Hết hạn sử dụng, nhưng không mất quyền sở hữu
Thông tin về việc gắn thời hạn sử dụng căn hộ chung cư với tuổi thọ công trình đang thu hút sự quan tâm của người mua nhà. Nhiều ý kiến lo ngại nếu chung cư có niên hạn, sau vài chục năm người sở hữu có thể “mất nhà”, từ đó chuyển sang lựa chọn đất nền hoặc nhà phố với tâm lý an tâm hơn về thời gian sở hữu. Tuy nhiên, cách hiểu này chưa thực sự chuẩn xác.
Theo tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW vừa được ban hành, quy định sử dụng nhà chung cư xây dựng mới sẽ gắn với niên hạn thiết kế của công trình. Khi chung cư hết thời hạn sử dụng nếu phải phá dỡ vì không an toàn, chủ sở hữu vẫn giữ quyền sử dụng đất và được quyền góp kinh phí để xây dựng tòa nhà mới.
Ông Lê Quốc Kiên - chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập cho biết, thực tế, tuổi thọ của công trình đã được xác định trong hồ sơ thiết kế và các yêu cầu kỹ thuật từ trước khi các định hướng trong Nghị quyết 21 được đưa ra, áp dụng với nhiều loại công trình như nhà ở riêng lẻ, nhà xưởng, cao ốc văn phòng và chung cư.
Điểm đáng chú ý hiện nay là cơ chế pháp lý đối với công trình khi hết tuổi thọ hoặc không còn bảo đảm an toàn đang được đặt ra rõ hơn. Điều này nhằm giải quyết một trong những vướng mắc lớn của quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ: Công trình đã xuống cấp, nhưng việc xử lý vẫn kéo dài do khó đạt được sự thống nhất giữa các chủ sở hữu.
Thực tế, tại TP.HCM, nhiều chung cư được xây dựng từ trước năm 1975 đã xuống cấp, song quá trình cải tạo, xây dựng lại vẫn gặp nhiều trở ngại. Với những tòa nhà có hàng trăm căn hộ, số lượng chủ sở hữu có thể lên tới hàng nghìn người nếu tính cả các trường hợp chuyển nhượng, thừa kế qua nhiều thế hệ, nên để đạt được sự đồng thuận của tất cả các bên là bài toán không đơn giản.
Vì vậy, việc hoàn thiện cơ chế xử lý khi công trình hết tuổi thọ cần được xem là giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn trong cải tạo chung cư cũ, thay vì chỉ hiểu đơn giản là Nhà nước bổ sung thêm một mốc thời gian đối với căn hộ.
Còn bà Cao Thị Thanh Hương - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills TP.HCM cho hay, niên hạn công trình không phải vấn đề chỉ xuất hiện với chung cư. Nhà phố hay các loại công trình xây dựng khác cũng không thể tồn tại vĩnh viễn và đều cần được xử lý khi không còn đáp ứng điều kiện sử dụng.
Trong câu chuyện này, theo bà Hương, cần phân biệt giữa “thời hạn sử dụng” của công trình và “quyền sở hữu” đối với đất ở. Bản chất của căn hộ chung cư vẫn gắn với đất ở đô thị, trong khi việc xác định tuổi thọ công trình là vấn đề liên quan đến thời gian tồn tại và điều kiện an toàn của phần công trình xây dựng.
“Bản chất của chung cư vẫn là đất ở đô thị. Luật pháp không hề phủ nhận quyền sở hữu lâu dài đối với đất ở đô thị. Vì vậy, việc một công trình hết niên hạn sử dụng không đồng nghĩa với việc quyền sở hữu của người dân đương nhiên chấm dứt sau thời điểm đó”, bà Hương nói.
Với những chung cư có niên hạn, khi công trình hết thời hạn sử dụng, người dân vẫn có thể được bố trí phương án tái định cư theo quy định. Vì vậy, theo chuyên gia Savills, điều quan trọng là người mua cần được cung cấp đầy đủ thông tin về thời hạn, chất lượng công trình, cũng như phương án xử lý khi công trình hết thời hạn sử dụng.
Bài toán chất lượng dài hạn
Một vấn đề khác được người mua nhà quan tâm là tác động của niên hạn chung cư đến giá trị tài sản, đặc biệt trong trường hợp sử dụng căn hộ làm tài sản bảo đảm để vay ngân hàng.
