Nhà đầu tư đi săn đất vùng ven. Ảnh: Dũng Minh.
Tâm điểm trong chu kỳ tăng trưởng mới
Nhìn lại diễn biến các kênh đầu tư phổ biến gần 9 tháng qua, trong khi vàng tiếp tục biến động khó lường, chứng khoán dù đang vào sóng tăng trưởng với câu chuyện nâng hạng thị trường nhưng chưa ổn định, tiền gửi không còn hấp dẫn vì lãi suất thấp…, bất động sản vẫn là kênh được đánh giá cao.
Ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes cho hay, việc Chính phủ quyết tâm tháo gỡ các nút thắt về thủ tục pháp lý dự án giúp khơi thông dòng tiền, nhất là dòng vốn tín dụng khi nhiều ngân hàng bắt đầu giải ngân trở lại với các dự án tái khởi động.
Cùng với đó, sau sáp nhập địa giới hành chính, thị trường chứng kiến làn sóng quan tâm bất động sản tăng mạnh tại nhiều khu vực tiềm năng phía Bắc. Đáng chú ý, tâm lý đón đầu hạ tầng đang là một trong những yếu tố chính thúc đẩy dòng tiền chuyển hướng từ khu vực nội đô ra vùng ven Hà Nội, hoặc xa hơn là các địa bàn có trợ lực về hạ tầng giao thông kết nối.
Theo ông Chung, từ cuối năm 2024, dòng vốn đầu tư đã bắt đầu dịch chuyển ra các địa phương lân cận Hà Nội và tới nay, bất động sản nhiều khu vực như Bắc Ninh, Bắc Giang cũ, Hưng Yên, Hải Phòng, Quảng Ninh… ghi nhận sự quan tâm mạnh mẽ từ nhà đầu tư.
Sau cơn sốt nóng tháng 4/2025 với mức tăng phổ biến 20-30%, cá biệt có khu vực tăng tới 40-50%, thị trường bất động sản phía Bắc có dấu hiệu giảm nhiệt. Dù vậy, trong quý III/2025, theo ghi nhận của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá nhiều dự án đất nền tại các địa phương nêu trên vẫn tăng 2-4%.
“Diễn biến này cho thấy hành vi của bên mua có sự thay đổi rõ nét ở giai đoạn hiện tại. Nếu như trước đây, phần lớn dòng tiền đổ vào bất động sản chủ yếu xuất phát từ kỳ vọng tăng giá, thì nay tư duy đầu tư đã chọn lọc hơn, chú trọng nhiều đến giá trị khai thác thực tế”, ông Chung đánh giá.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng giám đốc G-Homes cho rằng, việc dòng tiền đầu tư dịch chuyển về các thị trường vùng ven từ đô thị trung tâm không phải xu hướng ngắn hạn, mà là một kế hoạch đã được tính toán bài bản trong thời gian dài.
Đây là sự dịch chuyển tất yếu khi mặt bằng giá tại các đô thị lớn đã neo ở mức rất cao, khiến dư địa tăng giá không còn nhiều. Tại những khu vực này, hạ tầng kết nối ngày một hoàn thiện, quỹ đất phát triển các dự án quy mô lớn còn dồi dào và dư địa tăng giá còn lớn.
Đặc biệt, với kế hoạch triển khai dự án đường cao tốc Bắc - Nam, nhiều đơn vị phát triển bất động sản cũng như nhà đầu tư đã sớm nghiên cứu các khu vực tiềm năng ngoài Hà Nội, khi khoảng cách di chuyển không còn là vấn đề nan giải. Khi đó, việc khai thác quỹ đất dọc tuyến đường này sẽ tạo ra các cực phát triển mới cho thị trường.
“Ở đây, nhà đầu tư không chỉ nhìn thấy cơ hội gia tăng giá trị bất động sản theo quá trình phát triển hạ tầng, mà còn hướng đến khả năng khai thác cho thuê, kinh doanh dịch vụ hoặc đáp ứng nhu cầu ở thực”, ông Nam nói và nhìn nhận rằng, thị trường bất động sản phía Bắc đang bước vào một chu kỳ mới và xu hướng dịch chuyển dòng tiền là một hệ quả tất yếu.
