Thị trường địa ốc đang dần hồi phục sau khi làn sóng Covid-19 lần 2 tạm thời được khống chế. Ảnh: Thành Nguyễn.
 |
Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh. |
Covid-19 có tác động lớn tới thị trường địa ốc, và một lo ngại được đặt ra đó là giới đầu tư cho phân khúc căn hộ và mặt bằng cho thuê sẽ bán tháo thu hồi vốn, khi đó thị trường bất động sản sẽ diễn biến còn tiêu cực hơn, quan sát của bà về câu chuyện này là thế nào?
Dịch Covid-19 đã có những tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản, các chủ tòa nhà văn phòng và bán lẻ đang rất vất vả với những chiến lược thu hút khách thuê mới cũng như hỗ trợ khách thuê hiện hữu trong giai đoạn kinh tế khó khăn một cách toàn diện.
Giá chào thuê trung bình các tòa nhà văn phòng hạng A đã giảm 4,9% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi tại phân khúc bán lẻ, mặc dù giá chào thuê chưa có dấu hiệu giảm tại trung tâm thương mại, nhưng dễ dàng nhận thấy tỷ lệ trống tăng cao ở cả trung tâm thương mại và nhà phố thương mại.
Theo thống kê của CBRE, tỷ lệ trống tại trung tâm thương mại trong quý II/2020 đã tăng thêm 4,7 điểm phần trăm so với quý trước. Trong khi, thị trường khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng gần như tê liệt với lượng khách du lịch sụt giảm quá bán so với cùng kỳ năm trước và khách du lịch nước ngoài trong các tháng gần đây gần như bằng 0.
Phân khúc bất động sản nhà ở, mặc dù khan hiếm về nguồn cung do dịch bệnh làm hoãn các sự kiện bán hàng, triển khai xây dựng dự án…, nhưng nhìn trên diện rộng vẫn chưa có dấu hiệu bán tháo.
Có thể hiểu điều này là thị trường vẫn còn nhiều cơ hội tăng trưởng, nên nắm giữ bất động sản vẫn là một lựa chọn ưu tiên?
Chính phủ đang điều chỉnh các chính sách điều hành nhằm duy trì tăng trưởng kinh tế nhưng vẫn khống chế được dịch bệnh. Mục tiêu chính được quan tâm là thúc đẩy đầu tư công vào hạ tầng để tạo động lực phát triển cho các vùng kinh tế trọng điểm.
Với định hướng này, chúng tôi kỳ vọng bất động sản sẽ hưởng lợi và là kênh thu hút dòng tiền và sự quan tâm nhiều của nhà đầu tư.
Ngoài ra, từ cuối năm 2019 đến nửa đầu năm 2020, CBRE ghi nhận tốc độ tăng giá chào bán bất động sản đang có phần chững lại vì tác động của dịch bệnh. Đây có thể là một cơ hội tốt để cân nhắc đầu tư vào bất động sản khi thị trường có các lựa chọn phù hợp về giá bán và chính sách thanh toán.
Việc thúc đẩy nhanh việc giải ngân vốn đầu tư công vào hạ tầng được kỳ vọng là yếu tố quan trọng giúp hồi phục các thị trường đầu tư chủ chốt như thị trường bất động sản sau khi dịch bệnh được kiểm soát.
Chưa đến mức đóng băng, nhưng rõ ràng là thị trường bất động sản đang có thanh khoản kém hơn nhiều kênh đầu tư khác như chứng khoán, trái phiếu, vàng,... Vậy mua vào bất động sản thời điểm này ngoài cơ hội, thì chắc chắn có rủi ro?
Kênh đầu tư nào và thời điểm nào đều có rủi ro. Nhà đầu tư nên rất thận trọng và cân nhắc kỹ khi so sánh lựa chọn các kênh đầu tư trong thời điểm này do diễn biến dịch bệnh còn phức tạp.
Theo truyền thống, đa dạng hóa các kênh đầu tư (không bỏ trứng vào cùng một rổ) vẫn luôn được ưu tiên để giảm thiểu rủi ro. Việc đảm bảo an toàn cho nguồn vốn là yếu tố quan trọng trong lúc này do tình hình xã hội lẫn kinh tế sẽ có những biến động khó lường và nhanh chóng theo diễn biến của dịch bệnh.
Bên cạnh đó, các chính sách vĩ mô dự báo sẽ có những thay đổi lớn nhằm tập trung cho mục tiêu đảm bảo tăng trưởng kinh tế và kiềm chế dịch. Do vậy, nhà đầu tư nên có các cân nhắc đầu tư trung và dài hạn hơn là tập trung đầu tư ngắn hạn để “lướt sóng” do tiềm năng hồi phục sau dịch là rất lớn.
