“Giấc mơ” an cư xa dần theo cuộc bám đuổi
“Mỗi khi chúng tôi chấp nhận đi xa hơn vài cây số để tìm chỗ ở vì khu vực đó đang hoặc sắp kết nối thuận tiện hơn với chỗ đi làm thì giá nhà đất ở khu vực đó lại tăng thêm cỡ dăm mười triệu đồng một mét vuông.
Cuộc ‘đuổi bắt’ này không biết đến bao giờ mới hãm lại”, Nguyễn Thu Hằng trú tại phường Xuân Hòa, TP.HCM trò chuyện với phóng viên khi đang cùng chuyến xe đi thăm quan dự án tại phường Dĩ An (Bình Dương cũ).
Năm nay 34 tuổi, mấy năm trước, nhân viên văn phòng này cùng chồng dành dụm được hơn 1 tỷ đồng sau 8 năm đi làm. Năm 2021, với số tiền đó và vay thêm khoảng 30% theo chính sách ưu đãi của chủ đầu tư, vợ chồng chị hoàn toàn có thể mua một căn hộ 2 phòng ngủ tại tuyến đường Đỗ Xuân Hợp (quận 9 cũ) với mức giá khoảng 1,8-2 tỷ đồng.
Nhưng lúc đó chị không quyết định mua vì nghĩ có thể cố thêm chút nữa để tìm dự án gần trung tâm hơn. Song, người tính không bằng “giá nhà” tính, căn hộ 2 phòng ngủ ở tuyến đường Đỗ Xuân Hợp hiện nay được rao bán từ 2,5-2,8 tỷ đồng, vượt xa khả năng tài chính của gia đình.
Đến dự án tại Dĩ An, chị Hằng cho biết, theo Google Map, khu này xa thêm hơn 10 km so với dự án cũ và cách hơn 20 km so với chỗ làm của 2 vợ chồng. Đồng thời, giá căn hộ 2 phòng ngủ ở đây cũng đã vọt lên mức 2,2-2,5 tỷ đồng.
Nếu quyết mua thì phải vay ngân hàng hơn 1 tỷ đồng. Cuối cùng, chị Hằng quyết định tạm gác lại giấc mơ an cư, tiếp tục thuê nhà gần trung tâm, để dành tiền cho con cái đi học.
Trong chuyến xe xuống Dĩ An có rất nhiều câu chuyện tương tự mà một trong số đó là của anh Trần Văn Hậu, 37 tuổi, kỹ sư cơ khí tại một doanh nghiệp ở phường Cát Lái (TP.HCM).
Từ năm 2020, anh đã để dành khoảng 800 triệu đồng, với hy vọng mua một nền đất nhỏ ở Nhơn Trạch (Đồng Nai) để dựng nhà. Thời điểm đó, đất trong khu dân cư cách cảng Cát Lái vài ki-lô-mét chỉ khoảng 12-15 triệu đồng/m2.
Dù khẳng định biết rõ nếu cầu Cát Lái được triển khai thì giá đất sẽ tăng, nhưng thời điểm đó anh không dám vay thêm để mua vì lo áp lực trả nợ và “chờ giá tăng cũng chẳng biết đến bao giờ”.
Anh nghĩ chờ tích lũy thêm chút nữa rồi mua cũng chưa muộn. Ai ngờ chỉ vài năm sau, cầu vẫn chưa thành hình, nhưng giá đất thì đã khác. Đến nay, khu vực đó được chào bán 30-50 triệu đồng/m2.
“Với thu nhập như hiện tại thì chẳng thể nào đuổi kịp giá đất. Tiền tiết kiệm có tăng, nhưng tốc độ tăng không bao giờ bằng giá nhà”, anh Hậu chia sẻ và đề xuất, khi Nhà nước triển khai các công trình hạ tầng nối trung tâm ra vùng ven để giảm bớt áp lực nội đô thì cần tính trước việc thu hút thêm một số diện tích đất triển khai các dự án nhà ở bình dân hoặc nhà ở xã hội kèm theo để hút dân cư đi xa tương ứng.
“Cứ như hiện nay thì đường chưa xây xong, giá nhà đã bon bon chạy trước”, anh Hậu chán nản nói.
Hiện nay, nhiều dự án nhà ở tập trung quanh các tuyến giao thông huyết mạch như Vành đai 3 - kết nối TP.HCM với các đô thị vùng ven, hay Vành đai 4 - nơi đã và đang chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của các dự án. Vì vậy, nguồn cung trong thời gian tới sẽ chủ yếu đến từ các khu vực ngoại thành TP.HCM và các đô thị vệ tinh.
Ghi nhận từ thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cũng cho thấy, giấc mơ an cư ở vùng ven ngày càng xa dần. Bởi giá nhà đất ở những khu vực từng được xem là “giải pháp an cư” cho người thu nhập trung bình tăng nhanh hơn nhiều lần so với thu nhập cũng như hạ tầng kết nối.
Số liệu từ Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) cho thấy, thị trường đất nền quý III/2025 tiếp tục chứng kiến những biến động rõ nét khi giá tại nhiều khu vực tăng trở lại. Làn sóng tăng giá tập trung chủ yếu ở những địa phương có dự án hạ tầng quy mô lớn được quy hoạch, triển khai và các khu vực vừa trải qua sáp nhập hành chính.