Tuy vậy, trong tương lai gần, dù nguồn cung dự án nơi đây có tăng mạnh thì mức giá đầu ra vẫn khó giảm, khi các chi phí phát triển dự án đều tăng cao.
Chiến lược đầu tư cho giai đoạn tới
Bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản (VARS-IRE) cho biết, 85% nhà đầu tư tham gia khảo sát mới đây của VARS-IRE đặt kỳ vọng vào các khu vực trung tâm hành chính mới sau sáp nhập.
Trong đó, ở một số thị trường có chỉ số kinh tế phát triển tốt, giá bán sơ cấp tăng đã đẩy mặt bằng mặt bằng giá nhà đất thổ cư thứ cấp tiếp tục giữ ở ngưỡng cao. Tại những thị trường này, các sản phẩm bất động sản giá dưới 3 tỷ đồng có thanh khoản tốt nhất. Giá bán duy trì ổn định hoặc tăng khoảng 5-10% so với giai đoạn đáy.
Cùng góc nhìn, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho hay, giai đoạn hiện tại, nhiều người chủ động tìm đến những khu vực trước đây bị định giá thấp với kỳ vọng hưởng lợi từ làn sóng tăng giá.
Theo các nhà đầu tư dày dạn kinh nghiệm, đây là thời điểm thuận lợi cho những người có tầm nhìn dài hạn, nguồn lực tài chính ổn định và sẵn sàng “ôm” đất chờ hạ tầng. Sự dịch chuyển dòng vốn gần đây cũng xuất phát từ mức giá dễ tiếp cận hơn tại vùng phụ cận so với 2 đô thị lớn nhất cả nước nước là Hà Nội và TP.HCM.
Tuy nhiên, theo bà Dung, thị trường hiện đã “chọn lọc” hơn, chỉ các sản phẩm pháp lý rõ ràng, hạ tầng tiện ích hoàn thiện mới dễ giao dịch. Các nhà đầu tư với chiến lược dài hơi sẽ nắm lợi thế, trong khi việc “lướt sóng” ngắn hạn sẽ không còn hiệu quả như trước đây.
Ở bối cảnh này, có thể quan sát thấy thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Lưu ý rằng, thị trường hậu sáp nhập dù có “cú hích” chính sách, nhưng muốn trụ vững cần có sự đồng bộ về chiến lược đầu tư, hơn là chỉ dựa vào những “cơn sóng” đầu cơ ngắn hạn.
Ở góc độ khác, ông Lê Xuân Nga - Tổng giám đốc BHS Property phân tích, bản chất của thị trường là nơi nào có cơ hội thì nơi đó sẽ xuất hiện dòng tiền đầu tư, nhưng cũng cần đi kèm với quy hoạch đô thị và đầu tư hạ tầng bài bản để đảm bảo kỳ vọng tăng giá của bất động sản.
Bởi lẽ, không phải cứ chủ đầu tư lớn đổ bộ về thì mọi khu đất đều được hưởng lợi, mà chỉ những khu đất nằm trong vùng đệm, nơi có hạ tầng và tiện ích đủ tốt mới có khả năng tăng giá trong dài hạn.
Ông Phạm Tiến Mạnh - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Đất Việt nhận định, thị trường địa ốc đang trong trạng thái cân bằng mới, nơi cả cơ hội lẫn rủi ro cùng tồn tại.
Nhìn lại diễn biến thị trường từ đầu năm tới nay, nhiều tín hiệu tích cực đã xuất hiện. Để tận dụng được chu kỳ phục hồi, các nhà đầu tư cần hành động tỉnh táo, có chiến lược rõ ràng, đề cao quản trị rủi ro và cập nhật chính sách thường xuyên.
