Cung - cầu nhà ở đang lệch pha rõ nét khi quá thiếu sản phẩm bình dân và dư thừa sản phẩm cao cấp. Ảnh: Dũng Minh
Tái cơ cấu sản phẩm
“Nếu hỏi tôi đánh giá tình hình thị trường bất động sản năm 2024 như thế nào, thẳng thắn mà nói là vẫn khó khăn, nhưng sẽ có nhiều khởi sắc hơn hẳn do năm ngoái là giai đoạn đặc biệt khó khăn”. Đây là nhận định của TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tại Diễn đàn Thị trường bất động sản Việt Nam 2024 (VREF 2024) tổ chức cuối tuần qua.
Nhìn lại năm 2023, nửa đầu năm là khoảng thời gian khó khăn nhất của thị trường bất động sản kể từ đợt khủng hoảng giai đoạn 2011-2012. Lãi suất tăng đột biến, áp lực đáo hạn trái phiếu xen lẫn câu chuyện thanh khoản đứng hình cùng lúc ở nhiều phân khúc, như đánh giá của nhiều chuyên gia cũng như tổ chức nghiên cứu thị trường thời điểm đó là “thị trường đang ở đỉnh điểm của rủi ro”.
“Sự không chắc chắn gia tăng trên diện rộng khi hoạt động giao dịch bị siết chặt, niềm tin suy giảm nghiêm trọng. Thêm vào đó, các sự kiện liên quan đến điều tra phát hành trái phiếu, thao túng cổ phiếu… đã ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản”, ông David Jackson - Tổng giám đốc Colliers Việt Nam chia sẻ tại diễn đàn.
Cả chục cuộc họp, cuộc đối thoại giữa lãnh đạo cấp cao của Chính phủ và cộng đồng doanh nghiệp ở khắp các địa phương đã diễn ra, xen lẫn với đó là rất nhiều cuộc hội thảo, tọa đàm của các cơ quan truyền thông để bàn về các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp, dự án. Nhờ đó, trong nửa cuối năm 2023, tình hình nhìn chung đã “dễ thở” hơn khi lãi suất giảm, một số dự án mới tung sản phẩm ra thị trường giúp giảm phần nào áp lực nguồn cung, trong khi sức ép trái phiếu đến hạn cũng vơi bớt khi Nghị định 08 về gia hạn trái phiếu được ban hành, hỗ trợ doanh nghiệp phát hành đàm phán với các trái chủ.
“Dấu hiệu tích cực đã xuất hiện nhiều hơn, nhưng quan trọng là thị trường bất động sản hồi phục như thế nào trong năm 2024”, ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGO Homes nói, đồng thời cho rằng, điều này phụ thuộc vào tiến trình gỡ vướng pháp lý dự án và bản thân doanh nghiệp.
Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến cuối quý III/2023, lượng hàng tồn kho toàn thị trường đạt hơn 19.000 sản phẩm, tăng gần 3.000 sản phẩm so với quý liền trước, tập trung chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ trung - cao cấp và đất nền dự án. Do đó, doanh nghiệp nào sớm có chiến lược cơ cấu lại sản phẩm theo hướng đáp ứng nhu cầu thực thì sẽ giải quyết bài toán thanh khoản sớm hơn.
Ghi nhận thực tế cho thấy, từ đầu quý IV/2023, nhiều doanh nghiệp thực hiện cơ cấu lại giá sản phẩm, chẳng hạn một số dự án chung cư có giá bán hơn 55 triệu đồng/m2 ở xa trung tâm TP.HCM của chủ đầu tư Kim Oanh, Bcons… đã giảm 15-25% trên thị trường thứ cấp. Hay như chủ đầu tư Khang Điền mở bán một dự án tại quận Bình Tân với giá 48 triệu đồng/m2, giảm so với mức hơn 50 triệu đồng/m2 dự kiến trước đó. Đi kèm với đó, các chủ đầu tư còn áp dụng nhiều chương trình ưu đãi như hỗ trợ 18 tháng lãi suất 0%, kéo dài thời gian thanh toán lên 3-5 năm…
Dẫu vậy, nhìn chung, mức giảm giá vẫn chưa quá lớn và đặc biệt là nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn rất khan hiếm nên thanh khoản trên thị trường cải thiện chậm, cho dù nhu cầu tìm mua gia tăng vào cuối năm.
