Việc hình thành bán đảo Thủ Thiêm với vị thế là trung tâm tài chính mới, kết hợp với mạng lưới hạ tầng giao thông đồng bộ đã tạo ra sức hút khổng lồ cho khu Đông. Ảnh: Lê Toàn.
Sự dịch chuyển tự nhiên
Sự kiện sáp nhập địa giới hành chính khi Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu tích hợp vào TP.HCM đã tạo thêm một “cú huých” mang tính bước ngoặt, biến phía Đông không chỉ là một khu vực hành chính, mà trở thành tâm điểm của dòng vốn, nguồn cung và sự dịch chuyển dân cư quy mô lớn.
Bức tranh thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay cho thấy sự phân hóa rõ rệt. Trong khi các khu vực truyền thống phía Nam như quận 7, Nhà Bè hay một phần Bình Chánh cũ đang dần tiệm cận ngưỡng bão hòa về quỹ đất và đối mặt với những thách thức từ cốt nền yếu, thì phía Đông lại bứt tốc một cách ngoạn mục.
Những con số thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường giai đoạn gần đây đều khẳng định vị thế độc tôn của khu vực này về cả nguồn cung lẫn thanh khoản.
Xét về nguồn hàng, khu Đông hiện chiếm tỷ trọng áp đảo trên tổng thể thị trường TP.HCM, dao động từ 60-70% tổng cung sản phẩm. Điều này phản ánh rõ nét sự tập trung nguồn lực của các chủ đầu tư lớn vào khu vực này.
Báo cáo thị trường quý II/2026 của DKRA Group là một minh chứng khi cho biết, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại khu Đông chiếm tới gần 90% tổng nguồn cung toàn Thành phố. Hầu hết các dự án từ cao cấp đến tầm trung đều đang “đóng đô” tại đây, tạo ra một mặt bằng giá trị vốn hóa cao vượt mức trung bình.
Đà tăng giá của khu vực phía Đông thời gian qua cũng mạnh hơn các khu vực khác. Mức chênh lệch này là kết quả tất yếu của việc chuyển dịch dòng vốn đầu tư mạnh mẽ, nơi những nhà đầu tư luôn tìm kiếm cơ hội từ sự tăng trưởng hạ tầng và sự sôi động của nguồn cung mới.
Bên cạnh làn sóng đầu tư, một điểm đáng chú ý khác là sự thay đổi trong tư duy chọn nơi an cư của người dân. Theo ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings, dù chưa có một khảo sát cụ thể, nhưng quả thực trong vài năm gần đây có một làn sóng ngầm dịch chuyển chỗ ở từ nhiều khu vực trong Thành phố về phía Đông khi có điều kiện.
“Sự quá tải về hạ tầng, tình trạng kẹt xe và ngập úng kéo dài ở các khu vực phía Tây và Nam đã thúc đẩy dòng người di cư sang phía Đông - nơi có quy hoạch đồng bộ từ hạ tầng, giáo dục, y tế…”, ông Sang nói và cho biết, từ năm 2025 đến nay, gần như nguồn cung mới được tiêu thụ đều tập trung tại phía Đông TP.HCM, trong đó riêng khu vực Bình Dương cũ dự kiến từ nay đến cuối năm 2027 ước có khoảng 20.000 căn hộ từ các dự án mới được bàn giao cho khách hàng.
Theo khảo sát của SG Holdings, sau khi sáp nhập, thị trường địa ốc TP.HCM đã xuất hiện những “điểm nóng” mới. Khu vực Bình Dương cũ ghi nhận mức độ quan tâm của nhà đầu tư tăng vọt 165% so với đầu năm, đang vươn lên vị trí dẫn đầu toàn miền Nam.
Sự sáp nhập này đã xóa nhòa ranh giới hành chính, tạo ra một vùng kinh tế liên kết mật thiết, nơi nguồn cung bất động sản lan tỏa theo mạng lưới kết nối giao thông xuyên suốt.
Từ hạ tầng đến hướng mở tương lai
Để lý giải vì sao phía Đông có thể “đảo ngược thế cờ” một cách ngoạn mục như vậy, cần phải nhìn sâu vào những động lực nền tảng - nơi sự kết hợp giữa chính sách quy hoạch và ưu thế tự nhiên.
Nguyên nhân tiên quyết nằm ở chiến lược phát triển hạ tầng bền bỉ và đồng bộ. Khác với nhiều khu vực được phát triển tự phát trong quá khứ, khu Đông được đầu tư bài bản theo hướng quy hoạch mở, hiện đại ngay từ đầu.