Về vấn đề này, bà Cao Thị Thanh Hương cho rằng, cần nhìn vào bản chất của tài sản và cách pháp luật quy định quyền sở hữu, thay vì chỉ tập trung vào khái niệm “có thời hạn”. Việc xác định rõ vòng đời công trình có thể tạo thêm động lực để chủ đầu tư chú trọng đến chất lượng xây dựng, tiêu chuẩn bàn giao và trách nhiệm đối với cư dân trong suốt quá trình vận hành.
Khi tuổi thọ công trình, chất lượng xây dựng, quyền sử dụng đất và khả năng vận hành được phản ánh rõ hơn trong giá bán, người mua sẽ có thêm cơ sở để đánh giá và lựa chọn sản phẩm.
“Do đó, các chủ đầu tư sẽ phải tăng cường tuyên truyền hoặc phổ biến pháp lý mạnh mẽ hơn để có thể ổn định tâm lý người mua, cũng là một bước để họ cân nhắc hơn về chất lượng xây dựng trong cam kết bàn giao nhà cho cư dân”, bà Hương nói.
Ở góc độ này, niên hạn chung cư không chỉ là câu chuyện về thời gian tồn tại của công trình, mà còn đặt ra yêu cầu về chất lượng xây dựng, an toàn của cư dân và cơ chế xử lý khi công trình xuống cấp.
Nếu được thực hiện cùng với hành lang pháp lý rõ ràng và thông tin minh bạch, quy định về thời hạn sử dụng có thể tạo ra một động lực mới để thị trường nâng chuẩn chất lượng công trình.
Còn ông Lê Quốc Kiên cho hay, tác động đáng chú ý hơn có thể nằm ở cách thị trường nhìn nhận và định giá tài sản. Nếu như trước đây giá trị căn hộ chủ yếu được nhìn từ “phần nhà”, thì trong tương lai, người mua có thể quan tâm nhiều hơn đến giá trị quyền sử dụng đất gắn với dự án.
Khi cách nhìn của người mua thay đổi, việc chủ đầu tư đưa sản phẩm ra thị trường cũng có thể phải thay đổi theo. Những thông tin như quy mô quỹ đất, mật độ xây dựng, số lượng căn hộ và phần quyền sử dụng đất gắn với mỗi căn có thể trở thành những yếu tố được cân nhắc nhiều hơn khi so sánh các dự án.
Khi đó, cuộc cạnh tranh giữa các dự án không chỉ xoay quanh tiện ích, thiết kế hay tiêu chuẩn bàn giao. Một dự án có chất lượng công trình tốt, quỹ đất lớn, mật độ phù hợp và tạo ra giá trị quyền sử dụng đất cao hơn cho mỗi căn hộ sẽ có thêm lợi thế trong mắt người mua.
Như vậy, bài toán niên hạn chung cư khả năng sẽ tạo ra sự thay đổi ở cả phía cung và cầu. Người mua có thêm cơ sở để đánh giá giá trị dài hạn của tài sản, trong khi chủ đầu tư phải quan tâm nhiều hơn đến chất lượng công trình, tính minh bạch của thông tin và giá trị thực mà sản phẩm mang lại cho cư dân.
Theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, việc luật hóa niên hạn công trình được kỳ vọng sẽ tạo cơ sở để đẩy nhanh công tác kiểm định, đánh giá và cải tạo các chung cư đã xuống cấp, qua đó tăng cường an toàn cho cư dân và thúc đẩy quá trình chỉnh trang, phát triển đô thị.
Một số chuyên gia cũng cho rằng, việc áp dụng niên hạn sử dụng có thể tác động nhất định đến tâm lý người mua trong ngắn hạn. Tuy nhiên, về dài hạn, thay vì chỉ quan tâm đến khái niệm “sở hữu vĩnh viễn”, người mua có thể chú trọng hơn đến chất lượng công trình, uy tín chủ đầu tư, công tác quản lý và khả năng vận hành dự án sau bàn giao.
Chung cư về bản chất vẫn là một công trình xây dựng có tuổi thọ kỹ thuật. Việc minh bạch hóa thông tin về thời hạn sử dụng không đồng nghĩa với việc làm mất giá trị tài sản, mà có thể giúp thị trường hình thành cách nhìn đầy đủ hơn về giá trị căn hộ trong dài hạn.
Khi tuổi thọ công trình, chất lượng xây dựng, quyền sử dụng đất và khả năng vận hành được phản ánh rõ hơn trong giá bán, người mua sẽ có thêm cơ sở để đánh giá và lựa chọn sản phẩm. Đây cũng là bước chuyển cần thiết để thị trường căn hộ vận hành minh bạch hơn, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng về giá và khái niệm “sở hữu lâu dài”.