Đáng chú ý, tại Hà Nội, một số dự án chuẩn bị mở bán ở khu vực phía Tây Thủ đô, nằm ngoài Vành đai 3 ghi nhận giá rumor (dự kiến) tiệm cận với giá căn hộ tại các quận trung tâm. Dữ liệu của Cushman & Wakefield cho thấy, giá căn hộ mới tại Hà Nội trong quý III/2023 đạt khoảng 52 triệu đồng/m2, tăng gần gấp đôi sau 5 năm. Mức tăng giá cao nhất tập trung ở các dự án khu vực Nam Từ Liêm và Cầu Giấy.
Quan trọng là hành lang pháp lý thông thoáng
Khả năng hồi phục của thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là phải tháo gỡ triệt để các vướng mắc pháp lý dự án, từ đó sớm bổ sung nguồn cung phù hợp.
Trong Công điện số 1376/CĐ-TTg ngày 17/12/2023, Thủ tướng Phạm Minh Chính giao Bộ trưởng Bộ Xây dựng khẩn trương xây dựng, hoàn thiện dự thảo các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, nhất là quy định về trình tự, thủ tục triển khai các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, khu đô thị mới để bảo đảm tính đồng bộ, tránh sự bất nhất, chồng chéo.
Đồng thời, Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng hướng dẫn các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại các phân khúc, hạ giá thành sản phẩm; có giải pháp phù hợp, kịp thời, hiệu quả việc cơ cấu lại phân khúc cho người có nhu cầu thực, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người có thu nhập thấp.
Trong hội nghị tổng kết cuối năm qua, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết sẽ ban hành các giải pháp để điều tiết giá nhà. Tuy nhiên, theo phân tích của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cái khó lớn nhất lúc này là giá chung cư neo cao không chỉ bởi chủ đầu tư cố giữ giá cao, mà còn do chi phí đầu tư, xây dựng tăng do giá nguyên vật liệu đầu vào, chi phí nhân công, chi phí tiếp cận tài chính tăng. Bên cạnh đó, chi phí tạo lập quỹ đất quá cao cùng nhiều khoản chi phí “không tên” phát sinh khi thực hiện thủ tục đầu tư, xây dựng, phát triển dự án khiến chủ đầu tư khó giảm giá sản phẩm.
Cũng cần nói thêm rằng, để phát triển một dự án nhà ở cần có quỹ đất rộng lớn, bao gồm đất ở và đất khác, trong khi phần lớn các dự án hiện nay được triển khai trên quỹ đất ban đầu là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất sản xuất nên còn nhiều vướng mắc.
Chẳng hạn, dự thảo mới nhất của Luật Đất đai sửa đổi đang bó hẹp phạm vi này. Cụ thể Điểm b, Khoản 1, Điều 128 quy định việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại phải là “đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”. Khoản 6, Điều 128 cũng quy định điều kiện tương tự đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại. Nếu dự thảo với quy định trên được thông qua tại kỳ họp Quốc hội tới đây thì sẽ rất khó cho chủ đầu tư, vướng mắc pháp lý tiếp tục tồn tại, nhiều dự án đã phê duyệt trước đó tiếp tục khó triển khai.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP-Invest) chia sẻ, đáng lẽ GP-Invest đã phát triển 2 dự án nhà ở tại Hà Đông, Hà Nội và quận 12, TP.HCM, thế nhưng đành phải từ bỏ vì theo đuổi thủ tục mấy năm không được, không ai giải quyết cho chỉ vì quy định phải có đất ở mới được làm dự án.
Theo ông Hiệp, từ năm 2021, Nghị định 30/2021/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở) quy định chuyển đổi đất khác sang đất ở phải có ít nhất 1 m2 đất ở, điều này rất khó khả thi.
“Đây chính là lý do mấy trăm dự án tồn đọng, không chuyển đổi được. Thậm chí, kể cả trong trường hợp người đang sử dụng đất, quy hoạch thì có nhưng không cho chuyển đổi vì không có đất ở trong đó. Đáng lẽ, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi phải xem xét quy định nào hợp lý thì giữ, không hợp lý thì thay đổi, thế nhưng Điều 128 vẫn lặp lại. Tôi cho rằng, điều này rất khó cho doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở, Ban soạn thảo lẽ ra phải nhìn thấy điều đó”, ông Hiệp nói.
TS. Nguyễn Văn Đính nhìn nhận, khả năng hồi phục của thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là phải tháo gỡ triệt để các vướng mắc pháp lý dự án, từ đó sớm bổ sung nguồn cung phù hợp cho thị trường.
“Năm 2024 tiếp tục là một năm thách thức với ngành bất động sản, nhưng cũng mở ra cơ hội rất lớn để vực dậy thị trường với một hành lang pháp lý rộng rãi và thông thoáng hơn”, ông Đính nhấn mạnh.