Khi những mảnh ghép hạ tầng hoàn thiện, kết nối vùng trở nên liền mạch, phía Đông sẽ không chỉ là đầu tàu của thị trường địa ốc TP.HCM, mà còn là trái tim của sự phát triển kinh tế vùng phía Nam…
Việc hình thành bán đảo Thủ Thiêm với vị thế là trung tâm tài chính mới, kết hợp với mạng lưới hạ tầng giao thông đồng bộ từ nội đô như dự án mở rộng Quốc lộ 13, hệ thống các tuyến metro… đến các dự án kết nối liên vùng, đã tạo ra sức hút khổng lồ cho khu vực này. Sân bay Long Thành cùng hệ thống cao tốc và các trục giao thông trọng điểm đã biến khu Đông trở thành cửa ngõ chiến lược, nơi dòng chảy kinh tế của vùng Đông Nam Bộ đổ dồn về.
Khi hạ tầng giao thông phát triển, khoảng cách địa lý không còn là rào cản và giá trị bất động sản tất yếu sẽ tỷ lệ thuận với sự thuận tiện trong kết nối.
Yếu tố thứ hai nằm ở địa hình và chi phí phát triển. Theo TS. Nguyễn Minh Hòa - chuyên gia đô thị, phía Đông TP.HCM sở hữu lợi thế về tự nhiên tốt hơn hẳn so với các khu vực khác.
Với cốt nền cao, nền đất cứng, khu vực này không chỉ an toàn hơn trước những biến đổi khí hậu như triều cường hay ngập lụt, mà còn giúp các nhà phát triển dự án tối ưu hóa chi phí xây dựng.
So với việc phải tốn hàng đống kinh phí để xử lý nền móng yếu như tại khu Nam hay khu Tây, việc triển khai dự án tại khu Đông mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn, cho phép các chủ đầu tư tập trung nguồn lực vào việc nâng cao chất lượng công trình và tiện ích nội khu. Chính sự “dễ thở” trong khâu kỹ thuật này đã khuyến khích các “ông lớn” bất động sản đua nhau đổ về đây, tạo nên một cuộc cạnh tranh lành mạnh về quy mô và đẳng cấp dự án.
Thêm nữa, việc sáp nhập địa giới hành chính không đơn thuần là thay đổi ranh giới, mà là “cú huých” tái cấu trúc lại không gian đô thị của cả vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Từ sau khi Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đều là khu vực nằm phía Đông Bắc và Đông Nam của TP.HCM đã khiến khu Đông thêm phần lợi thế, trong đó yếu tố quan trọng là giải quyết được bài toán về quỹ đất sạch.
Những khu vực như Làng đại học hay Khu công nghệ cao vẫn còn tiềm năng rất lớn để đón nhận dòng vốn đầu tư vào các ngành công nghiệp tri thức, tạo nền tảng cho việc thu hút lao động trình độ cao, từ đó thúc đẩy nhu cầu nhà ở thực sự bền vững.
Sự chuyển dịch của thị trường còn phản ánh một quy luật tất yếu: Dòng vốn luôn chảy về nơi có triển vọng sinh lời và môi trường sống lý tưởng. Khi các đô thị vệ tinh của các khu vực sau sáp nhập đã định hình xong diện mạo đẳng cấp, những khu vực kế cận đang mở ra cơ hội cho thế hệ bất động sản mới.
Đó là sự hình thành của những khu đô thị xanh, thông minh và hiện đại, nơi giáo dục, y tế và dịch vụ được tích hợp hài hòa. Những giá trị này tạo nên sức hút không chỉ với giới đầu tư tài chính, mà cả những người tiêu dùng cuối cùng.
Nhìn về tương lai, có thể khẳng định rằng, phía Đông đã trở thành cực tăng trưởng chủ đạo của thị trường bất động sản TP.HCM. Việc tập trung phát triển đô thị về hướng này là sự lựa chọn hợp lý nhất để hướng tới mục tiêu xây dựng một “thành phố sống tốt”.
Khi những mảnh ghép hạ tầng hoàn thiện, kết nối vùng trở nên liền mạch, phía Đông sẽ không chỉ là đầu tàu của thị trường địa ốc TP.HCM, mà còn là trái tim của sự phát triển kinh tế vùng phía Nam, nơi những giá trị mới về đô thị được thiết lập, nâng cao vị thế của TP.HCM trên bản đồ các đô thị hiện đại của khu vực và quốc tế.
