Bất động sản Tây Bắc TP.HCM chờ “cây gậy thần”

Nhà đầu tư cần thận trọng khi chạy theo cơn sốt đất ăn theo các dự án hạ tầng

Mất điểm vì kẹt xe

Khu Tây Bắc TP.HCM từng được kỳ vọng sẽ trở thành “Phú Mỹ Hưng” thứ hai của Thành phố sau khi Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đồ án quy hoạch chung TP.HCM đến năm 2025 theo hướng phát triển về đa cực năm 2010. Trong đó, khu Tây Bắc (gồm quận 12, Tân Bình, huyện Củ Chi, Hóc Môn) sẽ là một trung tâm cấp thành phố với các chức năng dịch vụ, thương mại, y tế, văn hóa, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao và vui chơi giải trí.

Đây sẽ là khu đô thị hiện đại, phát triển đồng bộ các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội nhằm tạo ra một đô thị có môi trường sống lành mạnh, thân thiện theo hướng phát triển bền vững. Là đầu mối thương mại, giao thông, kho bãi trung chuyển và là đô thị cửa ngõ phía Tây Bắc của Thành phố.

Tuy nhiên, sau gần 10 năm triển khai, khu Tây Bắc vẫn chỉ ở dạng tiềm năng và được ví như “nàng công chúa đang ngủ say”. Lý do bởi mạng lưới kết nối giao thông đang trong tình trạng quá tải, hoặc chưa được đầu tư tương xứng. Mô hình đô thị phát triển theo kiểu “dầu loang”, nhiều dự án dân cư nhỏ hình thành, thiếu tính kết nối.

Là một công chức đang làm việc tại quận 10, anh Trần Văn Thịnh đang có ý định mua một căn hộ tầm trung tại quận 12, nhưng sau hơn 2 tháng tìm hiểu, anh vẫn chưa tìm được cho mình một căn hộ ưng ý. Không phải vì giá quá cao, mà bởi anh bị ám ảnh với tình trạng kẹt xe của tuyến đường Quốc lộ 22 và Trường Chinh - tuyến đường độc đạo kết nối trung tâm TP.HCM với các quận, huyện phía Tây Bắc TP.HCM.

“Đây là tuyến đường huyết mạch của TP.HCM, là cửa ngõ kết nối giữa Thành phố với các quận, huyện phía Tây Bắc và tỉnh Tây Ninh. Thế nhưng, từ bao nhiêu năm nay, tuyến đường này vẫn chưa được mở rộng, chỉ 6 làn xe. Mặt đường lồi lõm, nhiều chỗ xuống cấp đầy ổ gà, ổ voi. Mỗi lần có việc qua đoạn đường này tôi đều ám ảnh”, anh Thịnh thờ dài.

Tuyến đường độc đạo kết nối trung tâm TP.HCM với các quận, huyện của khu Tây Bắc Thành phố luôn trong tình trạng quá tải

Ông Nguyễn Văn Uynh, một nhà đầu tư tại TP.HCM cho rằng, hệ thống giao thông khu vực cửa ngõ Tây Bắc phát triển quá chậm. Đó là một trong những nguyên nhân dẫn đến nhiều nơi như huyện Củ Chi, Hóc Môn có khoảng cách tương đối gần trung tâm Thành phố nhưng vẫn chậm phát triển.

“Khu Tây Bắc là vùng đất giàu tiềm năng, đất rộng, người thưa, đặc biệt là vùng đất cao ráo, không bị ảnh hưởng bởi biến đổi khí hậu. Tuy nhiên, thời gian qua, khu vực này chưa phát triển xứng tầm. Chỉ cách trung tâm Thành phố chưa đến 30 km, nhưng khu vực Tây Bắc còn khá hoang vắng, đất đai bạt ngàn, từ huyện Hóc Môn theo tỉnh lộ 9, tỉnh lộ 8 về huyện Củ Chi, phần lớn vẫn còn thuần nông”, ông Uynh nói.

Cao tốc TP.HCM - Mộc Bài có là “cây gậy thần”?

Để nhanh chóng đưa khu Tây Bắc chạm tới ước mơ là “Phú Mỹ Hưng” thứ hai, thời gian qua, TP.HCM đã có một số giải pháp để giải quyết tình trạng quá tải hạ tầng, song các biện pháp thực hiện cũng chỉ dừng lại ở việc nâng cấp, cải tạo, chưa giải quyết triệt để được vấn đề.

Tuy nhiên mới đây, việc UBND TP.HCM và UBND tỉnh Tây Ninh ký kết Kế hoạch phối hợp triển khai dự án đầu tư xây dựng đường cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, thị trường bất động sản Tây Bắc đã có dấu hiệu động đậy và giới đầu tư kỳ vọng đây là “cây gậy thần” giúp thị trường địa ốc khu vực này phát triển.

Dự án được Thủ tướng Chính phủ đồng ý giao UBND TP.HCM làm cơ quan nhà nước có thẩm quyền triển khai như kiến nghị của Bộ Giao thông - Vận tải và hai địa phương nói trên.

Cao tốc TP.HCM - Mộc Bài có chiều dài 53,5 km với 4 làn xe tiêu chuẩn đoạn tuyến chạy từ Vành đai 3 (TP.HCM) đến huyện Trảng Bàng (Tây Ninh) và 4 làn xe hạn chế đoạn còn lại, tổng mức đầu tư 10.688 tỷ đồng, hình thức đối tác công - tư (PPP), loại hợp đồng BOT (xây dựng - vận hành - chuyển giao) có sự hỗ trợ từ Nhà nước (gồm vốn đối ứng từ ngân sách và vốn vay ODA).

