“Bắt mạch” thị trường địa ốc 2022

Nhiều dự án lớn khu vực vệ tinh TP.HCM được đầu tư bài bản, đồng bộ để phục vụ nhu cầu giãn dân đô thị. Ảnh: Lê Toàn

Lò xo nén” bắt đầu bật mạnh

Ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản được ví như chiếc lò xo bật mạnh sau thời gian dài bị nén lại vì dịch bệnh, sức nóng lan tỏa ở hầu khắp các địa phương trên cả nước.

Đơn cử, tại khu vực miền Trung, Khánh Hòa đã trở thành điểm nóng “săn đất” đón đầu cơ hội của giới đầu tư, xuất phát từ chủ trương phát triển của chính quyền địa phương này, kéo theo sự đổ bộ của các nhà phát triển bất động sản lớn, khi mới đây, UBND tỉnh Khánh Hòa nhận được văn bản của Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (NovaGroup) và Công ty cổ phần Đầu tư Đất Tâm về việc xin chủ trương khảo sát Khu đô thị sinh thái và sân golf Diên Khánh tại xã Diên Thọ, huyện Diên Khánh, tỉnh Khánh Hòa.

Trước đó, Sở Xây dựng Khánh Hòa đã có văn bản báo cáo UBND tỉnh về đề xuất nghiên cứu đầu tư 2 dự án quy hoạch vùng kinh tế động lực công nghiệp - đô thị - dịch vụ Ninh Hòa và quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 khu vực sông Cái Nha Trang diện tích 3.200 ha của Công ty cổ Tập đoàn Hòa Phát và Công ty cổ phần Đầu tư KD (KDI Holdings).

Ông Trần Anh Huy, giám đốc một sàn môi giới bất động sản tại Nha Trang cho biết, sau khi các thông tin trên chính thức được đưa ra, từ đầu tháng 12/2021 đến nay, nhà đầu tư từ khắp nơi lũ lượt đổ về Diên Khánh để săn đất, khiến giá đất nơi đây tăng phi mã. Theo ông Huy, thời gian qua, thị trường bất động sản Khánh Hòa ghi nhận sự phát triển nhất định, nhưng chủ yếu tập trung tại TP. Nha Trang, mà chưa mở rộng ra những khu vực khác. Bởi vậy, sự đổ bộ của các chủ đầu tư lớn sẽ giúp những khu vực ven TP. Nha Trang bứt phá mạnh mẽ trong thời gian tới.

Lấy câu chuyện của huyện Cam Lâm, nằm ở Bắc bán đảo Cam Ranh làm minh chứng, ông Huy cho biết, từ lâu khu vực này đã được tỉnh Khánh Hòa xác định là “cánh tay nối dài” của TP. Nha Trang vốn ngày càng quá tải, nhưng gần đây mới thực sự phát triển khi nhiều nhà chủ đầu tư lớn tìm đến. Đặc biệt, gần đây, Khánh Hòa đang nghiên cứu điều chỉnh mục tiêu phát triển Cam Lâm theo hướng “vùng đô thị sân bay hiện đại, sinh thái và kết nối quốc tế” để trở thành một cực tăng trưởng mới tại khu vực vịnh Cam Ranh, kết nối TP. Cam Ranh và TP. Nha Trang. Theo đó, chính quyền tỉnh đã cho phép một số nhà phát triển bất động sản đầu tư những dự án quy mô hàng nghìn héc-ta tại Cam Lâm, khiến giá đất khu vực này “nóng” hơn bao giờ hết.

Thực tế, trước sự phát triển mạnh của hạ tầng giao thông, thị trường bất động sản ngày càng vượt ra khỏi không gian vùng miền, nơi nào có tốc độ đô thị hóa cao, hạ tầng giao thông hoàn thiện, nơi đó nhanh chóng trở thành “miền đất hứa” với giới đầu tư địa ốc. Đơn cử, tại Đồng Nai, nơi mà chỉ 5-7 năm trước vẫn còn là “vùng trũng”, thì nay nổi lên như là địa phương phát triển nhanh nhất khu vực phía Nam, trở thành “sân sau” của TP.HCM trong xu thế giãn dân với giá đất tại nhiều dự án không ngừng rượt đuổi theo giá đất của TP.HCM.

