Ở đây, cần nhấn mạnh rằng, cho tới hiện tại, các cơ quan quản lý trung ương chưa có một văn bản pháp luật nào để các cấp quản lý địa phương làm căn cứ thực hiện xác minh và đánh giá lại giá trị của một dự án bất động sản. Từ trước đến nay, qua các hướng dẫn và thực tế triển khai, người dân hiểu rằng, việc nộp thuế khi giao dịch bất động sản theo khung giá nhà nước là hợp lệ, hợp pháp, còn giá ghi trên hợp đồng là theo thỏa thuận của các bên.
Nhiều quốc gia trên thế giới dùng phương pháp định giá hàng loạt, khi đó giá đất dự án chỉ cần đạt 70% giá thị trường là được chấp nhận. Việc đòi hỏi từng trường hợp phải đúng với giá thị trường là bất khả thi vì không đủ nguồn lực thực hiện.
Ông Lê Hoàng Châu. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA)
“Khung giá đất là do cơ quan nhà nước quy định và điều chỉnh định kỳ, việc bồi thường đất khi làm dự án cũng dựa theo khung giá này, nhưng tại sao người mua, bán đóng thuế theo khung giá đó lại bị thanh kiểm tra? Sự khác biệt giữa giá giao dịch thực tế và giá kê khai trên hợp đồng đã diễn ra nhiều năm nay, nhưng đột ngột vào diện xem xét truy thu thuế dẫn đến bất công cho những người giao dịch không đúng thời điểm”, luật sư Đức nói và cho rằng, nếu muốn truy thu đúng, thuyết phục được người dân, trước tiên phải có cơ chế xác định giá đất theo giá thị trường.
Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho hay, tại TP.HCM, việc cơ quan thuế yêu cầu kê khai lại giá hàng chục ngàn giao dịch bất động sản khiến thời gian xử lý kê khai thuế vượt quá 5 ngày theo quy định, thậm chí nhiều trường hợp kéo dài 10-15 ngày vẫn chưa xong, gây đình đốn hoạt động của doanh nghiệp và bức xúc trong xã hội.
Tương tự với câu chuyện đấu giá đất, việc thiếu cơ chế xác định giá đất theo giá thị trường cũng là nguyên nhân gây thất thoát tài sản nhà nước, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.
GS. Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội khóa XV, Ủy viên Ủy ban Tài chính của Quốc hội cho biết, hiện tại, cơ chế xác định giá đất chưa có sự thống nhất, mà chủ yếu dựa vào các khung giá, bảng giá được ấn định bằng các quyết định hành chính của Hội đồng nhân dân các địa phương. Tuy nhiên, một mảnh đất khi giao cho một đơn vị, cá nhân khai thác sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo giá thị trường chứ không do chính quyền, cơ quan quản lý quyết định. Việc này sẽ giúp lựa chọn được người sử dụng mảnh đất hiệu quả nhất, tránh để hoang hóa gây lãng phí.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp cho biết, việc cơ quan quản lý vẫn loay hoay trong việc xác định giá đất khiến doanh nghiệp chịu thiệt thòi. Nhiều doanh nghiệp tham gia đấu giá đất thành công từ đầu năm 2020 tới nay chưa thể triển khai dự án do vướng tiền sử dụng đất, cho dù đã nộp tạm ứng cũng như lệ phí đầy đủ theo quy định.
Lấy dẫn chứng tại Bắc Giang, lãnh đạo một doanh nghiệp đang phát triển dự án tại đây chia sẻ, từ khi Bộ Tài chính có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đề nghị chỉ đạo các sở tài nguyên và môi trường phối hợp với các cơ quan có liên quan rà soát, ban hành kịp thời quyết định điều chỉnh bổ sung bảng giá đất cụ thể đối với từng vị trí khu đất, đảm bảo phù hợp với giá giao dịch thực tế trên thị trường và giá bán của chủ đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường Bắc Giang đã yêu cầu rà soát tất cả các dự án đấu giá đất nhằm xác định lại mức giá theo giá thị trường.
“Việc phải lùi thời gian triển khai dự án không chỉ khiến tốn kém thêm nhiều chi phí, mà còn đẩy doanh nghiệp đứng trước nguy cơ bỏ lỡ cơ hội từ thị trường”, vị này nói.
Mức giá bao nhiêu là phù hợp?
Hiện tại, có hàng trăm nghìn tỷ đồng đang tồn đọng tại hàng trăm dự án nhà ở trên khắp cả nước do chậm tiến độ kéo dài vì vướng mắc pháp lý. Bởi vậy, điều quan trọng nhất lúc này là sớm tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý dự án để khơi thông nguồn lực rất lớn này, góp phần đẩy nhanh đà phục hồi kinh tế sau dịch.
Trong đó, điều được các doanh nghiệp mong chờ là có quy định cụ thể, rõ ràng về cơ chế xác định giá đất tại dự án Luật Đất đai sửa đổi. Tuy nhiên, dự án này được dời lại từ kỳ họp thứ 3 sang kỳ họp thứ 4 (dự kiến diễn ra vào tháng 10/2022) và vẫn giữ quy trình xem xét, thông qua tại 3 kỳ họp Quốc hội, cụ thể là cho ý kiến tại kỳ họp thứ 4 và thứ 5 (dự kiến diễn ra vào tháng 5/2023), thông qua tại kỳ họp thứ 6 (dự kiến diễn ra vào tháng 10/2023).
“Dẫu muộn nhưng có thời hạn sửa còn hơn không”, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế nói, đồng thời cho rằng, tài chính đất đai là vấn đề cần phải sửa lại trong lần sửa đổi Luật Đất đai này, không nên để méo mó như hiện tại. Theo ông Ánh, khi pháp luật đất đai được kiện toàn thì thị trường bất động sản sẽ phát triển tốt, không đơn thuần là đáp ứng nhu cầu nhà ở của xã hội, mà còn tạo cú huých cho các thị trường khác.
Trong thông báo mới nhất, Bộ Tài chính cho biết đang rà soát các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản để sửa đổi, bổ sung nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, sự công khai, minh bạch trong công tác quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.
Đối với hoạt động đấu giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đang soạn thảo dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trong đó có Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Theo ông Lê Hoàng Châu, dù sửa đổi như thế nào nhưng điều quan trọng là phải bịt được “lỗ hổng” định giá đất. Nhiều quốc gia trên thế giới dùng phương pháp định giá hàng loạt, khi đó giá đất dự án chỉ cần đạt 70% giá thị trường là được chấp nhận. Việc đòi hỏi từng trường hợp phải đúng với giá thị trường là bất khả thi vì không đủ nguồn lực thực hiện.
“Trước mắt, các địa phương cần điều chỉnh ngay bảng giá sàn đất đai, nếu thấy thấp có thể nâng lên, điều này thuộc thẩm quyền của địa phương. Còn trong giai đoạn này, ai hưởng lợi từ mức giá sàn thấp và kê khai cao hơn một chút thì không nên quy là phạm luật. Nhà nước có thể thu sót một chút do chính sách chưa theo kịp thực tế thị trường, không nên quá so đo với người dân”, ông Châu nhấn mạnh.