Dự kiến cuối năm 2019, các cơ quan chức năng sẽ tham mưu cho HĐND hai tỉnh, thành phố thông qua những vấn đề liên quan đến việc triển khai dự án, phấn đấu hoàn thành vào dịp 30/4/2025, chào mừng 50 năm thống nhất Đất nước.

Hiện nay, kết nối giữa TP.HCM và Tây Ninh chỉ có Quốc lộ 22 là tuyến đường độc đạo và đang trở nên quá tải, nên việc đầu tư cao tốc TP.HCM - Mộc Bài là hết sức cần thiết. Dự án đi vào hoạt động sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của 2 địa phương, mở rộng giao thương của TP.HCM với các nước trong khu vực…

Như một lẽ thường tình, khi có những thông tin về đầu tư chính sách hạ tầng, thị trường địa ốc khu vực đó sẽ có tác động và khu Tây Bắc Thành phố cũng không ngoại lệ.

Khảo sát thực tế thị trường tại một số “điểm nóng” khu vực Tây Bắc TP.HCM của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản trong tuần qua cho thấy, hoạt động mua bán, giao dịch nhà đất đã rục rịch trở lại sau thời gian dài yên ắng. Đã xuất hiện nhiều nhà đầu tư “săn” đất thổ cư dịp cuối năm, hiện tượng gom nhiều lô đất cũng đang diễn ra. Một số nhà đầu tư cho biết, họ thường gom những lô đất 80 - 100 m2, sau đó sang nhượng lại vào dịp Tết Nguyên đán nhằm kiếm lời.

Ghi nhận tại một số phòng công chứng huyện Củ Chi, Hóc Môn hay khu vực tỉnh lộ 8 cũng cho thấy, lượng hồ sơ đăng ký đất đai bắt đầu nhiều hơn so với trước.

Dù thị trường bắt đầu phát đi những tín hiệu tích cực, nhưng cũng không ít nhà đầu tư tỏ ra e ngại, bởi họ đã chứng kiến nhiều cơn sốt đất ăn theo hạ tầng, nhưng sau đó dự án hạ tầng bị treo, khiến nhiều nhà đầu tư mắc kẹt.

Lấy thị trường khu đô thị mới Nhơn Trạch (Đồng Nai) là một ví dụ điển hình về sốt đất ăn theo hạ tầng. Từ năm 1996, huyện Nhơn Trạch được phê duyệt lên thành phố, là đô thị loại II, với dân số dự kiến khoảng 500.000 người vào năm 2020.

Thông tin trên đã khiến bất động sản địa phương này lên cơn sốt. Sau đó, thông tin về việc xây cầu Cát Lái, Sân bay Long Thành khiến giá đất tại đây tiếp tục có những đợt “nóng - lạnh” tiếp theo. Mỗi một lần giá đất tăng lên là đi kèm với các thông tin về xây dựng hạ tầng cơ sở, từ đó nhiều nhà đầu tư lại kỳ vọng về sự đột phá của thành phố mới này.

Tuy nhiên, trải qua nhiều lần sốt đất, sau hơn 20 năm, Khu đô thị mới Nhơn Trạch vẫn chưa được định hình. Toàn vùng là hàng chục dự án bất động sản đang xây dựng dở dang, hàng trăm ngôi nhà liền kề, biệt thự bị xuống cấp nghiêm trọng. Chính vì vậy, cứ mỗi đợt sốt đi qua, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lại rơi vào cảnh trắng tay.

Còn tại khu Tây Bắc TP.HCM, dù là khu vực có quỹ đất lớn với nhiều dự án bất động sản đã được TP.HCM quy hoạch từ lâu, như Khu đô thị Tây Bắc Củ Chi rộng hàng trăm héc-ta, nhưng thị trường ở đây vẫn trầm lắng, các dự án bất động sản 10 năm nay chưa triển khai được, mà lý do chủ yếu cũng vì hạ tầng kém phát triển.

Ông Trần Hiền Phương, Giám đốc Công ty SeaHoldings cho rằng, không thể phủ nhận việc cơ sở hạ tầng được đầu tư sẽ tạo cú huých cho thị trường bất động sản phát triển. Khi xuất hiện thông tin về hạ tầng, đặc biệt những dự án tác động đến sự phát triển một địa phương, lập tức thị trường khu vực đó được đẩy giá lên cao, giúp không ít nhà đầu tư “thắng đậm” nhờ đón sóng đầu tư. Tuy nhiên, các nhà đầu tư không nên chạy theo tâm lý đám đông.

Cần phải nghiên cứu kỹ về pháp lý, giá cả, uy tín chủ đầu tư và quan trọng nhất là nơi đó có các cơ sở thiết yếu để hình thành cộng đồng dân cư hay không, vì hiện nay có nhiều dự án triển khai, bán xong để đó. Đồng thời, những công trình hạ tầng có thời gian chuẩn bị rất lâu, nếu mua đất trong cơn sốt, rất có thể sẽ bị om vốn, thậm chí lỗ lớn.

Trọng Tín
Báo Đầu tư Bất động sản