Chia lô, tách thửa đất là nhu cầu chính đáng của người dân
“Ném chuột, vỡ bình”
Trước đây, khi thực hiện tách thửa theo Quyết định 33/2014/QĐ-UBND (Quyết định 33), một số “đầu nậu” đã lợi dụng chính sách này để phân lô bán nền, kinh doanh bất động sản trái phép. Đến năm 2017, Quyết định 60/2017/QĐ-UBND (Quyết định 60) được TP.HCM ban hành để thay thế cho Quyết định 33 nhằm hạn chế tình trạng trên. Tuy nhiên, việc làm thủ tục tách thửa đất theo quy định mới khiến người dân gặp nhiều trở ngại hơn.
Ông N., ngụ tại quận 12, TP.HCM kể, năm 2017, người con trai cả lập gia đình, nên ông muốn tách một phần đất nông nghiệp đang sở hữu tại phường Thạnh Xuân để làm nhà cho con, nhưng theo Quyết định 33 được áp dụng thời điểm đó thì chỉ cho phép đất có nhà ở mới được tách thửa. Khi Quyết định 60 chính thức được ban hành, những tưởng mọi việc sẽ thuận lợi hơn thì ông N. thêm một thất vọng bởi theo quy định mới, đất nằm trong khu dân cư xây dựng mới nên không được tách thửa.
“Chúng tôi làm việc với UBND quận 12 nhiều lần nhưng họ nói không có cơ sở nào để thực hiện do pháp luật không cho phép. Do đó, miếng đất phải bỏ không 5 năm nay, không trồng trọt cũng không ở được, rất lãng phí”, ông N. ngao ngán nói.
Đồng cảnh ngộ, bà Vũ Thị Hà Thanh (ngụ quận Bình Tân, TP.HCM) có miếng đất diện tích 500 m2 ở phường Bình Hưng Hòa, phía trước nhà đã có đường dân sinh rộng khoảng 5m nhưng không thể tách thửa với lý do tương tự. Do không được tách thửa, gia đình quyết định xây nhà trọ cho thuê, nhưng chỉ được cấp phép xây dựng tạm và cam kết phải tháo dỡ khi có yêu cầu.
Hiện nay, TP.HCM có gần 14.000 ha đất hỗn hợp và đất ở xây dựng mới, tập trung chủ yếu tại TP. Thủ Đức, quận 7, 12, Bình Tân và 3 huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, thế nhưng quy định pháp luật đất đai hiện hành lại chưa có khái niệm về loại hình đất này.
Để xử lý những bất cập, giải quyết quyền lợi cho người dân, Sở Xây dựng TP.HCM từng đề xuất UBND Thành phố cho phép cấp phép xây dựng chính thức cho người dân có đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới và đất hỗn hợp. Khi đó, người dân sẽ được xây nhà ở riêng lẻ không quá 6 tầng, nếu nhà trong hẻm có lộ giới dưới 6 m được xây dựng không quá 4 tầng, các chức năng quy hoạch còn lại như đất cây xanh, giao thông, công trình công cộng… chỉ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
Tuy nhiên, đề xuất này của Sở Xây dựng chưa được áp dụng. Tại buổi giám sát của HĐND TP.HCM về thực hiện chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2025 mới đây, ông Nguyễn Văn Sử, Trưởng phòng Quản lý đô thị quận Bình Tân cho biết, đối với đất ở xây dựng mới, quận chỉ cấp phép xây dựng tạm thời, đồng thời yêu cầu người dân cam kết không bồi thường về nhà ở, vật chất kiến trúc… khi Nhà nước thực hiện quy hoạch.
“Điều này khiến người dân rất bức xúc bởi họ có đất ở nhưng vẫn phải xây dựng tạm và không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thậm chí người dân có đất trong đất hỗn hợp còn không được cấp phép xây dựng, không được tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất”, ông Sử nói và cho biết thêm, hiện nay, trên địa bàn quận Bình Tân có tổng cộng 155 khu đất quy hoạch đất ở xây dựng mới và đất hỗn hợp với tổng diện tích lên tới hơn 341 ha.
Theo đại diện quận Bình Tân, Quyết định 60 đã tạo điều kiện cho người dân phát triển nhà ở từ các khu đất có diện tích từ 1.000 m2 đến trên 5.000 m2. Từ năm 2017, đối với các khu đất đủ điều kiện, quận đã giải quyết được khoảng hơn 5.000 nền đất theo quyết định này. Tuy nhiên, hơn một năm nay, Sở Quy hoạch - Kiến trúc không tiếp nhận đối với các hồ sơ tách thửa đất có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật nên quận cũng tạm ngừng nhận hồ sơ tách thửa đối với loại hình đất này, cho dù nhu cầu rất lớn.
Cần sớm gỡ vướng
Theo thống kê của Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, hiện nay, Thành phố có gần 14.000 ha đất hỗn hợp và đất ở xây dựng mới, tập trung chủ yếu tại TP. Thủ Đức, quận 7, 12, Bình Tân và 3 huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, thế nhưng các quy định pháp luật đất đai hiện hành lại chưa có khái niệm về loại hình đất này.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay, Quyết định 60 một mặt góp phần ngăn chặn tình trạng “đầu nậu” núp bóng chủ đất để phân lô bán nền trái phép, nhưng mặt khác cũng làm ách tắc hoạt động tách thửa đất trên địa bàn Thành phố, nhất là tại khu vực ngoại ô và vùng ven đô, khi không cho phép tách thửa “quy hoạch đất ở xây dựng mới”, “đất sử dụng hỗn hợp”.
Theo ông Châu, vấn đề lớn nhất tại Quyết định 60 là thuật ngữ “thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở)” tại Khoản 1.a, Điều 5 không phù hợp với quy định về phân loại đất theo Luật Đất đai, cũng không phù hợp với Luật Xây dựng và Luật Quy hoạch đô thị, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp và chính đáng của người dân.
“Nếu một nền đất có diện tích 80-100 m2 mà chỉ cho phép xây dựng một nửa thì không thể nói là đảm bảo quyền lợi của người dân”, ông Châu nhấn mạnh.
Trong văn bản gửi UBND TP.HCM góp ý sửa đổi Quyết định 60, Sở Tư pháp cho rằng, các sắc luật gồm Luật Đất đai 2013, Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Xây dựng 2013, Luật Quy hoạch 2017 và các nghị định của Chính phủ liên quan đến quy hoạch, được quy định tại quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị chung của Thành phố đều không sử dụng thuật ngữ “quy hoạch xây dựng mới”, “quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp”, hoặc giải thích đối với quy hoạch này. Như vậy, Quyết định 60 đã hạn chế quyền tách thửa của người sử dụng đất.
Chưa kể, căn cứ Luật Đất đai 2013, UBND cấp tỉnh chỉ có thẩm quyền quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với 2 loại đất là đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Luật Đất đai 2013 cũng không giao cho Chính phủ mở rộng thẩm quyền của UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất khác. Do đó, Quyết định 60 chưa phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013, chưa đảm bảo nguyên tắc thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật.
Để tháo gỡ những vướng mắc này, từ tháng 4/2020, UBND TP.HCM đã có văn bản chỉ đạo các sở, ngành trên địa bàn Thành phố đánh giá tính khả thi của Quyết định 60, tham mưu điều chỉnh sao cho phù hợp quy định pháp luật và thực tiễn quản lý nhà nước về đất đai, quy hoạch, xây dựng trên địa bàn Thành phố. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có sự chuyển biến, kéo theo đó là quyền lợi của người dân tiếp tục “treo” từ năm này sang năm khác.
