Tranh chấp giữa Keangnam và khách hàng tại Dự án Keangnam Landmark kéo dài từ năm 2011 đến nay
Tại Dự án Keangnam Landmark đã xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư Keangnam Vina và một số khách hàng từ năm 2011, nhưng không đạt được thỏa thuận giải quyết, dẫn đến khách hàng khởi kiện ra tòa án. Có 7 khách hàng đã nộp đơn khởi kiện Keangnam Vina và có 10 căn hộ liên quan đến vụ kiện (một số khách hàng mua 2 căn hộ).
Vào giữa năm 2015, TAND quận Nam Từ Liêm đã lần lượt đưa các vụ kiện ra xét xử. Nhưng sau đó, cả hai bên đương sự đều đệ đơn kháng cáo. Vào tháng 11/2015, một vụ kiện trong số 7 vụ kiện nói trên đã được TAND TP. Hà Nội đưa ra xét xử phúc thẩm.
Bản án phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của khách hàng, sửa bản án sơ thẩm, tuyên hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư Keangnam Vina và khách hàng vô hiệu. Keangnam Vina sẽ giữ lại căn hộ để bán cho khách hàng khác và trả lại khách hàng 781 triệu đồng. Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày ký.
Sau đó, TAND TP. Hà Nội tiếp tục đưa các vụ còn lại ra xét xử, nhưng Keangnam Vina đều vắng măt. Theo luật định, các đương sự được quyền vắng mặt 1 lần khi tòa án mở phiên xử. Với quy định về thủ tục hoãn phiên tòa tại Bộ luật Tố tụng dân sự, dự kiến phiên tòa sẽ mở lại trong vòng 30 ngày tới. Trường hợp Keangnam Vina tiếp tục vắng mặt không có lý do chính đáng, Tòa án sẽ tiến hành xét xử vắng mặt.
Được biết, nội dung kháng cáo của khách hàng tập trung vào vấn đề xác định diện tích căn hộ. Khách hàng cho rằng, Keangnam đã bàn giao thiếu diện tích căn hộ (khoảng 15 m2, tùy căn hộ) so với thỏa thuận trong hợp đồng.
Sở dĩ diện tích bị thiếu là do Keangnam tính cả phần diện tích cột, hộp kỹ thuật… vào diện tích bán cho khách hàng. Khách hàng viện dẫn quy định tại Điều 225, Bộ luật Dân sự, phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia.
Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung. Vì vậy, Keangnam không được phép “chia nhỏ” những phần diện tích thuộc sở hữu chung để bán cho khách hàng.
Những phần diện tích thuộc sở hữu chung, vốn nằm khuất lấp bên trong tường, bằng mắt thường quan sát không thể phát hiện ra, đã không được Keangnam chú thích trên bản vẽ mô tả căn hộ kèm theo hợp đồng. Do đó, khi xem bản vẽ mô tả căn hộ trong hợp đồng, khách hàng không thể phát hiện ra căn hộ bao gồm cả những phần thuộc sở hữu chung.
Hợp đồng mua bán giữa hai bên còn quy định, diện tích sử dụng trên thực tế của căn hộ là không thay đổi, nên khách hàng tin rằng, diện tích mua bán ghi trong hợp đồng là diện tích thuộc sở hữu riêng của khách hàng, không bao gồm những phần thuộc sở hữu chung.
Các khách hàng khẳng định, không có tranh chấp với chủ đầu tư Keangnam trong việc xác định cách đo từ tim tường đến tim tường và cho rằng, dù đo theo phương pháp nào thì cũng không bao gồm phần diện tích chung. Thông tư 01/2009/TT-BXD không quy định phương pháp đo từ tim tường đến tim tường tính cả phần diện tích thuộc sở hữu chung nằm trong căn hộ. Điều 3, Thông tư 01/2009/TT-BXD quy định rõ, trong hợp đồng phải ghi rõ bao nhiêu m2 thuộc sở hữu chung, bao nhiêu m2 thuộc sở hữu riêng.
Với các quy định pháp luật và thỏa thuận trong hợp đồng như vậy, khách hàng cho rằng, diện tích họ đã mua không bao gồm những phần thuộc sở hữu chung và chủ đầu tư Keangnam đã bàn giao căn hộ thiếu diện tích.
Bản án sơ thẩm nhận định, việc chủ đầu tư Keangnam tính giá bán căn hộ bằng USD là vi phạm quy định pháp luật và cho rằng, tuy có vi phạm pháp luật, nhưng chỉ vô hiệu một phần. Từ đó, tòa cấp sơ thẩm xác định lại giá bán căn hộ theo VND, tùy theo mức giá căn hộ, tỷ giá tại thời điểm ký kết hợp đồng và diện tích cụ thể, mỗi căn hộ có mức chênh lệch khoảng 700 triệu đồng.
Đối với việc căn hộ bị thiếu diện tích, bản án sơ thẩm xác định, hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng phương pháp đo từ tim tường đến tim tường, phù hợp với quy định tại Thông tư 01/2009/TT-BXD nên có cơ sở để chấp nhận. Khi mua bán, căn hộ chưa hình thành, do vậy phải xác định lại diện tích đo thực tế tại thời điểm bàn giao.
Phần diện tích chung nằm ngoài hành lang, tòa cấp sơ thẩm cho rằng, diện tích này nằm ngoài tường bao căn hộ nên không tính vào diện tích căn hộ; phần diện tích chung còn lại, nằm trong căn hộ, vẫn được tính vào diện tích căn hộ.