Theo các chuyên gia, sự bứt tốc của thị trường bất động sản Đồng Nai và các khu vực lân cận TP.HCM là điều tất yếu, khi mà nhiều công trình giao thông trọng điểm nơi đây đã và đang được đẩy mạnh đầu tư như sân bay Quốc tế Long Thành, hệ thống các trục đường cao tốc kết nối như cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và sắp tới là cao tốc Biên Hòa - Bà Rịa Vũng Tàu… Đó cũng là lý do khiến những chủ đầu tư lớn như Novaland, Hưng Thịnh, Nam Long, Đất Xanh… kéo nhau về đây phát triển dự án, để rồi hiện nay Đồng Nai được nhiều nhà đầu tư cảm thán rằng, đang có tốc độ đô thị hóa “khủng khiếp” với hàng loạt đại dự án được đầu tư xây dựng, kéo theo giá nhà đất tăng nhanh đến chóng mặt.

Sau Đồng Nai đến lượt Bà Rịa - Vũng Tàu, địa phương trước đây nếu nhắc đến là nghĩ ngay tới thành phố biển Vũng Tàu, thì nay đã khác với những cái tên “mới nổi” như Xuyên Mộc, Châu Đức, Đất Đỏ… Chẳng hạn, tại huyện Xuyên Mộc, kể từ sau khi Tập đoàn Novaland (một thành viên của NovaGroup) mua hàng trăm héc-ta đất tại khu vực Hồ Tràm để phát triển đại dự án Novaworld Hồ Tràm, sau đó tiếp tục mua lại Khu du lịch Suối nước nóng Bình Châu để tạo thành một hệ sinh thái nghỉ dưỡng hoàn chỉnh, hay kế hoạch đầu tư dự án Sarari Hồ Tràm… đã thực sự biến vùng đất tưởng như bị lãng quên này trở thành “đất vàng”. Sau Novaland, hàng loạt doanh nghiệp địa ốc khác cũng nhận thấy tiềm năng của Xuyên Mộc và chạy đua “săn” đất, phát triển dự án, khiến cho giá đất nơi này không ngừng “nhảy múa”.

“Là địa phương có vùng biển sạch đẹp, nhiều mảng xanh bao phủ, đặc biệt là có suối nước nóng độc nhất vô nhị, khi các dự án ở Hồ Tràm được quy hoạch bài bản, đồng bộ trong vài năm tới, nơi đây sẽ trở thành thủ phủ du lịch mới của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu nói riêng, khu vực phía Nam nói chung”, ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time nhận định.

Nhà đầu tư đổ về Đồng Nai “săn” đất. Ảnh: Lê Toàn

Thị trường sẽ phát triển theo chiều sâu

Sau mỗi giai đoạn khủng hoảng, bất động sản luôn nằm trong nhóm ngành phục hồi mạnh mẽ nhất và trên thực tế, dòng tiền đã chảy mạnh hơn vào lĩnh vực này trong năm 2021, đặc biệt từ cuối quý III, giúp thị trường địa ốc bật dậy sau làn sóng dịch Covid thứ 4. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng đó mới chỉ là giai đoạn mở đầu cho một chu kỳ tăng trưởng mới của một thị trường đầy tiềm năng như bất động sản, khi mà sức cầu đầu tư đã bị nén lại sau thời gian dài chịu tác động của dịch bệnh.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, nhu cầu đầu tư bất động sản của người dân đang rất lớn. Một cuộc khảo sát được thực hiện bởi Batdongsan.com.vn mới đây cho thấy, 92% người tham gia khảo sát phản hồi rằng, sẽ tiếp tục đầu tư vào bất động sản trong năm 2022; 77% có mong muốn mua thêm nhà đất và 44% chọn mua bất động sản trong 1-2 năm tới.

Ở góc độ vĩ mô, TS. Cấn Văn Lực cho biết, kinh tế Việt Nam được dự báo tăng trưởng 6-6,5% trong năm 2022, thậm chí có thể tăng 6,5-7% nếu thực hiện tốt các chương trình phục hồi kinh tế. Đặc biệt, việc Chính phủ đang đẩy mạnh chiến lược phát triển nhà ở 2021-2030, thúc đẩy đầu tư công, phát triển hạ tầng giao thông, tiếp tục tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án..., đều là những yếu tố tạo nền tảng để thị trường bất động sản bứt phá trong giai đoạn 2022-2023.