Một câu chuyện khác nhưng có liên quan, bà đánh giá thế nào về vốn ngoại vào Việt Nam, đặc biệt là vốn đầu tư trực tiếp (FDI) đang được kỳ vọng mang tới sức bật mới cho bất động sản công nghiệp?
Việt Nam được xem là điển hình về kiểm soát dịch Covid-19 trên thế giới và là nền kinh tế hiếm hoi được dự báo có thể đạt tăng trưởng kinh tế trong năm 2020. Do vậy, dòng vốn ngoại đầu tư vào Việt Nam trong nửa cuối năm 2020 kỳ vọng vẫn sẽ duy trì tăng trưởng cả về số lượng và chất lượng.
Mặc dù không tăng trưởng so với năm trước, tuy nhiên thị trường Việt Nam vẫn là một điểm sáng thu hút đầu tư và Việt Nam được kỳ vọng sẽ nằm trong top 5 những quốc gia tăng trưởng cao trên thế giới trong năm nay và có thể tăng trưởng trên 6,5% trong năm tiếp theo.
Tiếp theo đó chính là sự dịch chuyển các nhà máy sản xuất của các công ty lớn sang thị trường Việt Nam, bên cạnh các quốc gia đang phát triển khác. Chúng tôi dự đoán dòng vốn khối ngoại sẽ tiếp tục ổn định trong những tháng cuối năm và tập trung vào ngành sản xuất, công nghiệp… vốn dĩ là những ngành được đánh giá là tốt và vẫn ghi nhận tăng trưởng giữa cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu hiện tại.
Còn tác động của EVFTA với thị trường địa ốc thì sao, thưa bà?
Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - châu Âu (EVFTA) chính thức có hiệu lực vào ngày 1/8/2020 đang tiếp thêm động lực thu hút nguồn vốn nước ngoài vào Việt Nam nhằm tân dụng các ưu đãi thuế quan.
CBRE kỳ vọng sẽ có những tăng trưởng tốt về vốn đầu tư nước ngoài ở mảng bất động sản công nghiệp đặc biệt là lĩnh vực bất động sản kho và nhà xưởng xây sẵn cũng như đất công nghiệp cho thuê khi sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế tăng cao.
Như bà chia sẻ thì rõ ràng thị trường đang thuộc về người mua, nếu có lời khuyên thì theo bà đâu là phân khúc được ưu tiên thời điểm này với những người đang có quan tâm tới thị trường bất động sản?
Ngoài tác động của dịch Covid-19, vấn đề về cấp phép dự án và quỹ đất phát triển thu hẹp tại các khu vực đô thị tạo nên xu hướng phát triển lẫn đầu tư bất động sản tại các dự án vùng ven và tỉnh lân cận TP. HCM và Hà Nội.
Lấy ví dụ, CBRE ghi nhận tốc độ tăng trưởng lũy kế nguồn cung nhà phố và biệt thự xây sẵn tại Đồng Nai đạt mức 104,5% cho giai đoạn 2015 – 2019 với sự ra mắt của các dự án khu đô thị quy mô lớn, trong khi con số này của TP. HCM chỉ ở mức 16,3%.
Ngoài ra, giá chào bán bất động sản tại TP.HCM hay Hà Nội đều đã tăng lên mức rất cao trong các năm qua do phát triển nóng. Giá chào bán sơ cấp bình quân nhà phố xây sẵn tại TP.HCM đang cao hơn khoảng 23% so với khu vực Đồng Nai (chủ yếu tại Huyện Long Thành và Nhơn Trạch). Do đó, nguồn cung, giá chào bán, chính sách thanh toán lẫn tiềm năng tăng giá ở các dự án vùng ven và tỉnh lân cận đang hấp dẫn hơn ở các dự án nằm tại các thành phố lớn.
Vì lý do này, chúng tôi đánh giá, phân khúc bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục xu hướng tích cực trong thời gian tới. Tất nhiên, sự thận trọng trong việc ra mắt nguồn cung mới cũng như mua bán đầu tư là điều hết sức cần thiết.
Với những khó khăn chung đến từ nguồn vốn vay, giảm sút thu nhập làm thị trường khó có thể nóng như các năm tăng trưởng mạnh trước đó. Tuy nhiên, đây cũng là một giai đoạn quan trọng để chọn lọc dự án giúp thị trường phát triển vững chắc hơn.
CBRE kỳ vọng phân khúc bất động sản nhà ở tại các khu vực đô thị mới, khu vực dân cư phát triển theo các khu công nghiệp và dự án hạ tầng giao thông liên tỉnh sẽ là các phân khúc dẫn dắt thị trường trong thời gian tới.