Như tại TP.HCM, nhiều dự án ghi nhận mức tăng giá đáng kể, như Bắc Rạch Chiếc tăng 5% lên gần 58 triệu đồng/m2, Topia Garden tăng 4% (63,6 triệu đồng/m2), Phương Trường An 6 tăng 4% (13,5 triệu đồng/m2).
Ngoài ra, loạt dự án bật tăng gồm Khu dân cư Bình Hưng tăng 4% (87,8 triệu đồng/m2), Tăng Long River View tăng 3,6% (48,6 triệu đồng/m2), Nam Hùng Vương tăng 3,3% (87 triệu đồng/m2), Khu dân cư Phú Hồng Thịnh 10 tăng 4% (60,3 triệu đồng/m2), Bà Rịa City Gate tăng 5% (13,3 triệu đồng/m2)...
Tương tự, khu vực thuộc tỉnh Bình Dương cũ (nay là TP.HCM) từng được xem là “thủ phủ công nhân” với hàng loạt khu công nghiệp lớn, nguồn cung căn hộ giá rẻ dồi dào. Nhưng nay, giá bán 1 căn hộ 2 phòng ngủ phổ biến từ 40 triệu đồng/m2 trở lên.
Đơn cử, dự án The Gió có mức giá từ 40-52 triệu đồng/m2; The Emerald 68 của chủ đầu tư Lê Phong có giá từ 52-63 triệu đồng/m2, La Pura của Công ty cổ phần Địa ốc Phát Đạt đang rao bán với giá 43-60 triệu đồng/m2; The Felix có giá khoảng 38 triệu đồng/m2…
Hạ giá nhà, không thể thiếu bàn tay Nhà nước
Theo phân tích của TS. Cấn Văn Lực, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, gánh nặng chi phí đổ lên đầu các chủ đầu tư là nguyên nhân trực tiếp khiến giá nhà liên tục tăng. Ông chỉ ra, đất đai và chi phí giải phóng mặt bằng chiếm tỷ trọng ngày càng lớn, đặc biệt khi bảng giá đất mới tiệm cận thị trường làm nghĩa vụ tài chính tăng vọt.
Việc điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tiệm cận thị trường khiến các khoản nghĩa vụ tài chính đất đai tăng mạnh. Gánh nặng này đẩy giá thành lên cao, bởi chi phí tài chính bổ sung cuối cùng vẫn được chuyển sang giá bán.
Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và lãi vay ngân hàng đều leo thang, cộng hưởng khiến tổng chi phí phát triển dự án bị đội lên đáng kể. Những khoản này cuối cùng đều được chuyển hết vào giá bán, khiến mức giá không thể giảm.
Song, cũng có yếu tố được thúc đẩy bởi kỳ vọng đón đầu hạ tầng. Thực tế này khiến thị trường phát triển thiếu bền vững, tiềm ẩn rủi ro khi giá chạy quá xa so với thu nhập phổ biến của người dân.
Chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh cho rằng, nếu để xảy ra tình trạng “giá chạy trước, hạ tầng chạy sau”, người mua ở thực sẽ mất cơ hội, còn thị trường sẽ đứng trước nguy cơ bong bóng và vỡ bong bóng như nhiều cuộc khủng hoảng bất động sản trước đó.
Vì vậy, cùng với việc thúc đẩy tiến độ các dự án trọng điểm, cơ quan quản lý cần kiểm soát chặt hoạt động đầu cơ, minh bạch thông tin quy hoạch, đồng thời phát triển thêm nguồn cung nhà ở giá phù hợp, để giấc mơ an cư không trượt xa khỏi tầm với của số đông.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam cũng cho rằng, hạ tầng chính là yếu tố cốt lõi đang tái định hình lại bản đồ phát triển các dự án bất động sản. Thực tế cho thấy, ngày càng nhiều dự án quy mô lớn được phát triển xa trung tâm, nhờ được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng giao thông liên kết vùng, đặc biệt là các tuyến vành đai và đường cao tốc.
Hiện nay, nhiều dự án nhà ở tập trung quanh các tuyến giao thông huyết mạch như Vành đai 3 - kết nối TP.HCM với các đô thị vùng ven, hay Vành đai 4 - nơi đã và đang chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của các dự án. Vì vậy, nguồn cung trong thời gian tới sẽ chủ yếu đến từ các khu vực ngoại thành TP.HCM và các đô thị vệ tinh.
Vị chuyên gia này cho rằng, xu hướng phát triển các đô thị vệ tinh là điều tất yếu trong bối cảnh hạ tầng giao thông kết nối liên vùng ngày càng hoàn thiện. Đây sẽ là “điểm đến” của dòng vốn đầu tư trong trung và dài hạn, nhất là khi quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế, giá nhà đã tiệm cận ngưỡng cao, còn nhu cầu nhà ở thực vẫn đang rất lớn.
“Tuy nhiên, nếu giá chạy quá nhanh, trong khi đường sá, tiện ích còn chưa hình thành, thị trường sẽ thiếu bền vững, dễ gây rủi ro cho cả nhà đầu tư lẫn người mua thực. Ngược lại, khi hạ tầng dần hoàn chỉnh, việc giá bất động sản tăng là quy luật tất yếu, phản ánh đúng giá trị sử dụng và tiềm năng khai thác lâu dài của khu vực”, ông Kiệt nhận định.