Đưa ra dự báo về thị trường bất động sản năm 2022, đa phần chuyên gia đều có chung nhận định, thị trường sẽ phát triển tích cực hơn theo chiều sâu và có trọng điểm. Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, việc nhà đầu tư chạy theo quy hoạch tạo ra những cơn sốt đất ở nơi này, nơi kia chỉ là sự nhất thời, chứ không mang tính đại diện cho thị trường, bởi sắp tới sẽ là câu chuyện phát triển mang tính bền vững và sự bền vững đó một phần xuất phát từ sự nỗ lực của nhiều nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp trong việc hình thành các dự án lớn, các đại đô thị đúng nghĩa để đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, tạo ra giá trị thực sự cho xã hội.

Để làm được điều đó, theo ông Khương, yếu tố kết nối đóng vai trò đặc biệt quan trọng, nhất là sự kết nối về hạ tầng giao thông, kết nối giữa các tiếng nói để khơi thông chính sách, thủ tục pháp lý dự án.

“Như chúng ta đã thấy, tại TP.HCM hiện nay, quỹ đất để phát triển các đại đô thị đã không còn, giá bất động sản đã neo rất cao. Do vậy, việc đẩy mạnh phát triển hạ tầng kết nối các vùng vệ tinh chính là cơ hội mở ra sự phát triển mạnh mẽ và bền vững. Ở những khu vực này, quỹ đất còn nhiều, giá đất cũng chưa cao, thuận lợi cho việc hình thành những khu đô thị lớn được đầu tư bài bản”, ông Khương nói và cho biết thêm, việc Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công, phát triển hạ tầng kết nối sẽ tạo cơ hội rất lớn để thị trường địa ốc bứt phá.

Ở một góc nhìn khác, ông Huỳnh Phước Nghĩa, Phó viện trưởng Viện đổi mới sáng tạo, Trường đại học Kinh tế TP.HCM đánh giá, trong bối cảnh mới, yêu cầu mới, các chủ đầu tư sẽ phải định hình được chiến lược đầu tư mới. Theo ông Nghĩa, nguyên nhân khiến giá đất sốt nóng thời gian qua đến từ các thông tin về nguồn cung, quy hoạch, sự thay đổi của điều kiện hạ tầng..., tuy nhiên, các kế hoạch phát triển hạ tầng, thông tin quy hoạch đã dần được công bố trong năm 2021, bởi vậy, năm 2022 sẽ không còn nhiều yếu tố có thể gây đột biến.

“Năm 2022 sẽ là năm Chính phủ tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý dự án. Ngay với TP.HCM cũng chỉ ưu tiên một số lĩnh vực trọng yếu, nên các chiến lược giá từ chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân sẽ ổn định và ít biến động hơn”, ông Nghĩa nhận định.

Giá bất động sản đáp ứng nhu cầu thực khó giảm

Ông Trần Lê Thanh Hiển, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Danh Việt Group

Dịch bệnh diễn biến kéo dài gây ra nhiều thiệt hại cho nền kinh tế và lĩnh vực bất động sản không là ngoại lệ. Tuy nhiên, thị trường bất động sản không những không giảm giá, mà càng tăng lên sau mỗi đợt dịch bùng phát.

Trong năm 2022, việc giá bất động sản năm giảm hay không, ở phân khúc nào… phụ thuộc vào nhu cầu thị trường và sức chịu đựng của nhà đầu tư, nhưng với sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực thì khó có thể giảm.

Lấy ví dụ, tại TP.HCM hay Bình Dương, nhu cầu nhà ở hiện nay vô cùng lớn, trong khi quỹ đất phát triển dự án ngày càng cạn kiệt. Để có thể phát triển dự án ở những khu vực này, chủ đầu tư sẽ phải bỏ ra rất nhiều chi phí khi giá đất, giá nguyên vật liệu đã tăng cao, đó là chưa kể thủ tục đầu tư kéo dài, lạm phát dự báo tăng mạnh…, tất cả những yếu tố này đều được tính vào giá bán, nên giá sẽ tiếp tục neo cao.

Bất động sản biển sẽ bùng nổ

Ông Nguyễn Huy Cường, Tổng giám đốc Danh Khôi Group

Bước sang năm 2022, phân khúc bất động sản biển tại những thành phố du lịch mới nhiều khả năng sẽ bùng nổ. Thực tế cho thấy, việc nguồn cung gia tăng đáng kể trong giai đoạn 2020-2021 với trào lưu bất động sản nghỉ dưỡng - sức khoẻ, phân khúc này tiếp tục phát triển thông qua các thương vụ đấu giá các quỹ đất ven sông hiếm hoi còn lại tại TP.HCM và một số địa phương có lợi thế du lịch trong quý IV/2021 đang tạo ra dư địa tăng trưởng mới.

Thông qua việc phát triển quỹ đất, các khu đô thị quy mô lớn ở các thành phố biển, Tập đoàn Danh Khôi cũng đang hướng đến mục tiêu tạo ra một xu hướng mới cho thị trường, mang đến tiêu chuẩn sống hiện đại, an toàn và tốt cho sức khoẻ với loạt dự án bất động sản biển nổi bật như Aria Đà Nẵng, The Royal Boutique Hotel & Condo Đà Nẵng, Takashi Ocean Suite Kỳ Co, Nhơn Hội New City, The Aston Luxury Residence, Lagi New City, Aria Vũng Tàu Hotel & Resort…

Bất động sản vùng ven có nhiều cơ hội bứt phá

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc DRH Holdings

Thị trường địa ốc phía Nam, TP.HCM vẫn luôn được xác định là thị trường trọng điểm ở khu vực phía Nam, bởi đây là một siêu đô thị, có nhu cầu nhà ở thực rất lớn. Tuy nhiên, theo thời gian, quỹ đất phát triển dự án dần cạn kiệt, đẩy giá nhà đất nội đô liên tục tăng cao, trong khi thủ tục pháp lý dự án cũng bị siết chặt hơn. Đặc biệt, từ sau vụ đấu giá 4 ô đất vàng ở Thủ Thiêm với mức giá đấu thành công lên tới gần 2,5 tỷ đồng/m2, nên thị trường địa ốc TP.HCM không còn dành cho số đông.

Mặt khác, với số dân hơn 10 triệu người, làn sóng giãn dân đô thị tại TP.HCM sẽ ngày một mạnh mẽ và người dân có xu hướng hướng tới những khu vực xa hơn, nơi quỹ đất còn nhiều và giá đất cũng “mềm” hơn. Những yếu tố này tiếp tục thúc đẩy xu hướng “ly tâm” ra vùng ven của các nhà phát triển bất động sản, điều đã diễn ra trong một vài năm qua.

Trước đây, sự dịch chuyển này được xem là giải pháp tình thế do các chủ đầu tư buộc phải tìm hướng đi mới vì dư địa khai thác thị trường TP. HCM ngày một khó khăn, nhưng nay câu chuyện này đã khác, khu vực miền Đông Nam Bộ dần trở thành tâm điểm mới của thị trường bất động sản phía Nam. Yếu tố tạo động lực lớn nhất để các chủ đầu tư đổ mạnh vốn vào khu vực này là sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng kết nối, giúp thu hẹp khoảng cách vùng miền. Theo đó, trong năm 2022 và có thể trong nhiều năm tới, bất động sản vùng ven ở khắp cả nước sẽ có nhiều cơ hội bứt phá.

Quan trọng là phải biết “liệu cơm gắp mắm”

Ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Phúc Điền Land

Trên thị trường ngày càng xuất hiện nhiều đại dự án được đầu tư bài bản bởi các nhà phát triển bất động sản lớn, chuyên nghiệp, cho thấy nhu cầu về bất động sản không ngừng tăng cao cả trong đầu tư lẫn sử dụng. Bởi vậy, câu chuyện làm sao để trụ lại là một bài toán không dễ giải đối với các doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ, nguồn lực còn mỏng.

Trong năm 2022 cũng như giai đoạn tới, Phúc Điền Land sẽ tập trung tìm kiếm cơ hội đầu tư ở các thị trường ngách - những nơi đang có tốc độ đô thị hóa cao, với các dòng sản phẩm vừa túi tiền nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế. Đơn cử, mới đây, Phúc Điền Land và Công ty Long Gia An cùng hợp tác phát triển dự án Gia An Lakeside tại huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Dự án có quy mô vừa phải khoảng 3,5 ha với 213 sản phẩm, pháp lý hoàn chỉnh, giá bán hợp lý, nên nhận được sự quan tâm lớn từ thị trường. Thực tế này cho thấy, không chỉ với thị trường TP.HCM, mà ở bất cứ khu vực nào, nhu cầu bất động sản đều có, nhưng điều quan trọng là doanh nghiệp phải biết “liệu cơm gắp mắm”, chọn lựa phân khúc sản phẩm phù hợp với năng lực của mình cũng như nhu cầu thị trường.

Tăng Triển